锐理盘点：2022上半年重庆楼市项目首开热度解析

2022年上半年，疫情反复，经济下行，加上房企频繁暴雷等多重影响下，重庆房地产市场信心严重受挫，购房者观望情绪浓厚，房地产开发企业度过了有史以来最为艰难的上半年。二季度开始楼市政策面大幅放松，降首付、降利率、二套房公积金等政策齐出，政策放松后市场随即触底回调，5月、6月整体成交连续呈上涨态势。

据锐理数据上半年房企销售榜单显示，TOP级房企上半年业绩下滑明显，部分房企业绩甚至同比下滑近60%，下滑同比中位数也达到了35%。

在目前市场环境下，开盘和交付成为房企面对的两大难关。

一方面，市场低迷，“减配开发”成为常态，交付维权屡见不鲜，交付舆论压力会使得企业经营雪上加霜，甚至可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。另一方面，在市场行情低迷背景下，开盘加推实现有效去化也愈发艰难，特别是新开面市项目，2022上半年新开项目多数为2021年高价拿地项目，在高地价成本和低迷消费欲望冲突下，首次开盘成为项目后期推售快慢的关键。

据锐理数据统计，2022年上半年，重庆主城区全新面市共计15个项目，首推套数共计2077套，首开去化套数297套，整体去化率仅14%。其中开盘去化过半的仅2个项目，分别是科学城凤玺台开盘去化64套，去化率100%，铁建丨建发云著开盘去化63套，去化率56%，此外万科清水甲第首开去化套数51套表现较好。

虽然上半年整体市场持续低迷，但首开项目热度明显分化，本次锐理数据盘点了3个首开去化较好项目，看看他们分别有哪些亮点。

1 科学城凤玺台

首开去化64套，去化率100%

科学城凤玺台位于高新区科学城金凤板块，背靠科学公园，面朝科学会堂，紧邻科学大道，是科学城未来的城市客厅。项目由重庆科学城城市建设集团有限公司100%持股重庆弘美置业开发，再交由中交代建。项目总占地193.8亩，总体量21万方，2022年4月26日首开，推出花园洋房16号楼和21号楼，建面123平米三房，总套数64套，均价11000-12000元/㎡，通过线上选房，开盘仅19秒即全部售罄，成为上半年开盘去化最快项目。

（科学城凤玺台区域规划效果图）

（科学城凤溪台首开线上选房开盘19秒售罄）

热销解析：

1、科学城凤玺台首开洋房均价11000-12000元/平米，总价125-140万，单价相比科学城西永片区价差近5000元/平米，产品性价比高；

2、科学城作为重庆向西重点发展区域，项目位于金凤（科学城核心），未来发展前景可期；

3、金凤板块目前除海兰云天外无其他项目在售，住宅供应稀缺；

4、金凤板块周边产业林立，产业人群众多，客群充足，购买力强。

2 铁建|建发云著

首开去化63套，去化率56%

铁建丨建发云著，位于蔡家自贸区，背靠官斗山，总占地127.6亩，总建筑体量10.21万方，综合容积率仅1.2，项目6月30日首开面市，首推产品为建面约93㎡的三房及建面约99㎡的四房精装洋房，开盘当天共推出112套，认购63套，认购率达56%。

（铁建丨建发云著极具代表性的中式门头）

（铁建丨建发云著中式园林）

（铁建丨建发云著93平米洋房）

（铁建丨建发云著99平米洋房）

热销解析：

1、项目背靠180亩官斗山，容积率仅1.2，自身资源配置高，且距离天街仅2公里，是近年来重庆主城少有的城市资源和自然资源兼具的资源型改善项目；

2、随着天街扩容，自贸区商业落地，蔡家商业短板将补齐，预计2025年宝山大桥贯通串联悦来、中央公园，区域发展逐渐成熟，进入红利兑现期；

3、2021年建发和玺一炮而红，项目多次开盘即售罄，6月份建发和玺别墅成交再度排名重庆别墅市场第一名，建发品牌认可度高。云著更是由建发房产、中国铁建和添石集团共同打造的高端改善作品，开发企业背景稳健，客户置业信心充足；

4、建发房产作为新中式匠造者，在云著项目规划打造了约3000㎡实景示范区，三进制的中式园林景观，深受客户喜爱；

5、首推洋房在建发和玺洋房基础上进一步升级，改善特性明显，舒适性和实用性兼具。建面93㎡洋房三房双卫，横厅布局且主卧带独立衣帽间；99㎡洋房四房双卫，大横厅、大面宽，U型厨房，独立衣帽间，是北区稀缺的99㎡四房横厅洋房。

3 万科清水甲第

首开去化51套

万科清水甲第，位于沙坪坝核心学灯路，距离三峡广场不足2公里，紧邻清水溪公园。项目总占地171.5亩，总建筑体量22.3万方，其中商业体量约5.3万方，容积率1.86。首期产品为建面约99-121㎡的洋房和建面约83㎡洋楼，2022年4月首次取证房源300套，首开销售51套，去化表现较好。

（万科清水甲第效果图）

（万科清水甲第位置图）   

热销解析：

1、项目位于沙坪坝核心，配套俱全；

2、万科品牌稳健，客户认可度高；

3、项目住宅约16.2万方，业态纯粹只有洋房和洋楼，属稀缺型城市核心低密品质楼盘；

4、项目户型集约，得房率高，总价控制较好，客户接受度高。

2022年上半年，虽然市场在多方原因下表现低迷，但科学城凤玺台、铁建建发云著、万科清水甲第，三个项目通过精准的区位选择，精准的客群定位，优异的产品力塑造和高性价比的定价实现了市场突围。

他们的成绩值得赞扬和学习，在未来市场发展仍不确定的情况下，市场需要更多乐于坚持、擅于深耕、精于产品的房企。只有精品项目越多，才能打破市场的低沉和平静，从激活板块市场到影响整个重庆楼市。

正如那句歌词“天青色等烟雨，而我在等你”，无论行情如何，只要做出市场真正需要且有竞争力的产品，客户自然会用行动投票。而科学城凤玺台、铁建丨建发云著、万科清水甲第的首开热销就是市场对其充分认可的最好注解。