19000元/㎡起拍，成都市中心终于等来封面项目？

上周成都地价才刚刚首破3万元/㎡，下周又将迎来两场重量级土拍。一场是成都第一宗起拍价破20000元/㎡的金三约49亩地，另一场的重头戏则是位于青羊区鼓楼北街的约13亩地。两者因为地理位置的“特殊性”，都被市场给予了厚望。其中，鼓楼13亩地还有一个更硬核的坐标定位：「市中心」。

根据小全全掌握的“路透”消息，目前已有多家房企对鼓楼13亩地摩拳擦掌、跃跃欲试。这完全属于情理之中：

首先，它拥有非常强的可入手性，为房企占位城市核心区打开了一扇窗。

经过去年“缩量提质”式供地，现阶段正是房企拿地补仓的重要窗口期。而本宗地不仅占位城市核心地段，起拍总价仅约3.2亿元，相比近期三圣乡57亩地的14.7亿元（起拍价，下同）、金三49亩地的16.2亿元、大源西64亩地的15.8亿元等，无论是拿地难度还是风险系数，都要小很多。

更重要的是，它拥有打造高能级项目的良好基底，未来预期有足够的想象空间。

睿合泰机构研判认为，综合市中心地段、资源聚合能力、当前市场行情以及产品迭代升级浪潮等多维度来看，这13亩地未来项目的定位应该不会低，如果再遇上实力硬核的房企，一个具有昭示性的高能级项目，有望在成都的“心脏”位置拔地而起。

毕竟，这宗地已经拿捏好了四张黄金牌面。

如果核心地段也分段位，占位“市中心”的鼓楼街13亩地，应该属于金字塔尖的那一批。而这正好是诞生高能级项目的前置条件与天然温床。

实际上，我们可以用2个词对这13亩地的地段价值进行概括：具有昭示性的「地标感」，以及可遇不可求的「臻藏价值」。

△宗地区位示意图

要论成都的封面地段在哪里，可以有很多答案，但最具底蕴的，当属一环内的市中心。这里是成都的地理中心，也是千年蜀都的城市原点，更是这座城市的精华与精神内核所在。

而这13亩地位于顺城大街东侧，与成都的头号城市地标——天府广场直线距离不足1公里，同时步行便可至春熙路、太古里，跨过顺城大街是成都官方版“城市中央公园”的重要组成部分——东华门遗址公园，同时向西约500米范围内，是可以四线换乘的地铁骡马市站。

在“地标群”中诞生的项目，自然也具备自成城市“标杆”作品的潜能。

这13亩地强烈的昭示性地段，又自带另一重价值buff——稀缺性。

近两年走出独立行情的高改市场，并不缺高能级项目，但坐标定位“市中心”的高端豪宅，却是实打实的难得一见，确切的说，是一直处于“缺席”状态。

根据投资云地图，近十年来成都一环内共计拍出了8宗住宅地块，平均每年不到1宗地。而最近一次拍地需要追溯到2023年底，即邦泰拿下的成都339熊猫塔旁的11亩地，成交楼面价达21100元/㎡，是当时成都地价TOP3，也是成华区第一宗楼面地价破20000元/㎡的地块，而彼时的起拍价为15800元/㎡。

△近十年成都一环内成交的8宗住宅地块分布

从这张分布图可以直观地看到，鼓楼13亩地块在整个市中心版图中，又处于妥妥的“C位”，含金量与价值层级自然也不一样。

而未来市中心能产生供应的，目前暂时只有尚未亮相的邦泰11亩项目。

物以稀为贵，这是亘古不变的真理。这宗地的出现，无疑为高净值人群住进成都市中心提供了圆梦的机会。

“窗外的风景，决定房子的价值”，高能级产品尤其是豪宅项目，本质是对稀缺资源的高度占有。因此，那些享誉国内外的经典作品往往都诞生于资源高度聚集的城市核心地段。

而强大的城市资源聚合能力，正是这13亩地的压舱石。

以该地块为坐标原点，一两公里内就聚集了东华门遗址公园、天府广场、文殊院、春熙路、太古里、人民公园、宽窄巷子、四川省图书馆、四川美术馆、四川大剧院、成都石室联合中学、骡马市TOD、地铁1/4/10/18号线、天府大道、成都市第三人民医院……星罗棋布，应有尽有。

△宗地周边部分配套示意图

城市烟火与国际生活交融，历史底蕴与时尚潮流碰撞，鼓楼13亩地块的资源聚合能力，既表现在数量上的丰富性、距离上的密接性，更体现在质量上的高品质与高能级。

纵观全成都，能一键集齐这般城市级豪华资源包的土地或项目，凤毛麟角。

"摩诃池畔霓虹起，不减当年走马喧。"

与宗地百米之隔的东华门遗址公园与摩诃池公园，是成都汉代“列备五都”、唐宋“扬一益二”辉煌时期的历史见证，也是成都城市3000多年“城址不改、城名不变、中心未移”的重要佐证。

穿越时空，公元1371年，朱椿被封为“蜀王”并建造蜀王府。蜀王府位于东华门遗址公园内，因其皇宫般华丽的外观被老百姓称作“皇城”。而蜀王府确立的成都正南北向中轴线被保存并沿用至今，这里也是天府广场最早的雏形。

△由明·蜀王府改建的清·贡院（图源网络）

现在的“皇城”又与少城、大城组成了彰显老成都、蜀都味、国际范的天府锦城，成为成都打造世界文化名城的排头兵。

不仅如此，宗地紧邻的天府文化公园，是官方规划的“城市中央公园”，总体定位为“世界文化名城的集中展示地、西部金融中心重要承载地、成都千年历史迭代的文化中心”，担负着引领中心城区能级跃升的功能。

在成都更宏大的城市抱负中，尤其需要一个代表成都风貌与精神的城市地标，天府文化公园显然就是这样的存在。

宗地所在的成都市中心，作为历史的见证者与文化传承者，从古蜀文明到现代都市，从诗意的锦官城到繁华的天府广场，始终是成都的灵魂所在。

立于千年蜀都的原点，千年历史底蕴与文化积淀，既难以复制，也没有“速成版”。这将是未来打造高能级项目的核心“杀手锏”，也是有力的产品“护城河”。

这13亩地本就占得先天“地利”，而现在入市，又遇上了更好的“天时”，从而具备了价值最大化与打造更高能级产品的现实条件。

2024年，经过政策的“一减一加”——“限价”退场，“城市新规”登场，成都产品创新迭代的大门彻底被打开。新房市场迎来百花齐放，从麓湖丽世缦华、仁和春天29號院到贝壳金三24亩项目、锦宸院……惊艳之作不断涌现，一步步拔高着成都人对豪宅产品的想象力与期待值。

△麓湖丽世缦华LDK厅样板实景

本宗地为纯住宅用地，容积率仅2.0，是前文提到的一环内8宗地中，容积率最低的一宗。用地指标优质，利用“新规”赋能，进行产品创新迭代，完全有机会在“市中心”的地界上呈现产品理念更先进、产品力更硬核的城市标杆项目。

高能量地块+开放的市场就位，高能级项目诞生的“天时”“地利”已筑好基底，接下来关注的焦点是“人和”——比起拍卖锤落下后定格的价格，3月28日那天谁能成功问鼎，才是最大的看点。

还有一个星期的“努力”时间，心动的房企该行动了。