锐理:茶园60亩优质地块推介

近期，大量粉丝朋友后台咨询锐理君2023年重庆土拍信息，今天锐理君就为大家推荐一宗茶园60亩优质地块。

础信息

地块优势：

本宗地块位于茶园门户区，地处通江大道与茶园大道交汇处石塔立交西南侧，是刘家坪站TOD综合开发区的重要地块，将形成以公交枢纽站及双地铁站为核心的人流集散中心。从地块容积率和本体质素来看，1.72容积率，东西宽120米，南北长320米，整体平整，视野开阔。西侧为保利棠悦住宅区、南侧为商业用地及学校（未开发）、北侧为刘家坪公园（未建），地块区位优势十分突出。

从地块所处区位来看，地块位于茶园片区，属于南岸区重点发展区域，已开发项目集中度高，交通及配套也持续兑现。

区域商业配套可依托奥园广场集中商业体，加上本案南侧规划有商业用地，未来区域的商业氛围能够得到提升，日常的吃喝玩乐可以得到满足。

地块2公里范围内有重庆医科大学附属第二医院、南岸区第三人民医院、重庆市东南医院、重庆南城医院，健康保障充足。

近5年，茶园整体供地稀缺，19年至今累计成交11宗居住类用地（含纯居住用地、商住混合用地），可建筑体量约225万方。除润洲俊洪实业及崇德共拿了2宗26亩土地外，其余9宗均为广阳岛公司挂牌获取。

随着茶园板块开发的推进，区域内土地价值越发稀缺。2022年茶园板块由广阳岛公司挂牌成交1宗147.66亩地块，楼面均价8260元/㎡。

近4年来，茶园板块受整体开发供应影响，新房住宅成交量下滑显著。锐理数据显示，2020年开始，板块新房住宅成交量降至40万方线，成交套数3675套，去年成交规模更是降到了18万方，住宅销售1333套。价格方面，茶园板块去年新房均价约15000元/㎡，今年受项目及成交结构影响，住宅均价回落至13891元/㎡。从存量看，目前茶园板块住宅预售存量仅10万方，不足900套，呈现供货短缺态势。

从板块在售项目看，区域可售住宅产品十分稀缺，今年区域内仅5个楼盘主力在售，其中区域主力在售龙湖康田麓宸，目前以叠拼产品为主，项目1月至今销售134套，均价14000元/㎡，套均210万。洋房以首创禧瑞山河为主，项目1月至今销售27套，均价12863元/㎡，套均184万。小高层以新天泽国际总部城成交为主，项目1月至今销售44套，均价13240元/㎡，套均123万。

从产品业态来看，地块周边竞品涵盖小高层、洋房、叠拼业态，目前主要以龙湖康田麓宸叠拼产品，主力在售面积段集中在130-150㎡。

近4年来，茶园板块随着前期大盘项目持续性放量，二手房住宅成交量企稳。锐理数据显示，2021年，板块二手房住宅成交量达到28万方线，成交套数3200套，首年逆袭新房市场。去年成交规模更是达到了22万方，成交二手住宅2444套，二手市场交易量占比达到了65%。价格方面，茶园板块二手房价格持续下滑，今年1-2月，二手房均价约11100元/㎡，对比新房价差约2700元/㎡。从挂牌看，目前茶园板块二手住宅挂牌量7055套，呈现供货充足。

从板块在售项目看，区域可售二手住宅产品十分丰富，今年区域内约46个楼盘有二手房交易，其中区域卖得最多的项目为同景国际城、鲁能领秀城2个大盘项目，1-2月分别销售84套，64套，项目销售均价在11500元/㎡左右。

从产品业态来看，区域二手房项目总价以80-120万以内，占比47%，面积以90-110㎡为主，占比43%，三房产品为主，占比46%。