逆风翻盘！滨湖某业主二手房暴赚近200万！

逆风翻盘！

融创滨湖印168.99㎡豪宅700万成交，单价飙破4.14万/㎡，业主暴赚近200万！

来源：好好选房

NO.1|壹

 一场价值200万的“逆袭”

融创滨湖印是2019年的“网红盘”，当年首开高层价格2.3-2.6万，总价在250-320万；洋房均价2.9万/㎡，洋房最高总价约1100万。由品牌房企融创打造的安徽封面作品，顶着“安徽壹号院”的名头，隔壁就是中央公园、融创秀场，地段好到爆！

对比项目首开时500万级的总价，该业主净赚近200万，年化收益率超15%。这一价格甚至碾压同期滨湖多数新房。

来源：肥住通

我们来看下现在滨湖区的热门二手房成交价格，有80%的小区环比1月的二手房成交价格是下跌的，20%的小区处于上涨。

其中涨幅最高的佳源巴黎都市四期，环比增长2.31%

小区住宅共分为四期，还有部分别墅、公寓产品，位于滨湖省府板块，目前挂牌115套，挂牌均价24864.3元/㎡。

根据数据看出，小区二手房近2年都在下跌，最高成交价达到2.7万/m²，从2025年2月开始出现上涨趋势，目前成交价在2万/m²左右。

来源：好好选房

其次涨幅第二的是华冶水晶公馆，环比上涨2.22%

华冶水晶公馆位于金融板块，体量不大，仅有8栋，全部为高层产品（冷暖双供），中小学学区是师范附小四小和46中南，在滨湖认可度较高，到小学和中学也均是一路之隔。

从近两年的价格来看，整体下滑趋势明显，看来学区优越也抵挡不住市场的震荡调整，但近2个月成交价格回温。

来源：好好选房

NO.2|贰

从抛售潮到核心价值驱动的市场回暖

我们可以看出很多小区都是2025年后、近两个月开始有回温迹象，之前还是有很明显的价格下滑，主要是因为以下几点原因：

前期价格大幅下滑的核心原因

1、投资客撤离与抛售潮

滨湖区曾是投资热点，2021年挂牌均价达32691元/㎡，但2024年已跌至23393元/㎡。限价盘（如云谷、宝能等）因投资客集中，在市场下行期出现大规模降价抛售，部分房源总价甚至低于市场价近300万。

2、供需失衡与新房冲击

供应过剩：滨湖土地供应持续增加（如此前一次性推出5块居住用地），新房项目品质升级，挤压老旧二手房市场。

需求转移：购房者偏好改善型产品，导致房龄超10年、品质较差的二手房流动性下降。例如，春融苑小区成交价从2.4万/㎡降至1.4万/㎡。

目前滨湖区在售的楼盘：

远大九庐位于滨湖省府东板块，是远大打造的高端豪宅作品，项目装修标准高达8000元/㎡。项目小高层户型面积156㎡、180㎡、260㎡，洋房190㎡、240㎡，在售小高层G8、G9、G15、G11、G17楼，洋房Y5、Y6和Y7，整体均价3.5万/㎡。项目是合肥首批智慧住宅三星示范项目，但目前楼盘去化情况不好。

越秀和樾府位于滨湖省府东板块，站位滨湖省府+骆岗双极，省府东宁国路以北发展相对较为成熟，但离安置房较近。

项目规划建设16栋住宅楼＋5栋配套设施楼。其中15栋为12-17层的小高层，1栋为11层洋房。户型面积段为140-220㎡，备案总价在450万到850万之间。

越秀观樾项目位于省府北侧，容积率仅为1.5，规划7-10层洋房，面积段212-263-311㎡，项目紧邻省府，周边配套较为成熟，但南边为空地。项目整体备案均价48106元/㎡，目前可享受97折优惠。

高速壹品森境作为高速地产合肥第二座壹品系豪宅，目前均价3.3万/㎡，总价在600-800万。是合肥新计容后的首个四代住宅项目，在产品打造上对于合肥算是比较新颖的。项目价格较高，上车门槛高。

高速壹品位于滨湖金融板块，是高速地产打造的首个千万级豪宅项目，项目周边多个成熟项目，周边资源配套成熟完善。项目价格较高，上车门槛高。

建面约180-318㎡高阶改善，约585㎡总裁级跃层。作为合肥滨湖千万级豪宅高速壹品，当前备案均价3.8万/m²。

望雲位于滨湖环湖CBD板块。项目是华润置地华东首座望雲系作品，联袂合肥城建打造，也是满分120竞品质项目，约220-143㎡纯改善作品，成交均价3.1万/m²。但项目东边是空地。

高速尚阖院是合肥最后一批竞品质限价盘，毛坯限价27612元/㎡，整体规划以小高层为主，主力面积段在140㎡-248㎡，备案均价2.7万/m²，无明显不利因素。

远大璟庭里也是满分竞品质项目，在售户型面积户型约111-131㎡，均价约2.6元/㎡，也是滨湖不多的毛坯限价盘。目前项目优惠力度也比较大，折后价格在2.1万/㎡，基本上相当于打了8折优惠。主要问题就是靠近高速路，噪音大。

伟星滨江道也是竞品质项目，户型面积约109-190㎡，均价约2.7万/㎡。目前项目优惠力度也比较大，最低可能75折优惠，折后价格在2.1万/㎡。但距离1号线地铁车辆段较近。

3、政策调控与经济环境

限购、限贷政策抑制投机需求，叠加整体经济疲软削弱购买力，市场信心受挫。2024年滨湖成交均价跌破2万/㎡，部分安置房甚至不足9000元/㎡。

来源：合肥楼市航拍

2025年后部分小区回温的驱动因素

1、市场分化与核心价值显现

尽管非核心区域价格持续回调，但省府板块、金融板块等核心地段因配套成熟、政策倾斜（滨湖科学城规划）保持较高价值。

2、优质次新房受追捧

改善客群转向近3年交付的次新房（如信达公园里、保利和光尘樾），其产品设计（低公摊、大面积）和物业品质优于老旧小区，支撑价格坚挺。

3、政策与市场预期调整

政府推动长期规划（如科学城建设）及潜在政策放松（如利率调整）缓解市场悲观情绪，部分刚需和改善需求逐步释放。

NO. 3｜叁

结语

从“价格破发”到“预期反转”，滨湖楼市的逆转印证了一个真理：没有永远下跌的市场，只有被低估的价值。短期看，政策松绑与规划利好仍将支撑滨湖楼市热度；长期看，区域价值将回归“稀缺性”逻辑。拥有不可复制的教育资源、地铁覆盖或生态资源的资产，将成为穿越周期的“硬通货”。

而那些缺乏独特卖点、单纯依赖概念炒作的楼盘，或将面临价格回调压力。当下，滨湖正站在“规划红利兑现”的关键节点：宝能城重塑天际线、地铁12号线激活城市动脉、方兴湖片区定义未来生活。这些超级IP的叠加，标志着滨湖正式迈入"规划变现"与"价值裂变"的双重加速期。