[摘要] 今年以来，海南房地产销售面积和销售金额持续下滑，房地产低迷态势给海南经济运行带来较大下行压力。日前海南省政府出台新的促进房地产市场健康发展的意见，鼓励和引导住房消费。业内人士认为，海南房地产市场当前存在库存量较大，结构不太合理等问题，应采取多种措施消化存量优化增量，促进房地产市场健康发展。
华润置地海南石梅湾魔咒：拿地15年还在开发 中国房地产金融
海南石梅湾项目的前任开发商——琼能源，在斥以巨资之后，改头换面悄然败走。而该项目的现任开发商——华润，在开发了15年之后，等待它的依然还是未知的问号。
继4年前被媒体曝光出海南争议项目之后，时隔4年，华润置地再次因为这一项目成为媒体关注的对象：一个地产项目开发了近15年，至今还未完工，且项目完工时间遥遥无期。伴随着这条新闻标题之后的，则是有关华润置地董事会原主席吴向东被调查、辞职的一系列新闻链接。
套用经济学家们当下使用频率高的一个词：新常态。或许不少市场人士都想知道，新常态下，华润旗下的石梅湾项目到底什么时候能完成？或者能不能完成？
15年了，还在开发
按照百度百科[微博]的记录，石梅湾，由两个形如新月的海湾组成，长达六公里的碧海银滩，为植被茂密的低缓山坡所环抱，被世界旅游组织专家赞誉为海南现存未开发的美丽海湾。区内自然资源丰富多彩，碧海、青山、白沙、奇石、岛屿、椰林、溪流于一体，山清水秀，景色怡人，充满原始的热带原生态自然风光。
沿海湾绵延数十公里的茂密青皮林带，则是从清朝就立碑保护的目前世界上发现的第二个也是面积大的海滩青皮林，至少已有4000年历史，现列为省级自然保护区。据不少曾经前往过当地的亲历者介绍，这里四季无冬，阳光充足，空气清新，适合观兴游览，长假疗养。加之水清沙纯，风平浪静，石梅湾被不少开发商认定为适合开发成一个以世界热带“海洋文化”为主题的海上游乐、旅游度假区。
按照《石梅湾旅游度假区总体规划》显示，华润为石梅湾的规划年限为15年，共有3个开发阶段：近期2002~2007年，中期2007~2012年，远期2012~2017年。在拿下整个石梅湾湾区的前十年中，华润先后投入30亿元，进行各种基础设施的建设，如道路、管线、污水处理、生活配套、度假配套等。
2010年，海南国际旅游岛建设正式启动，海南楼市再次被点燃。不少媒体报道，当时华润决定启动石梅湾的住宅开发，并于2011年底开盘销售。根据华润置地的历年年报，华润石梅湾项目2011~2013年的销售额分别为4.12亿元、13.92亿元、10.87亿元，而平均售价却一直在下降，由2010年的27971元/平方米，下降到2013年的21090元/平方米。
到底是什么原因，阻碍了石梅湾项目整体开发的步伐？使得华润从2010年开始，连续三年宣布推迟该项目的完工时间？。不少当地房产商告诉媒体，在海南当地诸如华润这样囤地推迟开发的现象较多，一方面地块内部留有较多历史遗留问题，另一方面外部大环境恶化也着实为这些房企带来的不小的开发压力。
石梅湾旧主
据媒体报道资料显示，早在1992年，石梅湾就被列为海南省五大**旅游开发区之一。就在1993年初，当海南地产迎来一系列地产投资热潮之际，石梅湾也迎来了它的任主人——海南新能源股份有限公司(以下简称“琼能源”)。这个海南省的家上市公司以3800万元的价格从万宁市政府手中取得了石梅湾2700亩海边滩涂地的产权。
琼能源到底是一家什么样的公司，为何会有如此魄力拿下石梅湾如此多的土地？既然如此财大气粗，为何会将这一前景颇为看好的项目再次转手给华润？
《中国房地产金融》了解到，1992年11月23日，作为中国家上市的民营企业，同时也是海南家上市公司，琼能源在深圳证券交易所[微博]正式上市。上市当年，便创下每股46元多的高价。公司总资产也由刚上市时的4.7亿元猛增到1993年的9.1亿元，成为当时海南乃至房地产业的佼佼者。据不少老股民介绍，当时琼能源的广告语“投资新能源，稳操胜券”，在国内证券市场几乎无人不知，无人不晓。
1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一夜之间，银根紧缩，几乎所有房地产企业都遭遇寒流，而此前一度炙手可热的海南房地产热顿时被打入冰窖。此时，琼能源的股票也开始大幅下挫，受其影响，石梅湾项目被迫停工。此后，琼能源便一蹶不振，仅在石梅湾上建了3.8万多平方米的烂尾楼。
但随着整体经济形势的恶化，从1998年到2002年期间，琼能源不但股价一路下挫，且接连被易主。公开资料显示，1998年琼能源主业全面停业，到1999年股票被实行特别处理。2000年虽然扭亏保牌成功，但时隔2年后，股东方海南润达向恒大集团转让了琼能源26.89%的股权。此后，河南人许家印执掌的恒大集团成为琼能源的大股东，“琼能源”也一度更名为“恒大地产”。
然而，此后的事实证明，恒大集团入主“琼能源”后，仅仅只是借助这一上市公司空壳，完成了一次漂亮的跳板过程。2005年7月，恒大地产工商档案迁出海南，琼能源成为第五家“北飞”的海南上市公司。2006年5月，恒大地产更名为绿景地产。
虽然前任旧主改头换面，并且再也不见踪影，但遭遇搁浅的石梅湾项目却并未就此销声匿迹。
华润海南折戟？
1999年，海南省开始处置积压房地产项目的工作，石梅湾也迎来了第二任主人——华润。据媒体报道，华润通过资产置换的方式获得了石梅湾2700多亩土地的使用权。同年，华润在海南注册了全资项目公司——海南华润石梅湾旅游开发有限公司(下称“华润石梅湾”)，负责石梅湾旅游度假区12平方公里的开发和建设。
2002年，华润专门聘请了英国的伟信顾问，完成了对该区域的整体开发规划。按照当时的规划，目标是建成以酒店为主要产品的旅游度假区，其中不仅有多家五星级酒店，同时还配备多项高端旅游度假标配，比如游艇码头、直升机停机坪、高尔夫球场等。
六年后，石梅湾区内，同时也是万宁108公里海岸线上家五星级酒店——艾美酒店，正式建成开业。但此后，规划中的其他酒店、高尔夫球场、游艇码头等，至今未见身影。不仅未见规划中的配套项目，就连原本待开发的旅游用地也年复一年地放在那儿任其长草。仅石梅湾九里住宅项目在当地有着良好的口碑，且销售业绩较为乐观。
不过，华润置地2014年财务业绩报告显示，即便在石梅湾这一旅游天堂，石梅湾艾美酒店的租金收入也已出现衰退迹象。2014年全年，石梅湾艾美酒店的租金收入为8157.4万港元，相比去年同期的1.08亿港元，租金收入下滑超过20%。
但一个投资数十亿，开发周期长达十几年的黄金项目，却迟迟无法完工。这背后的缘由，似乎显得扑朔迷离。有业内人士分析认为，这是整体宏观环境下滑所致，也有观点认为，海南房产楼市泡沫严峻，华润或许只是持币观望，等待良机。
随着近期媒体曝出华润集团副总经理蒋伟被带走，华润置地董事会原主席吴向东被调查等消息后，华润系和它的海南石梅湾项目，也再次被置于风口浪尖。甚至有业内人士担心，华润是否会重蹈深圳老牌房企佳兆业目前生死不明的轨迹？
好在，截至稿件出刊之前，华润置地方面表示对该项目不予置评。或许，对华润系而言，此时没有答案，便是好的答案。
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