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城市化仍是楼市发动机 未来十年房产需求超过120亿方

四川在线-华西都市报  2012-10-16 08:25

[摘要] 论及当下国内地产行业的繁荣现状,城市化进程的加快应当首功。近日,中指数据发布关于城市化进程的专题报告,认为至2030年,我国城市化率将达70%。

当下国内地产行业的繁荣现状,城市化进程应居首功。近日,中指数据发布关于城市化进程的专题报告,认为至2030年,我国城市化率将达70%。未来十年,房产需求将超过120亿平方米。作为新兴城市群成渝经济圈的中心城市,成都西部中心城市的地位也将更加突出,功能更加凸显,优势也更加明显,房地产市场规模也将迎来进一步发展契机,潜力巨大。

{现状}

一线城市超85%房产市场受益良多

据报告数据显示,2000-2010年,我国城市化水平提升速度非常迅速,年均提升1.4个百分点,年均新增城镇人口超过2000万。到2011年,城市化率首次突破50%,达到51.3%,已超过发展中国家平均水平,但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距。2011年,一线城市城市化程度已超过85%,二三线城市普遍偏低,这意味着城市化仍有较大提升空间。同时,就区域特点而言,东部地区与中西部又呈现出明显差别。

据美国地理学家诺瑟姆1975年提出的城市化进程S型规律,城市化初期,城市人口增长缓慢,当城市人口比例超过30%之后,城市化进程进入加速阶段,而当城市人口比例超过70%之后,又趋缓慢甚至停滞。数据显示,从城市化进程开始到城市化率超过50%,英国用了近150年,美、日均用了约80年,再到70%又分别用了50、40和15年左右。目前我国城市化进程仍在不断加快,在此趋势下将在更短时间内达到发达国家70%的平均水平。

同时,报告数据还显示,城市化水平与经济发展水平存在明显的正相关性,我国城市化率与GDP总额以及人均GDP的相关系数分别高达0.93和0.94。历史经验也表明,经济发达地区收入水平和生活水平高,吸引劳动力进入,促进城市化发展,而人口的增长、城市空间的扩大和资源利用率的提升,又为经济的进一步发展提供必要条件。

随着我国城市化水平的提高和城镇人口的增长,我国房地产市场迅猛发展。2011年,商品房销售面积、销售额和开发投资额分别比1998年增长8倍、21倍和16倍,复合增长率分别达到18%、27%和24%。城市化水平与房地产市场发展规模关系密切。数据显示,1998-2011年房地产各类**与城市化率相关系数接近或超过0.9。该产业的发展速度大大超过了同期宏观经济发展,并逐步成为拉动经济增长的支柱产业。

就城市化程度已超过85%的一线城市而言,经济实力和房地产规模均处于领先地位,无一例外。

{未来}

2030年达70%需求将超120亿平米

改革开放以来,我国经济发展与城市化相互促进、快速发展。经济发展为城市化提供基础,城市化为经济发展提供广阔的市场和高效的生产力,城市化带动投资增长、引发消费需求的同时也是推动经济结构转型升级的重要途径。数据显示,城市化率与GDP总额以及人均GDP的相关系数分别达到0.93和0.94。特别是1995年城市化率超过30%,进入快速增长阶段,我国GDP总额也呈现出加速增长趋势。2011年,我国GDP总值达到47万亿,比1978年增长128倍,人均GDP累计增长91倍到3.5万元,城市化率共提升33个百分点至51.3%。

城市化进程的提高,将极大地吸引劳动力进入,促进城市化发展。而城市人口的增长、城市空间的扩大和资源利用率的提升,又为经济的进一步发展提供必要条件。根据2010年统计数据,各国城市化率与人均GDP相关系数为0.62,城市化率小于30%的国家人均GDP仅两千美元,处30%-70%之间的国家人均GDP接近六千美元,而超过70%的国家人均GDP超过两万美元。美、日、英、法等发达国家城市化水平均超过70%,人均GDP位居世界前列,中国的人均GDP在2010年为4432美元,2011年为5430美元,城市化水平51%,与发达国家仍有相当大的差距。但这也可以解**为未来发展空间将远远超过欧美国家。

根据联合国相关数据,未来10年乃至20年,我国城市化水平仍将稳步提升,到2030年将超过70%,未来20年新增城镇人口总量仍超过3亿。未来十年,我国城市化率将以年均1.2个百分点的速度提升,每年新增城镇人口仍接近2000万人,新增城镇人口将至少带来52亿平方米的住房需求,加上现有人口约68亿平方米的潜在改善性需求(不考虑拆迁带来的需求),共计120亿平方米,相当于2011年商品住宅销售面积的12倍以上。从区域来看,仍有约47%的城镇人口集中在东部地区,中部和西南地区占比均显著提升,累计接近40%,这些地区的房地产市场需求将十分旺盛。一言概之,城市化水平的提高将极大地促进未来中国房地产业发展,但这样的城市红利并非每个城市都能等量分享,不同区域面临的机遇差异往往较大。

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