[摘要] 截至2011年年末，保利资产规模达到1953亿，基本上实现了“3-5年”再造计划资产目标。
2011年不可持续性隐现
2011年正值宏观调控最严峻之时，保利迅猛扩张的态势似乎略有放缓。
3月28日-3日29日，理财周报记者多次联系保利地产，公司表示，“将于4月上旬发年报，现在静默期，不方便说。”
2011年，保利多项**增长率在大幅下降，仅仅徘徊在“3-5年”再造计划中30%的增速左右。首先，1953亿的资产规模同比增速仅有28%，而2006-2010年，保利总资产增长率分别达到了106%、148%、31%、67%、70%。
销售方面，2011年保利实现732亿销售业绩，增速仅11%。而赶超保利的恒大、绿地仍表现出高速发展态势，业绩增速分别为59%（804亿）、19%（776亿）。
从盈利角度看，保利历年净利润增速均超过50%。然而2011年，狂飙突进式的辉煌已不再，净利润增速只有32%。
前述券商人士说，“保利之前在资金链问题上受过教训，现在会比较谨慎，运营策略有所转变，业绩放缓在情理之中。”
不光是增速放缓，保利同时减少了拿地的动作。2011年保利新增近920万平土地面积，同比下降32%，购地款为240亿。竞争对手恒大则不然，2011年新增项目4084万平，增长42.5%。
“通常来讲，购地款占销售金额的一半比较合理。”深圳某地产顾问说。
2011年，保利土地投资金额仅占当年732亿销售金额的33%，而在2009、2010年，这一比例分别高达95%、76%。
前述券商人士指出，“虽说保利是国企，但拿地、资金的优势没以前明显。95%的土地要按招拍挂的程序，有优势也是间接的，而且融资成本其实也不算低。”
艰难转身 商业地产将占3成
2011年暴风骤雨式的宏观调控频频来袭，住宅市场疲软。和多数以传统住宅为主业的地产商一样，保利也经历着前所未有的转型，即加紧布局商业地产等领域。
2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。保利掘金商业地产的意图可见一斑。
近日，保利在北京启动商业地产发展战略，表示“3-5年内将达到住宅与商业地产投资7：3的新投资结构”、“新10年里商业地产将提升到与住宅地产同等高度”。
事实上，早在2009年，保利地产就开始试水商业地产。年报显示，2009年，广州保利世贸中心一期博览馆、二期品牌展览馆分别实现经营收入2亿和1亿元。3亿元的商业地产营收对保利2009年的整体业绩贡献比例仍较小，约为1%。
2010年，保利加大商业地产经营力度，实现经营收入5亿元，在357亿的整体营收中的占比仍只有1%。
“限购、限贷下多数住宅型地产商也向商业地产做转移。后者需要的资金量大，回收期长。保利本身已接近负债上限，要特别注意资金安全。”前述券商人士说。
如果按照保利的“十二五规划”，未来商业地产一年的营业收入计划将达到20-25亿。
即便是转型，保利也还有很长的路要走。
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