2024李院长地产跨年秀演讲全文精华！

2024年1月6号，重庆地产圈发生了一件大事！

【2024李院长地产跨年秀】暨【锐理数据重庆楼市总结与预判分享会】在北滨路重演金源艺术中心盛大举行。

在这场跨年秀上，李院长和重庆锐理数据主理人谢丹女士总结分析了2024年中国及重庆楼市的发展趋势，给到场的几百名粉丝观众带来了一场干货满满的知识盛宴。

遗憾的是还有相当多的粉丝因为时间关系，未能到场观看。

现在，我就把这场跨年秀演讲的精华整理出来，给未能到现场的粉丝朋友们一起分享。

以下为演讲全文精华：

2023年，你的年度汉字是什么？

有人说是“难”，有人说是“穷”，有人说是“跌”，有人说是“躺”……我相信对于大部分人而言，2023年的年度汉字都是负面的。

前段时间我在路上看到有个人穿的衣服上写了一个字很有意思。如果我要挑一个年度汉字的话，这个字我觉得可以入选。

远看是一个“囍”字，但放大了看，却是4个“苦”字。

2023年大家过得有多苦？

这是前几天我在家附近拍的。照片上的街道黑灯瞎火，只有边上的一家肯德基还亮着灯，其余的商铺全都已经关门大吉。商铺的门头上，被拆掉的永辉超市的LOGO还依稀可见。

这是一家开了十几年的永辉超市，开业的时候还号称是永辉在重庆面积最大的一家卖场。但就是这样一家大超市，在去年12月关门了。

这家超市的员工至少有几十人，超市一关，这几十名员工全都没有了饭碗。

有人说，超市关门是被电商抢了饭碗，那我们就来看看电商的情况

今年的双十一被称为“史上最惨双十一”。全平台的销售额增速降至2.1%，创下历年新低。

2023年，有大量的企业和商家倒闭，我们身边有大批的普通老百姓遭遇了裁员降薪，这些都是我们直观感受到的。如果看看统计数据就更加清楚。

从2022年9月一直到2023年11月，中国的CPI几乎是持续了15个月的下行态势。更重要的是，在近5个月当中有3个月的CPI都是负的。而中国的PPI（工业生产者出厂价格指数）更是连续13个月为负。

CPI连续为负，就意味着通缩、萧条和失业。

政府也没有钱。地方政府性基金预算收入连续两年下滑，2023年1-11月的数据仅有2021年的一半左右。

收入的下滑也直接导致了地方政府性基金预算支出连续三年下滑。

而全中国的“老赖”人数也创下了历史新高，达到了861万人，意味着每1000个中国人里面就有6个是已经被进入强制执行阶段的失信人。

可以看出，老百姓、企业、政府手上都没钱了。

那问题出在哪里？

问题就出在房地产！

从近两年经济数据可以看出，房地产就是束缚当前中国经济发展的主要问题。

2023年1-11月，全国商品房成交金额同比下降11.3%；房地产开发投资额同比下降9.4%；全国土地出让收入只有4.2万亿，还不到2021年的一半。

为什么是房地产？

因为在过去20多年中国经济的发展历程中，房地产扮演了太多的角色，承担了太多的职能，是中国经济当之无愧的支柱产业。

首先对就业的支撑。

根据经济普查的数据，房地产相关从业人员达到7000万人以上，占全国城镇就业人口的1/6以上。

其次是对银行金融业的支撑。

房地产贷款占人民币贷款总余额的1/4。这还没有包括以房产作为抵押的经营性贷款的比例。

第三是对地方财政的支撑。

根据去年的数据，土地出让金在地方政府性基金预算收入中的占比达到89%。地方财政离不开房地产。

第四是居民财富的支撑。

中国居民家庭70%的财富都是房子。

除了以上四点之外，别忘了，房子还有一个最核心最基本的功能，就是居住。房子关系着民生。

但当前，中国房价已经非常高了。许多大城市的房价收入比在全世界都排名前列，比纽约、伦敦、东京等许多欧美发达国家的中心城市还要高出不少。

老百姓对高房价的抱怨已经达到顶点。

所以当前房地产最大的矛盾就是：

房价再涨就要出问题，与房价不涨也要出问题之间的矛盾。

而当前房地产市场低迷的根本原因，就是信用危机，来自于银行与购房者两个方面。

第一，银行怕坏帐不给开发商贷款与不贷款会形成更多坏帐之间的矛盾。

第二，老百姓怕楼盘烂尾不买房与不买房会出现更多烂尾楼之间的矛盾。

那么，房地产的这三个矛盾该怎么破？

要破解当前的矛盾，就要找到矛盾的根源在哪里。

当前房地产的信用危机来自于开发商的流动性危机，而开发商的流动性危机则主要来自于融资危机。

从近几年A股上市房企的现金流情况来看，房企经营性现金流和投资性现金流在近几年并没有出现明显的恶化，反而还有所改善。

真正出问的是房企的筹资性现金流。

整个行业的筹资性现金流，在2021年以来始终是巨额的负值——行业一直在经历大幅度的失血。

正常水平是正的，它现在变成了负的了。2021年是正常水平的-200%，2022年是正常水平的-170%，2023年是正常水平的-120%。

我们可以回想一下，房企出现大面积暴雷是从什么时候开始的？

是从2021年下半年开始的。

而最重要的导火索就是2021年1月1号开始正式全国实施的针对房地产开发企业的“三道红线”和针对银行的“两道红线”政策。

由于这两个政策的出现，把大部分房企尤其是民营房企的融资性现金流卡死了。民营房企排队暴雷的结局已经是命中注定。

任何经济危机的本质，其实就是债务危机。

所以要解决房地产市场的矛盾，当前最根本的任务就是要化债。

金融监管部门给国有几大行提出了“三个不低于”的要求。

第一，各家银行自身房地产贷款增速，不低于银行业平均房地产贷款增速。也就是说，你们几家要做出表率，不能拖后腿。

第二，非国有房企的贷款增速不低于本行房地产增速。意思是不管是民企还是国企，在金融政策上一定要一碗水端平。

第三，非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。不管你买的是国企开发商的房子还是民企开发商的房子，贷款利率、首付比例、按揭年限、放款时间等条件全都一样，不能区别对待。

而监管机构正在起草一份中资房企白名单，可能有50家房企入围，将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持。

除了给民营房企定向融资之外，央行还通过大放水来稀释债务。

我们的广义货币供应量M2同比增速已经连续19个月维持在10%以上；2023年底4个月央行实施MLF操作累计净投放近2万亿；1月2日，央行公布重启PSL，净新增PSL3500亿元，创单月投放力度的历史第三高……

除了给开发商化债之外，还在需求端给房地产市场提供支持。

比如在特大城市和超大城市进行城中村改造，再配合房票政策，通过拆迁来创造购房需求。

又比如自然资源部给各地自然资源主管部门提出的两个建议：一是取消土地拍卖中的地价上限；二是取消远郊区土地容积率1.0的限制。

这两点建议针对的都是别墅和大平层豪宅等高端物业，明显是想让更多的有钱人能够下场买房。

最后就是针对房地产发展到当前出现的房价涨与不涨的根本性矛盾，提出了“新一轮房改”，也即是加强保障房建设。

8月25日国常会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，简称14号文件。文件中明确了两大目标：

第一，加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗；

第二，建立房地产转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，推动房地产业转型和高质量发展。

这就意味着，未来中国的房地产业将逐渐走向新加坡模式。也就是“组屋+商品房”的双轮驱动模式。

所以，在2024年破解房地产困局的思路已经比较清晰了。

首先是打破传统的救市模式，通过城中村改造和针对富裕阶层的“两个建议”创造出更多的购房需求。

然后是打破房地产市场的流动性危机，通过大放水和“三个不低于”等手段给化解民营房企的债务，化解房地产市场的信用危机。

最后是打破单一的商品房市场发展模式，通过加大保障房建设来实现“两条腿走路”，进而从根本上转变中国房地产的发展模式。

那么，2024年中国的房地产市场会更好吗？

答案是：有机会!

2024年中国房地产复苏有6大机会点。

机会一：美元降息。

美联储主席鲍威尔近期明确表示，降息已开始进入视野，美国已经接近加息周期结束。

美元降息就是全球资产价格上涨的信号，作为全球三大核心资产之一的中国楼市必然将迎来机会。

机会二：通货膨胀。

随着大放水通过国债、地方再融资债券等方式源源不断流向市场，2024年大概率将出现通货膨胀。一方面会推高房地产开发成本，进而推高房价；另一方面则会催生出大量的财富保值增值需求和加杠杆的需求进入楼市。

机会三：新房断供。

截至2023年10月，中国房屋新开工面积下滑至8003万平米，降至近16年以来的最低点。因此，在2024年，许多大城市的核心地段也许会面临无房可卖的局面。

机会四：人口红利。

虽然中国新生儿数量下滑至1000万人以下，创下历史新低，但真正具有购房意愿和购房实力的年龄在27-42岁这部分人，却是在中国第二个生育高峰里出生的人口。购房需求依然非常庞大。

而未来10-20年，每年的大学应届毕业生都在900万人以上，这也为未来的购房需求提供了强大的支撑。

机会五：城镇化。

当前中国的城镇化率仅有65%，比起西方发达国家仍然有不小的差距。更重要的是，在未来10-20年之间，中国的人口将出现大量的内部迁徙。未来将有接近50%的人口居住在不到10%的国土面积上。大城市的人口聚集程度将大幅提高。

机会六：居住升级。

当前虽然中国人均居住面积已经超过了40平米，但居住的条件还有非常大的提升空间。比如第四代住宅、适老化住宅、智能化住宅、酒店式物业、管家服务、集中供能等等，都是未来人居发展的新方向。也蕴藏着非常大的改善换房需求。

那么，当前和未来到底还有哪些人会买房？

答案是三类人群：

大学毕业生和新市民、深度改善换房人群、豪宅收藏者。

在这样的需求背景下，有四类物业是比较值得买的，也是在未来非常具有市场价值的。

第一类是城市核心的品质住宅，代表项目有招商1872。

第二类是极致的资源型大盘，代表项目有招商渝天府。

第三类是生活场景的造梦者，代表项目有保利麓谷林语。

第四类是城市地标豪宅，代表项目有重庆来福士。

事实上，当前许多城市的房地产市场已经开始出现了复苏的迹象。

比如上海、成都、南京、苏州等多个城市的开发商已经开始抢地，城市或板块的新地王正在不断出现。

又比如一线城市的豪宅市场开始回暖，在深圳还出现了千万级豪宅6小时售罄，553人抢270套房的盛况。

2024年不一定会更好，但你可以。