[摘要] 今年以来，海南房地产销售面积和销售金额持续下滑，房地产低迷态势给海南经济运行带来较大下行压力。日前海南省政府出台新的促进房地产市场健康发展的意见，鼓励和引导住房消费。业内人士认为，海南房地产市场当前存在库存量较大，结构不太合理等问题，应采取多种措施消化存量优化增量，促进房地产市场健康发展。
今年以来，海南房地产销售面积和销售金额持续下滑，房地产低迷态势给海南经济运行带来较大下行压力。日前海南省政府出台新的促进房地产市场健康发展的意见，鼓励和引导住房消费。业内人士认为，海南房地产市场当前存在库存量较大，结构不太合理等问题，应采取多种措施消化存量优化增量，促进房地产市场健康发展。
房地产市场深度调整销售量价持续下降
2014年以来，受经济大环境的影响，海南房地产市场也进入了深度调整期。今年一季度以来，海南省房地产市场继续处于低迷状态。房地产开发投资继续回落，销售降幅继续扩大，销售均价略有下降，海南房地产市场仍面临不小的困难和压力。
房地产开发投资增速大幅下滑。据海南省统计局统计，季度，海南全省房地产开发投资完成270.74亿元，同比增长4.5％，但比上年同期回落25.9个百分点，占全省固定资产投资的比重由上年45.1％上升到48.7％。
房屋销售面积及金额也持续下降。记者近日走访多个楼盘发现，海南房屋销售持续低迷，一些楼盘“去化”缓慢仍未得到明显改观。位于海口市国贸城区中心位置的城市花园楼盘的置业顾问告诉记者，开盘两年多来，该楼盘总共销售不到一半。
据统计，季度，全省房屋销售面积为190.84万平方米，同比下降21.5％，降幅比上月扩大2.8个百分点。其中，住宅销售面积182.62万平方米，同比下降22.4％，降幅比上月扩大3.7个百分点。
销售金额同比也持续下降。今年一季度，海南房屋销售额为202.87亿元，同比下降23.9％，降幅比上月扩大6.8个百分点。季度，海南省商品房销售均价为每平方米10630元，同比下降3％
海南省住房和城乡建设厅厅长丁式江在海南省一季度经济形势分析会上表示，海南房地产市场的低迷，除了受到经济下行压力加大及房地产市场调整的影响，还受到别的因素影响：一是海南省房地产开发投资近十年来以年均39.7％的增长速度保持较快增长，基数已经很大，房地产投资增速逐步放缓应属于市场调整的常态；二是去年底，部分房企为完成年度销售目标，加大促销优惠力度，透支了部分市场需求；三是由于新的房地产税征收办法尚未明确，《不动产登记暂行条例》开始实施，岛外居民对在海南省购房持谨慎和观望态度。
开发结构有待优化部分开发商资金链紧张
在当前的海南房地产市场中，仍存在“一业独大”、库存压力较大、开发结构不优等较为突出的问题。
，海南房地产业“一业独大”，经济结构抗风险能力不强。丁式江在海南省一季度经济形势分析会上介绍，近几年海南省房地产开发投资占固定资产投资总额的比重均超过40％。今年1－3月全省房地产投资占比达到48.7％，比重比上年同期提升3.6个百分点，全省经济对房地产的依赖程度进一步加大。
第二，海南房地产开发结构有待进一步优化。2014年海南省住宅开发投资占房地产开发投资比重为78.4％，比2013年下降24.4个百分点；商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比重为75.8％，比2013年下降9个百分点，调结构初显成效。但产品仍以住宅为主，产品相对单一，容易引发结构性风险和季节性闲置等问题，转型发展任务仍然较重。
第三，海南商品房去库存压力仍然较大。在销售面积继续下降的现实情况下，商品房消化存量依然压力较大。
第四，海南部分市县房地产产品还存在同质低价竞争问题，一些中部市县房地产开发速度过快，空间布局不合理，低价出让稀缺土地资源，房地产产品品质不高、价格与价值不匹配，不利于全省房地产业持续健康发展。
此外，记者采访了解到，由于房地产形势持续低迷，部分开发商的资金压力较大，存在一定的风险隐患。海口市房地产业协会会长戴开权认为，尽管目前国家下调二套房个贷首付比例，但对房地产类贷款特别是开发贷款仍然持谨慎态度，房企的资金压力仍然比较大。
海南省统计局统计，今年1－2月，海南房地产开发资金来源持续下降。受房屋销售下降的影响，房地产开发企业财务资金来源增速不断回落。同时，由于房屋销售低迷，资金回笼慢，使得企业收到的定金及预付款占比下降。
出台稳定市场新政策促进房地产市场健康发展
为促进海南房地产市场平稳健康发展、支持经济平稳运行，鼓励和引导住房消费，海南省政府办公厅近日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，消化存量优化增量。《意见》强调海南房地产按照“一增一降一优”的思路，即增加高端经营性房地产比重，逐步降低普通商品住房开发比例，优化房地产空间布局。要求打通商品房与保障性住房通道，加快库存消化；鼓励境外机构和个人，尤其是华侨和港澳台居民在海南省购房置业；加大了金融及公积金对购房的支持力度，在海口、三亚、琼海、陵水等四市县买房，职工高可申请公积金贷款由50万元上调至70万元。
部分业内人士表示，海南出台新的政策有利于促进房地产市场回暖，但由于存量大而且结构不太合理，仍需采取多种措施促进海南房地产市场健康发展。
丁式江表示，海南将按照“底线思维、区间控制、长短结合”的思路针对房地产市场形势变化，及时采取政策措施，积极保投资促消化，加快产业转型发展，促进房地产市场持续健康发展。
一是继续加强政策研究。海南省已加强房地产相关政策储备工作，起草了《关于促进房地产市场平稳健康发展的储备政策》，从财政补贴、税费减免、购房入户、公积金支持等8个方面提出26条储备政策。
二是正确处理好发展和保护的关系，走提质增效之路。青山绿水和碧海蓝天是海南房地产持续健康发展的核心竞争力。海南要进一步科学把握房地产发展的时序与节奏，改变过去简单粗放、片面追求数量的开发模式，优化增量，积极消化存量，不断提升开发品质和效益。严格按规划划定房地产开发的限建区和禁建区，确保生态底线和生态安全，实现产业的可持续发展。
三是继续加快房地产结构调整，促进房地产转型升级。按照一增一降一优的思路，增加经营性房地产比重，逐步降低普通商品住房开发比例，积极推进房地产业向高端、精品、特色方向发展。积极引导发展度假、健康、医疗、养老等多种形式的经营性房地产，适应市场多样化需求。
四是结合棚户区改造，打通商品房和保障性住房的通道。进一步加大棚户区改造和住房保障货币化安置力度，2015年海南计划实施货币化安置4585户；鼓励市县回购存量商品住房作为保障性住房房源，并纳入保障性安居工程年度计划管理。对房地产项目和房地产用地转为棚改安置房和公租住房用途的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。
华润置地海南石梅湾魔咒：拿地15年还在开发 中国房地产金融
海南石梅湾项目的前任开发商——琼能源，在斥以巨资之后，改头换面悄然败走。而该项目的现任开发商——华润，在开发了15年之后，等待它的依然还是未知的问号。
继4年前被媒体曝光出海南争议项目之后，时隔4年，华润置地再次因为这一项目成为媒体关注的对象：一个地产项目开发了近15年，至今还未完工，且项目完工时间遥遥无期。伴随着这条新闻标题之后的，则是有关华润置地董事会原主席吴向东被调查、辞职的一系列新闻链接。
套用经济学家们当下使用频率高的一个词：新常态。或许不少市场人士都想知道，新常态下，华润旗下的石梅湾项目到底什么时候能完成？或者能不能完成？
15年了，还在开发
按照百度百科[微博]的记录，石梅湾，由两个形如新月的海湾组成，长达六公里的碧海银滩，为植被茂密的低缓山坡所环抱，被世界旅游组织专家赞誉为海南现存未开发的美丽海湾。区内自然资源丰富多彩，碧海、青山、白沙、奇石、岛屿、椰林、溪流于一体，山清水秀，景色怡人，充满原始的热带原生态自然风光。
沿海湾绵延数十公里的茂密青皮林带，则是从清朝就立碑保护的目前世界上发现的第二个也是面积大的海滩青皮林，至少已有4000年历史，现列为省级自然保护区。据不少曾经前往过当地的亲历者介绍，这里四季无冬，阳光充足，空气清新，适合观兴游览，长假疗养。加之水清沙纯，风平浪静，石梅湾被不少开发商认定为适合开发成一个以世界热带“海洋文化”为主题的海上游乐、旅游度假区。
按照《石梅湾旅游度假区总体规划》显示，华润为石梅湾的规划年限为15年，共有3个开发阶段：近期2002~2007年，中期2007~2012年，远期2012~2017年。在拿下整个石梅湾湾区的前十年中，华润先后投入30亿元，进行各种基础设施的建设，如道路、管线、污水处理、生活配套、度假配套等。
2010年，海南国际旅游岛建设正式启动，海南楼市再次被点燃。不少媒体报道，当时华润决定启动石梅湾的住宅开发，并于2011年底开盘销售。根据华润置地的历年年报，华润石梅湾项目2011~2013年的销售额分别为4.12亿元、13.92亿元、10.87亿元，而平均售价却一直在下降，由2010年的27971元/平方米，下降到2013年的21090元/平方米。
到底是什么原因，阻碍了石梅湾项目整体开发的步伐？使得华润从2010年开始，连续三年宣布推迟该项目的完工时间？。不少当地房产商告诉媒体，在海南当地诸如华润这样囤地推迟开发的现象较多，一方面地块内部留有较多历史遗留问题，另一方面外部大环境恶化也着实为这些房企带来的不小的开发压力。
石梅湾旧主
据媒体报道资料显示，早在1992年，石梅湾就被列为海南省五大**旅游开发区之一。就在1993年初，当海南地产迎来一系列地产投资热潮之际，石梅湾也迎来了它的任主人——海南新能源股份有限公司(以下简称“琼能源”)。这个海南省的家上市公司以3800万元的价格从万宁市政府手中取得了石梅湾2700亩海边滩涂地的产权。
琼能源到底是一家什么样的公司，为何会有如此魄力拿下石梅湾如此多的土地？既然如此财大气粗，为何会将这一前景颇为看好的项目再次转手给华润？
《中国房地产金融》了解到，1992年11月23日，作为中国家上市的民营企业，同时也是海南家上市公司，琼能源在深圳证券交易所[微博]正式上市。上市当年，便创下每股46元多的高价。公司总资产也由刚上市时的4.7亿元猛增到1993年的9.1亿元，成为当时海南乃至房地产业的佼佼者。据不少老股民介绍，当时琼能源的广告语“投资新能源，稳操胜券”，在国内证券市场几乎无人不知，无人不晓。
1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，一夜之间，银根紧缩，几乎所有房地产企业都遭遇寒流，而此前一度炙手可热的海南房地产热顿时被打入冰窖。此时，琼能源的股票也开始大幅下挫，受其影响，石梅湾项目被迫停工。此后，琼能源便一蹶不振，仅在石梅湾上建了3.8万多平方米的烂尾楼。
但随着整体经济形势的恶化，从1998年到2002年期间，琼能源不但股价一路下挫，且接连被易主。公开资料显示，1998年琼能源主业全面停业，到1999年股票被实行特别处理。2000年虽然扭亏保牌成功，但时隔2年后，股东方海南润达向恒大集团转让了琼能源26.89%的股权。此后，河南人许家印执掌的恒大集团成为琼能源的大股东，“琼能源”也一度更名为“恒大地产”。
然而，此后的事实证明，恒大集团入主“琼能源”后，仅仅只是借助这一上市公司空壳，完成了一次漂亮的跳板过程。2005年7月，恒大地产工商档案迁出海南，琼能源成为第五家“北飞”的海南上市公司。2006年5月，恒大地产更名为绿景地产。
虽然前任旧主改头换面，并且再也不见踪影，但遭遇搁浅的石梅湾项目却并未就此销声匿迹。
华润海南折戟？
1999年，海南省开始处置积压房地产项目的工作，石梅湾也迎来了第二任主人——华润。据媒体报道，华润通过资产置换的方式获得了石梅湾2700多亩土地的使用权。同年，华润在海南注册了全资项目公司——海南华润石梅湾旅游开发有限公司(下称“华润石梅湾”)，负责石梅湾旅游度假区12平方公里的开发和建设。
2002年，华润专门聘请了英国的伟信顾问，完成了对该区域的整体开发规划。按照当时的规划，目标是建成以酒店为主要产品的旅游度假区，其中不仅有多家五星级酒店，同时还配备多项高端旅游度假标配，比如游艇码头、直升机停机坪、高尔夫球场等。
六年后，石梅湾区内，同时也是万宁108公里海岸线上家五星级酒店——艾美酒店，正式建成开业。但此后，规划中的其他酒店、高尔夫球场、游艇码头等，至今未见身影。不仅未见规划中的配套项目，就连原本待开发的旅游用地也年复一年地放在那儿任其长草。仅石梅湾九里住宅项目在当地有着良好的口碑，且销售业绩较为乐观。
不过，华润置地2014年财务业绩报告显示，即便在石梅湾这一旅游天堂，石梅湾艾美酒店的租金收入也已出现衰退迹象。2014年全年，石梅湾艾美酒店的租金收入为8157.4万港元，相比去年同期的1.08亿港元，租金收入下滑超过20%。
但一个投资数十亿，开发周期长达十几年的黄金项目，却迟迟无法完工。这背后的缘由，似乎显得扑朔迷离。有业内人士分析认为，这是整体宏观环境下滑所致，也有观点认为，海南房产楼市泡沫严峻，华润或许只是持币观望，等待良机。
随着近期媒体曝出华润集团副总经理蒋伟被带走，华润置地董事会原主席吴向东被调查等消息后，华润系和它的海南石梅湾项目，也再次被置于风口浪尖。甚至有业内人士担心，华润是否会重蹈深圳老牌房企佳兆业目前生死不明的轨迹？
好在，截至稿件出刊之前，华润置地方面表示对该项目不予置评。或许，对华润系而言，此时没有答案，便是好的答案。
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