【重磅】2025年一季度重庆中心城区房地产市场盘点(附销售榜)

一季度全国强调“稳预期、防风险、促转型”，重庆取消限售提流动性，“美好家园”以民生需求为导向，推动房地产行业向高质量发展转型

传统住宅产品创新引领转型，保障房解决刚需，城市更新优化城市结构，三者互补促进市场平衡，新模式发展稳中向好

2025一季度供地诚意十足，企业聚焦核心做精不做量，宅地价涨25%

2025年1-3月，含宅土地已供应53.92万方，供应区域呈现出核心区占比翻倍式提升，比重达到61%，过去五年为供地主力的近郊区域放量减弱。

从土地成交表现来看，受供应区域结构优化影响，商住土地及含宅土地两个口径下均呈现出量减价涨特征，含宅地成交建筑面积小幅缩减6%，但地价上涨25%，溢价率更攀升至12%，优质土地极大激发了企业的投资热情。

投资聚焦核心，投资信心显著修复，溢价高至30%

2025年一季度中心城区含宅地成交6宗，半数位于城市核心区，断货板块五里店释放优质宅地，引7家企业竞拍35轮，并成为2023年至今含宅地溢价率最高地块。核心区其他优质土地的出让，将形成“优质地块-高溢价成交-市场信心提振”的正向循环。

整体利润改善，全年力求建立从投资信心到市场信心修复的良性循环

从2025年拟供地的区域分布展现出，地块数量和建面两个口径下核心区占比为53%、59%，全年都将是“拿好地建好房”的一年，一季度的投资信心修复将延续到2025全年，力求建立从投资信心到市场信心修复的良性循环。

从地价来看，结合板块和同能级板块的地价预估，预计39宗拟供应土地中，约六成地价将超8000元/㎡，约三成地价有望破万，将带动2025年重庆平均地价的上涨，同时这批土地入市后，将扩大重庆高品质住宅增量，拉动房价结构性上涨。2025年一季度房地价差已扩大至8947元/㎡，预计以此趋势来看，全年整体利润将持续改善。叠加土地尾款支付时限持续宽松，尾款支付时限一年普遍化，利于撬动资金杠杆。

一线城市回暖快，重庆整体规模正增长，仍居全国前列

TOP10板块同比涨46%且集中度提升23%，核心板块溢价、次级板块价格竞争

2025年1季度中心城区成交表现分化明显，近郊板块领跑成交规模，核心板块主导成交均价；成交量TOP10板块八成项目降价超过10%换取成交规模同比上涨23%，回兴建工筑美时光集中备案拉动板块成交量增长363%，富力城项目重新入市，带动大学城板块重新进入成交量TOP10。

刚需刚改的“量升”与豪宅的“量稳”并存，需求以“居住品质导向”为主

开盘量低去化高，豪宅热销，停售再推项目表现分化

2025年1季度整体加推量8.2万方，环比降70%，富力城、联发观音桥、璞印金开三项目拉高整体去化率至45%，部分停售/断货项目开始重新入市；

市场表现分化，热销项目以户型创新/四代宅或低价流量产品为主，以优质区位和高产品力赢得客户青睐，或以低价高折扣换取流速；

停售/断货项目差异化更为明显，销售缓慢项目多面临竞品多、产品同质化等因素影响，重新入市后依然流速低位运行，热销停售项目多为开发商暴雷影响，但自身存在区位、竞争等优势，重新入市后持续降价，以价换量效果明显。

产品创新迭代，面积趋小化，四代宅市场接受度冰火两重天

四代宅产品持续井喷，2024年11月四代宅标准迭代，以招商1872阅青斓组团为代表的项目开始推出小面积、低总价的四代宅产品；

位置核心、定位高端的四代宅产品价格、流速依然优势明显，市场接受度高，但功改类四代宅产品与周边产品相比优势不明显，部分项目在降价的前提下流速依然呈下降趋势，客户态度从热捧到挑剔。

豪宅热销建立市场新秩序，操盘创新贯穿稀缺资源+顶级产品力+品牌势能

2024年9月29日，四川联投以楼面价10599元/㎡在金开大道拿地，后续由金茂打造璞系重庆首作，项目仅打造108套四代宅，主力产品为207㎡与240㎡；

项目自面世来，案场来访超1000组；3月29日首开，去化达到90%，成为今年开盘最高去化 。

广义存量去化周期增长至107个月，近郊板块存量名列前茅，城市核心存量低

2025年一季度中心城区住宅广义存量约4307万方，3月土拍市场较为活跃，房企积极拿地，去化周期增长至107个月，已入市项目广义存量占比54%，预计5年内出清；

中心城区住宅市场库存主要聚焦存量TOP30板块，市占率82%，集中度较去年同期相比呈现上涨态势；其中悦来、礼嘉、中央公园存量分别排名前三，中央公园、弹子石、西永等板块凭借齐全规划配套，保持较高市场热度，流速快，去化周期仅8个月，鹿角、石马河、城南新城板块受远离城市核心、部分配套欠缺，主力在售项目价格高影响，客户接受度低，销售压力大，去化周期至少长达9年。

取消限售， 次新房源新增挂牌大幅上涨，144㎡以上改善房源抛售加剧

二手房累计挂牌量持续上涨，截止2025年一季度已达到29.2万套；2025年1季度二手房月均新增挂牌量7462套，较近一年前三季度月均新增挂牌量均低，1月新增挂牌量触底，2月二手房全面取消限售，新增挂牌量显著回升，但并未出现 “海量挂牌”现象；

限售取消后，大量准新房源入市，144㎡以上新增挂牌占比上涨10%，二手房市场改善型房源增加，尤其是核心区大户型房源，更能满足客户置换需求，影响套均价格上涨16%，房龄5年内次新小区房源新增挂牌占比上涨32%。

成交同比涨13%，刚需成交活跃倾向于大折扣、核心配套完善老房源，占比涨4%

2025年一季度二手房月均成交8485套，同比上涨8%，1月底2月初因春节假期进入市场淡季，成交规模低位运行，3月迎来市场传统旺季，迅速回升至10093套；

限售政策取消后，部分业主急于出售，加大销售折扣，导致折价20%以上成交二手房套数占比上涨至34%；房龄在16年以上老房子凭借便利配套、成熟的居住环境以及高性价比，成交占比上涨4%。

公租房兜底、保租房阶段性保障、配售房长久保障分层分类完善住房保障体系

年内重点更新15个项目，3个完成案例向全国推广渐进更新、因地制宜、多方联动经验

土地/企业投资：2025 年一季度土地市场以“缩量提质” 为核心特征， 为全年市场奠定了“稳预期、 强信心、促转型”的主基调，以优质地块助力“好房子”建设。 展望2025年，在优质地块供给与企业投资意愿的良性互动下，土地市场将在结构性分化中延续回暖趋势， 以投资信心修复带动市场信心修复，并成为推动重庆楼市提质发展的重要引擎。

供需关系：新房“止跌”，二手“稳增”。2025年供应端以需定供持续，预计全年供应不超过400万方，成交乐观估计规模介于500-600万方，价格受改善产品成交占比增加影响，预计上涨4%；二手房延续2024年高热状态，降价抛售，成交量与2024年预计持平，均价预计下降5%。

市场竞争与需求：新房市场供应收紧，高端改善及豪宅项目热销，凭借稀缺资源+顶级产品力+品牌势能成为高净值客户首选；二手房拉开与新房价格差距，配套满足居住基本生活需求，成为刚需客群首选，未来新房二手房的分化与竞争将持续。

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