京沪出手！步调一致大力度救市

继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，12月14日，北京和上海先后优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，北京也同步延长了贷款时间，释放了更加积极信号。

业内人士指出，本次京沪政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位。

京沪同日释放利好大招

12月14日，北京上海前后脚发布通知，宣布调整一套房、二套房的首付比例。这是继今年9月1日两地先后落地“认房不认贷”政策后，再次不约而同调整房地产政策。

按照两地新政策，一套房首付比例降到了30%，二套房首付比例降到了40%。下调首付比例，直接降低了居民购房的资金门槛，可以更好满足大家的住房需求。

利率方面，北京和上海同时对房贷利率政策下限进行了调整，并都实行了差异化的新要求。在北京城六区以外和上海的嘉定等6个行政区，相比中心城区都实行了更加优惠的利率标准，这意味着在这些区域贷款买房的成本将会更低。

以贷款200万为例，北京非城六区二套住房，按还款25年，房贷利率由5.25%降至4.75%计算，每月还款额将由11984.95元减至11402.35元，每月减少582.6元；上海嘉定等区域二套住房，按还款30年，房贷利率由5.25%降至4.4%计算，每月还款额将由11044.07元减少至10015.22元，减少了约1029元。

另外，北京将贷款时间由25年延长至30年，有利于降低购房者单月的还款压力。以贷款200万为例，利率统一按4.75%计算，贷款时间延长后，每月还款额将由11402.35元减少至10432.95元，每月减少969.4元。

此次北京、上海的新政策，不仅对购房的首付和利率提出新的要求，还对普通住宅认定标准进行了调整。

北京的新规定与以往最大的区别，在于价格。以前，按照五环六环不同的价格标准，决定了你的房子是普通住宅还是非普通住宅。现在新政策中，各环线的单价标准明显提高，而且不用像以前那样还要看总价。

以购买500万二套住宅（过去被认定为非普宅）为例，北京城六区外的住房首付将由400万元减少至200万元，上海嘉定等区域住房首付将由350万元减少至200万元。

这意味着，改善型家庭卖小买大，不会以为总价而误伤。按照北京的预测，执行新标准后，市场上可被认定为普通住宅的商品房将从过去的约三成提高到约七成。与北京一样，上海也同时调整普宅标准，能让更多的购房人享受到免征增值税这样的优惠。

值得关注的是，此次政策调整，北京和上海有一致性，即都松绑了普通住宅认定标准，都下调了首套和二套房首付比例。还要注意的是，上海二套房的最低首付比例（50%）比北京要高10%，但外围五大新城和新区二套房首付比例更低一些，意味着上海想把需求从中心区引导至外围，也意味着外围是上海经济增长的新动力，而北京在这方面明显压力要小一点。

为何此时释放如此力度的利好？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，一线城市出台调控政策敏感性比较高，北京和上海的敏感性更高。从惯例上来讲，广州和深圳调控宽容性比较强，一般先于北京和上海出政策。这次也是一样的，当防风险，稳地产上升到了紧迫性很高的程度，北京上海也松绑政策，有非常重要的信号意义，意味着风险和稳定的导向上升到了很高的高度，行政干预的政策需全面退出。

此次新政出台的背景是近期重点城市房价下跌加速，一线城市领跌。统计局数据显示，11月份，百城有99个城市房价下跌，70个大中城市10月份有64个城市下跌，都创阶段性新高，后者创2014年以来新高，背后是市场预期进一步下滑，前景不明朗纷纷选择降价售房。10月份，70城数据显示，一线城市领跌，11月份也可能是这种趋势。而且，明确还形成了新房和二手房轮番降价的性循环，预期在急剧恶化。

同时，李宇嘉指出，政治局会议和中央经济工作会议都明确了防范和化解重点行业风险。这其中最主要的就是房地产风险，房地产价格下跌和预期转弱，直接导致商品房销售量明显下滑，尽管近期二手房交易因为价格明显下跌而促进交易增长，但新房明显在下跌，这对于缓解房地产资金链是非常不利的。同时，重要会议还明确提出要多出稳预期，稳增长政策。

此外，他认为，近期风险蔓延超出了管理层的预期，突出表现在万科金地远洋等稳健经营性企业或国企资金链紧张，迫切需要从供需两端去斩断风险蔓延的链条。包括三个不低于和白名单，也包括需求端促进回暖。其中需求端促进回暖最重要，这是造血功能。只有房企自我造血功恢复了，三个不低于和白名单等外部输血才能恢复，也才能控制住风险继续蔓延，控制住系统性风险发生的可能。

“在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，北京、上海出台利好政策，也符合市场预期，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别有利于二套改善性住房需求，对京沪房地产市场，乃至全国市场情绪均将带来积极引导。”中指研究院市场研究总监陈文静分析认为。