重磅发布!重庆主城最新规划图出炉

（图源：重庆市规资局）

重磅！昨天“重庆市规划和自然资源局”挂网公示了主城中心区（9区+两江新区+高新区）的控制性详细规划图（下简称“控规图”）。

（图源：重庆市规资局）

房产老炮都明白这张图对于购房的指导意义。这里简单描述下控规图常见的不同色块代表的含义：

黄色代表住宅用地；

紫色代表市政用地；

红色代表商业用地；

绿色代表景观用地；

棕色一般是工业用地。

如果是投资，就选择红色地块面大的区域旁的房子。商业商务用地多的地方往往房产流通性强，出租也租金更高、租客更多；

如果是自住，就选择红色地块和绿色地块多的地方。这里生态宜居性更好，商业配套也有充足的保障；

如果是养老，就选择靠近亮蓝色和绿色地块多的地方。亮蓝色代表医疗用地，养老生活拥有健康保障，公园多的地方也让老人闲暇时有娱乐的地方；

如果家里有孩子，就要重点关注你的房子旁边是否有橙色地块。橙色地块代表教育用地，不想让孩子候上学跑太远，就要重点关注教育配套……

下面，我们就分别来看一下11个区的详细控规，并在每个区向大家推荐几个重点关注的板块。

渝中区

（图源：重庆市规资局）

渝中区作为重庆母城，也是面积的一个行政区。

它发展，同时也是重庆目前一个城镇化率100%的区域，所以现在看规划图的必要性不大，毕竟所有配套均已呈现。

目前渝中区的新房项目极少，大多数项目建面已经高达近3万/㎡，所以这个价格是否还值得买，就看各位对于母城价值的理解了。这里简单点评2个区域：

1）解放碑——朝天门

这里是现代重庆文化的发源地，同时也是被大量红色商业商务用地覆盖的地方，用来形容这里都弱了。

所以解放碑的房价高是很正常的事情，据了解，这里大多数房产也都是被外地人买走。

现在能买得起解放碑的人，也不需要教他如何选筹了，毕竟能够在这里买房的人大多不止一套房子。

他们买的是一个500103的身份、买的是一个母城人地位、买的是固化在这片土地上的配套！

2）大石化

很多人可能都还不知道渝中区有一个新区——大石化新区，为此专门还成立有一个大石化新区管委会。

大石化新区实际上就是由大坪、石油路、化龙桥3个街道组成的区域，这里位居重庆中心城区的几何中心，交通极度发达，未来将有7条轨道（1、2、5、9、18、26、27号线）从此板块经过。

同时，这里的商业配套（龙湖时代天街），医疗配套（重医附一院、大坪医院）也是全市的顶配。

但是城市界面整体较老，改善项目很少。

如果是有母城癖的购房者，整体来讲，大石化的房子整体性价比更高。

江北区

（图源：重庆市规资局）

江北区是重庆当下最热门，综合发展的区域。

江北区的土地虽然比不上渝中那样稀缺，但是整体也是基本开发殆尽，能够拿出来的地都是全重庆热捧的对象。

观音桥作为重庆的商圈，红的炙手可热；

江北嘴作为长江上游的金融中心，每夜霓虹闪烁。

当下的江北区是一个新老并举，既有老城核心的资源配套，又有两江新区、金融中心的加持，是目前重庆最值得下叉的区域。下面就简单列举3个关注度较高的区域。

1）观音桥——北滨路

这里现在不仅是江北区的精华，同时也是整个重庆的精华。的商圈+的CBD，这使得观音桥至江北嘴一带成为重庆房产价值的区域。

目前一代的新房项目也是奇货可居，各个也都是豪宅，想要买入限定款还是需要花点大成本。

这一带也是重庆二手网红大盘的集中地——融景城、春森彼岸。目前建面均价在2万多，还是比较推荐“豪刚”和“刚改”人群入手的。

2）大石坝

从某种意义上来说，大石坝是被很多人忽视和低估了的一个板块。

它东连鸿恩寺公园，有大片的绿色公园用地，生态环境；

南临嘉陵江，与教育大区沙坪坝隔江相望；

北接目前重庆的互联网产业聚集地“光电园”。

目前这里生活配套完善，交通便捷，同时地处两江四岸核心，是江北区热门的置业板块，二手房的成交也比较活跃。

3）江北嘴、寸滩

这是一个需要我们重点看规划图的新兴区域。

咦！不对！

江北区规划图上竟然没有这一片区，它被圈到了“区外”。

对不起，这里属于两江新区，详细分析请移步下面两江新区板块。

南岸区

（图源：重庆市规资局）

南岸区是重庆三大核心CBD所在区之一，近几年发展给外界的感觉比较缓慢。

但是这里必须辟谣！

南岸区的发展并不慢，只是它的发展重心一直在转移：

1.0时代的南坪；

2.0时代的茶园；

3.0时代的弹子石。

毫无疑问，现在南岸的重心已经转移到了弹子石——广阳岛一带，也就是现在常提的国际迎宾半岛。

另外，值得注意的是，这张图上还有大量的淡蓝色标记的区域，这里是未编制规划的区域，它可能是南岸憋的一个“大招”！

这里简单点评2个板块：

1)南滨路

南滨路实际上不能称之为一个板块，因为它是带状的区域。

但是，这里确是整个重庆南区房产价值的区域，尤其是海棠烟雨——长嘉汇一带，这里是重庆夜景观赏的区域。

所以这一带也是重庆富人偏爱的区域。

目前南滨路上的新盘也是很少了，能看江的更是尤物。

2）弹子石

弹子石毫无疑问是南岸区下一个十年重点发展的区域，值得注意的是半岛东北侧的一片“规划中”的区域，据说这里未来还将建设一个上盖乐园。

难道那个“洋人街”又要回来了？或者是升级版的“欢乐谷”？

另外从地价上看，弹子石也一直表现不错。如果在南岸区有购房需求的，可以重点关注一下这个区域。

九龙坡区

（图源：重庆市规资局）

看到九龙坡的控规图，你是否满脸问号？

怎么分割成了两个区域？难道还有行政管辖上的飞地？

另外，金凤、白市驿等地去哪儿了？

造成这一切的原因都是——高新区！

因为高新区的出现，让九龙坡彻底分裂了。

中部槽谷部分由杨家坪、石桥铺、九龙半岛、彩云湖、华岩新城5个部分组成；西部槽谷则是由陶家中心构成。

从某种意义上来说，房价表现力上，九龙坡整体也很分裂。

杨家坪、石桥铺、九龙半岛、彩云湖等板块均价已基本达到2W+，基本达到了重庆房价的梯队，但是西部槽谷的新房，基本上比很多区县还要低。

同样这里重点讲2个板块：

1）杨家坪——九龙半岛

过去3年，在土拍市场上如果要找一个中央公园的对手，那么杨家坪——九龙半岛所在的大杨石板块是宿敌。

作为老城核心区，能有如此大的土地放量，实属罕见！

九龙半岛未来随着18号线的开通，这里大概率将成为坡区改善的高地。

2）彩云湖

彩云湖片区的开发已超过10年了，目前这周边也已经十分成熟。

网上也曾有网友发表过：彩云湖才是重庆真正的“中央公园”！渝北的中央公园只能是城郊公园。

彩云湖也很大，目前新房供应集中在东侧，但是论及商业中心和宜居性，更推荐彩云湖西，毕竟那里地势更平坦、交通也更加方便，另外龙湖天街也在西面。

沙坪坝区

（图源：重庆市规资局）

和坡区一样，沙坪坝区同样被高新区夺走了大量的土地。但是它至少还是连片的。

纵观沙坪坝区的控规图，有两个亮点：

一是紫色的物流仓储用地面积巨大；

二是橙色的教育科研用地面积巨大。

这两大用地底色，也勾勒出了沙坪坝区未来的发展方向——教育科研、物流中心。

这里同样点2个值得关注的板块：

1）井双新城

老沙区没底了，而且是拆不出来地的那种，原因就是大量的学校占据了老沙区绝大部分核心地块。

比如1、3、8中，重大，重师，它们基本把老沙区的核心用地全部占据了，并且是那种不会还的。

所以老沙区在中部槽谷的扩展方向只能向沿江的井双新城进发。

未来井双新城还会修建几条跨江大桥，直通两江新区腹地，这个板块也是中部槽谷为数不多的留白区域。

2）物流园

我这里不能说西永，因为西永是高新区的。

但是作为重庆向西发展的重要支点之一，我们当下可以期待这里的未来。

第四轮轨道通、融创商业兴、沙区政府来，这个片区是沙区未来十年发展的重心！

渝北区

谈到渝北区，通过这张图我先给大家普及一个常识：

照母山不是渝北区的、大竹林不是渝北区的、礼嘉不是渝北区的、鸳鸯不是渝北区的；

但是！两江国际商务中心是渝北区的！

有意思不？

叫两江国际商务中心的地方，却不是属于两江新区直管。

这个人格分裂的区域有点意思。

1）中央公园

其实，中央公园的归属混乱早在之前土拍时就被我发现了。

中央公园南的项目地块，土储单位就是“两江新区”，而到了中央公园北时，就变成了“渝北区”。

当然，无论怎么归属，中央公园在有了两江国际商务中心的加持下，都是重庆新晋的“宇宙中心”！

一个教育、医疗、交通、商业全是顶配的区域，我们还有啥质疑的！？

2）新牌坊老城

重庆的老富人区了，香樟林、龙湖花园……数不清的豪宅坐落于此。

每次坐3号线经过嘉州路站时，它会完整地向你介绍下什么叫政治顶配区。

这个区域同样也是没有什么新项目，一旦有，那就是高价，并且还供不应求！

3）三亚湾

这里我要提示一个避坑区域。

从控规图上我们能够清晰看见，这里有大片的工业用地，目前这里也是货车不断，居住环境较差。周边的生活、商业配套也几乎没有。

切忌！不可为了单纯追求北区，入了这个大坑。

巴南区

巴南区一直是重庆楼市的一个迷！

大家都在说重庆向北、重庆向西，但是南区的巴南却房子卖的火热，从成交数据上来看，它几乎一直把持着重庆3的成交位次。

如果非要我说个理由，那就是重庆的刚需还是多。

巴南区很大，但是建成区很小。基本由3部分组成：

李鱼龙花、界石、鹿角。

这里只推荐1个，我个人认为有潜力的区域：

内环内的李家沱、巴滨路

请注意，我这里强调了：

内环内！并且还要是中部槽谷的内环内！

虽然这里没有新颖的商业，没有高端的产业，但是它位置好啊！便宜啊！

这里简直就是刚需的福音区域，花个八九十万就能买到一套品质不错的次新三房，一百万就能买到品质开发商的大盘。

逛街，工作就去核心吧，反正也没有多远。

大渡口区

轮流转，三十年河东、三十年河西。

这两个词放在大渡口的身上再合适不过了。

时间回到3、40年前，DDK（大渡口的昵称）是重庆最时髦，最吃皮、消费能力最强的区域之一。

作为重钢的子弟，就算是遇到渝中崽儿都不得虚。

但随着重钢的落幕，DDK也走到了时代的尽头……

可是今年，土拍再次点燃了大渡口，龙湖的一个网红盘也炸出了一堆具有购买力的土著。未来长江艺术文化湾+龙湖天街+轨道18号线，我们能够期待DDK的涅槃重生！

同样，因为DDK不大，只推荐一个区域。

步行街——建桥

这个板块基本围绕着大渡口立交展开，地方不大。优质的新项目也大多集中在附近。

内环+成熟商业+轨道，这里是对预算不足的改善群体的地。

北碚区

北碚，很多人都质疑过它为什么能够成为主城区，毕竟它太远了。

留给人们的印象也不多，无非就是西南大学、温泉、缙云山……

哦，对了，还有当下火热的蔡家！

对于北碚的选筹，也没有什么好提的，因为只有一个选择：

蔡家

天街来了，产业来了，轨道早已通车。

可以说蔡家是北碚当下资源的区域之一，它不仅是江渝北、两江新区的外溢客户，也是北碚老城人换房的区域。

随着“三桥一隧”的通车，也让蔡家驶入了发展的快车道。

综合它当下的地价、房价，这里算得上是北区的价格洼地之一！

我知道你又想问：水土去哪儿了？

别急，它在两江新区等你。

两江新区

它来了！全场最期待的大BOSS来了！

一眼望去，两江新区控规图上3种颜色做了主导：棕、绿、黄。

这就是产城融合的典范！

工作，就在附近；回家，步行可达；娱乐，公园遍布。

这种生活状态怎能不令人羡慕，所以两江新区是重庆过去20年一路向北的集大成者，的区域。

两江新区的热点板块，值得买的板块太多太多，我这里篇幅有限，就不再一一介绍，点名的就是可以冲的地方！

江北嘴、寸滩、大竹林、照母山、汽博、礼嘉、中央公园、水土、龙兴……

高新区

最后，我们来看一下今年大家关注度的西区C位——高新区。

说实话，重庆的高新区留给我的印象就是石桥铺数码城、二郎科技园那一片。那些产业在当时看来确实挺高新的，都是男孩子喜欢的数码、科技。

但是今天的高新区变了，变成了真正追寻前沿科技的区域。

目前来看，高新区还有很多在编规划的留白区，建成区主要集中在北部和一纵线（科学大道）沿线。这里推荐几个重点关注的区域：

1）西永

微电子产业园已经运营很久了，重庆西区发展的地方之一，产业配套完善，交通整体便捷。

未来这里还有新建的天街、新建的轨道，发展潜力有目共睹。

2）大学城

因为大学城学生的到来，这里成为西区率先成熟的地方。天街也开业，轨道已通车。

另外，教育资源也是大学城片区的一个亮点。
 

3）金凤

大量的行政办公用地聚集，同时周边有大量的红色商业商务用地，目前来看潜力十分巨大。

同时，这里即将在三轮土拍中供地，起拍价高达9000，值得大家重点关注。

今天篇幅有限，就为大家介绍到这里，有需要原图的，可以自行登录重庆市规划与自然资源局官网查看：

http://ghzrzyj.cq.gov.cn/ztlm_186/ghgb/