国企收储去库存，房企压力有望缓解

近期，多城市发布商品房征集公告，用于保障性住房。重庆等地的国企收储行动显著，收购大量未售新房，改作保障房。此举有助于缓解房企经营压力，并稳定市场预期。但收储价格和供需错配等挑战仍需解决。

30日召开的一次重要会议再次强调要“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，如今“去库存”已成为房地产政策的核心。根据中指监测，目前已经有超过10个城市发布了关于征集商品房作为保障性住房的公告。本文将重点介绍国企收储政策的最新进展和其对市场的影响，期望能为市场相关方提供一些参考信息。整体来看，如果去库存政策能够迅速落实，将有助于缓解房企的经营压力，并稳定市场预期。

本轮去库存政策和以往有所不同，主要是通过国企收储未售的新房、以旧换新等措施来实现。在2014年市场下行周期中，政府主要通过棚改货币化安置来刺激需求，而这次更多是由国企出手直接收购未售的新房用作保障性住房。这个政策的转变主要是因为目前城镇化水平已经较高，居民的住房需求大部分得到了满足，同时居民杠杆率也在提升，使得进一步加杠杆入市的难度加大。

以重庆为例，2024年2月，重庆嘉寓房屋租赁公司和重庆建渝住房租赁基金共收购了7个项目，合计4207套房源，其中重庆嘉寓公司收购了3600余套。这些房源主要选择在轨道站点、工业园区、商业区、学区和医院周边，方便居民出行和生活。6月23日，重庆佳寓公寓开始投入使用，首批95套房源租金约1500元/月，比周边租房便宜约10%。

国企收储未售新房的政策无疑是一个利好的信号，特别是在当前房地产市场压力较大的情况下。这一政策不仅可以帮助房企解决库存问题，还能增加保障性住房的供给，让更多的居民受益。然而，政策的落实仍面临诸多挑战，比如收储价格、供需错配等问题。在一些库存压力大的城市，保障房需求可能较低；而在保障房需求强烈的城市，房企可能不愿意以低价出售未售房源。这样的供需错位需要通过政策进一步调整和优化才能解决。

另外，国企收储未售新房主要依靠3000亿元保障性住房再贷款支持，而这些资金如何高效使用，是否能够真正带动市场复苏，还需要时间来验证。收储房源的用途也需要精细化管理，以确保不造成新的库存问题。比如，在配租型保障房方面，收储存量房需要较多低成本增量资金支持，而我国目前的租金回报率较低，这些都需要财政贴息和收购价格打折等配合才能实现收益平衡。

总的来说，“促需求+去库存”的政策方向已经非常明确，但在执行过程中仍需要各方密切配合，逐步解决收储价格和供需错配等问题，才能真正实现房地产市场的平稳健康发展。