[摘要] 近日，中海紫御豪庭开盘，作为昔日的地王项目，它的入市自然成为近期市场的焦点。随着地产调控的渐渐深入，越来越多的地王项目将进入项目开发和销售的周期，高顶地王头衔，在高楼板价成本及降价才能卖的市场现状下，我们将细数昔日地王的应对之招。
近日，中海紫御豪庭开盘，作为昔日的地王项目，它的入市自然成为近期市场的焦点。随着地产调控的渐渐深入，越来越多的地王项目将进入项目开发和销售的周期，高顶地王头衔，在高楼板价成本及降价才能卖的市场现状下，我们将细数昔日地王的应对之招。
应对招数一：开发利润太小，宁愿退地也不开发
继大龙地产(600159,股吧)顺义地王级地块被收回后，5月23日，北京雅居乐以缴纳1700万元合同定金及“1年内暂停参与北京市新的土地出让交易活动资格”的代价退还了百子湾路14好地块，该地块是雅居乐在09年花费7.1亿元，溢价325%所获得的地块，其楼面价格约在17000元/平米，剔除公建面积，该地王的楼面价格已经超过20000元/平米，考虑建安、财务、营销等各类成本，其房价未来卖到34000元左右才能达到损益平衡，参照目前周边30000-35000元/平米的二手房价格，其开发利润已经相当之薄，如果继续开发，投入土地款7.1个亿，再追加后期投入，以总额20多个亿的投入去博取薄利，对于面对调控市场下的房企来说，显得过于得不偿失。
相对与壮士断臂式的退地，部分房企选择了以时间换空间，伺机转让股权的手法来应对胶着的市场。其中较为著名的是证大集团在外滩的地王项目分别两次转让股权，最终形成了复地、SOHO中国各持外滩地王50%的局面，另一个案例同样发生在缺少资金的绿城，其位于苏州独墅湖北、高和路南地块的绿城玫瑰园项目，因为楼面价格过高，周边同质化竞争激烈的原因，该地块目前属于闲置状态，该项目闲置至今2年有余，考虑到绿城中国去年出售过多个项目股权，故不排除随着市场的变化，此地王被转让的可能性。
应对招数之二：低价入市，降价促销
除去退地的、转让股权的地王项目，更多的地王项目选择放下身段，低价入市，以期换得成交量的显著提高。5月27日开盘的中海紫御豪庭开展了形式多样的优惠活动，5月20日之前认筹的客户可享50万元意向金抵扣150万元房款，5月26日之前认筹的客户可享“50万抵130万元”优惠。此外，规定时间内一次性付款客户可再享9.6折优惠，规定时间内到款的贷款客户可再享9.8折优惠。同时38000-45000元/平米的均价，也远低于预期的70000元/平米，该项目开盘两天已售出逾60套。该项目的入市，将会形成区域一二手楼盘价格倒挂的局面，目前与该案属于同一板块的仁恒河滨花园其二手房均价也在50000元/平米左右。
相对与豪宅项目，一些外围区域的地王项目依托刚性需求，低价入市，更能抢得先机。例如当年溢价302%拿地的新城公馆，推出优惠房源100套，售价降7000元，至2万元。优惠房源售罄。
地王项目能够热销，除了价格的优惠，产品本身的品质也十分重要，其中的佼佼者当属北京的金茂府，其45000元/平方米的开盘价低于市场预计5000元，加上6000元/平方米的装修标准、200-330平方米的适中户型，还有稀缺的地段优势、优异的**配套，金茂府开盘当日就售罄，一举成为北京豪宅市场的热销明星。
综上所述，笔者认为昔日的地王项目调整策略的空间并不大，按土地成本在项目中的比例，房企调整降价幅度，通过低价入市将会是一条较为可行的解决方案，相对与08年那一次的地王危机，这次房企经历的调控时间显然更长，留给房企腾挪的资金也更为有限，是拖着不开发还是转让股权一走了之，将取决于房企对未来楼市的判断，同时，站在企业全局的高度考量，通过其它项目为地王项目输血，也是地王项目熬过这轮调控的重要条件。
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