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6月14日,重庆市住房城乡建委印发《重庆市2024年度住房发展计划》(以下简称《发展计划》),部署今年重庆住房发展的主要目标和重点工作。其中关于保障房提出:全年新分配公租房2万套,计划筹集保障性租赁住房3.1万套(间),开工建设配售型保障性住房7000套以上,新增保障性住房和安置房等其他住宅用地62公顷。同时着力推动租赁住房贷款支持计划试点。
加快发展租房市场,落实《重庆市租赁住房贷款支持计划试点工作方案》,明确收购主体,指导收购企业按照市场化、法治化原则,建立完善收购和运营机制,批量收购存量住房用作租赁住房,全年收购商品房约4200套、30万平方米。根据重庆存量收购的进度来看,针对2024年的目标有了明确的指引,收购存量住房用于配租型保障房的量为4200套,收购用于配售型保障房暂无具体明确的计划量,但新建配售型保障房的目标量为7000套以上。
数据来源:克而瑞调研
配租型保障房:5月23日,重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司发布公告,面向全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源。房源要求位于重庆市中心城区,整幢、整单元作为基本收购单位,单套建筑面积不超过90㎡。
根据克而瑞的调研显示,重庆主城区目前整体库存(预售+现房)超过1047万方,其中现房(已竣工未售)库存138万方,共计11485套住宅房源,呈现“南北均衡,中心少”的特点,渝北区现房占比33%,整体突破3400套,且多集中于中央公园、悦来、礼嘉等热点板块。渝中、沙坪坝、北碚现房库存见底,整体现房库存16万方,三区累积占比11%。
数据来源:克而瑞调研
按照现房库存的面积段来看,大面积产品积压多,主力库存集中于120㎡以上产品,超过80万方,占比超过58%,套数超过5000套,占比超过44%,90㎡以下小户型库存量仅仅为13万方,占比仅有10%,套数总计1913套,占比总计17%。
数据来源:克而瑞调研
按照项目原属房企资质来看,国央企及民企现房库存占据绝对主力,整体125万方,占比约90%,说明重庆市场下行,去化放缓是市场共性,去化周期的不断拉长导致市面上几乎所有项目都呈现销售难的情况,因此收购对于缓解市场下行压力以及房企流动性风险具有积极意义。
从现有配租型收购的标准来看,几大关键词为:“现房、整栋、小户型、轨交站点”,根据现房库存来看,假设90㎡以下小户型全部符合要求,那么仅有1913套房源,离4000套的目标尚有差距。
根据配租型保障房收购的房源价格采用收益法进行测算,由测算基础价和市场价的加权平均值(分别为60%和40%)两部分构成,并结合房源交通便捷性、周边配套情况、房屋自身特性、市场参考价等影响因素。根据重庆目前现有住宅租金回报率为2-3%左右,现有住宅销售均价为14500元/㎡,考虑资本金利息和运营成本,20年回本的状态下,大概率收购价格为市场价的5-6折,即7250元/㎡-8700元/㎡。因此90㎡以下小户型共计1913套房源全部被收购将会释放约9.2-11亿的贷款金额。
配售型保障房的收购价格及计算方式暂未披露,但是根据重庆市目前现有经济适用房价格约为7500元/㎡,商品房价格为14500元/㎡的区间来看,配售型保障房大概率市场售价介于7500-14500之间,且实行保本微利的原则, 因此其收购价将会介于7500元/㎡及以下,及商品房销售价5折及以下,因此120㎡以下现房库存共计4481套全部被收购将会释放约33亿的贷款金额。
重庆目前市场整体库存(预售+现房)为1047万方,根据过去12个月的去化速度来计算,去化周期为24.9个月,其中现房库存138万方,其中120㎡以下现房库存共计58万方,假设120㎡以下共6394套,共计58万方房源全部被收购,那么去化周期将从24.9个月降至23.5个月,对于整体市场的去化周期影响仅仅少了1.4个月,库存去化压力依然大。
根据现有重庆市场的现房库存量来看,叠加配售型和配租型的收购标准,最大化能够被收购的量为58万方,共计6394套房源,对于整体市场去化周期的影响仅仅是降低1.4个月,释放约42-44亿的贷款金额,但其中存在不符合标准的部分房源,实际上达到收购标准的准现房远远无法完成2024年整年的重庆市整体8000套的收购目标,那么为了进一步缓解市场库存和去化的压力,我们认为政策层面有以下调整空间:
①扩大收购的物业类型:2023年的收购标准强调为商品住宅现房,今年新政强调为商品现房,可以看出收购的物业类型呈现扩大化,实际上,重庆除了住宅以外,包括商办、产业园区居住配套、酒店等现房物业均有较大存量,商办类、酒店更适合做长租房,而且商办去化难度大,原资产方愿意打折的力度更大,因此建议可适当扩大物业类型的筛选。
②“一区一标准”:重庆的城市发展呈现组团式分散发展,城市核心板块遗留大量分散式的存量房,并不符合整栋、整单元的标准,但是凭借其核心区位、靠近轨道站点的优势,更优质的租金表现,更高的售价和销售速度,或许可以纳入收购范围。
③改善收购的户型限制:现房库存量中58%集中在120㎡大户型,90-120㎡的户型占比33%,根据现有收购标准仅针对90㎡以下的小户型,在整体现房库存中占比仅为9%,对于整体去库存的推动有限,因此建议收购的户型限制可从90㎡以下小户型扩大至120㎡以下,至此现房库存中有约42%共计6394套房源可被收购,也可进一步快速达成整年的收购目标。
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