最近重庆楼市多个项目出现热销，尤其西部槽谷地带。
因为西部科学城、产业、配套等利好，最近风头似乎有盖过北区之势？
周末刚好陪亲戚去那边看房，人气的确非常火爆。
现场几乎都找不到空闲的置业顾问...
（某售楼部现场实景）
重庆个别楼盘的热销我是知道的，但是，这究竟是个案？还是“西区崛起”，亦或是“暖冬行情”呢？
01
又出爆款？
亲戚的目标楼盘就是在西面。去到目标楼盘时，我还真的吓了一跳！
外边的车，满满当当，已经排在外面马路上了；
售楼部里，一座难求...
（现场实拍）
从大家的神情看，估计都是带着卡来的。
（现场实拍）
甚至连交定金的时候，因为人太多，都要分开排队！
（现场实拍）
人多，是真的；卖的好，也是真的！
为什么火爆？西区又出现爆款神盘？
分析了一下这件事，其实很典型。
02
房价的秘密
站在大的格局上看，实际上如今很多人有这样一个普遍共识：
如果不是政策压着，对于任何一个有明显人口增量、量级足够、经济产业稳健发展的大城市，房价能够稳下来吗？
答案，是显然的。
前几天，有人统计了北、上、深、杭等城市前50成交价的楼盘排名。
让人惊讶的是：北上深前50楼盘，都几乎达到10万/㎡+，贵一点的，20万+/㎡+。
（图源“钱报杭州房产”）
你能用收入比、消费水平之类的常规逻辑去解**吗？
显然不能。
大城市的虹吸能力，让那里源源不断产生众多的实际居住需求。
很多人渴望着住房带来的各类优质资源、生活体验感、安全感、社会认可...等一系列附加价值。
资源、产业、配套、人口，以及财富资产观念，让大城市的房子，具备了长期的价值！
（现场实拍）
而重庆，大家踊跃的来西部槽谷、来科学城，重要原因，正是对未来的期望，对优质生活的期待。
人们的买房观念，实际上越发成熟了。
03
买房朋友的逻辑
我们在等待选房的时候，我随便和旁边的人聊了聊。挺有收获。
（现场实拍）
大姐A
区县嬢嬢，估摸着50岁上下，一个人来的。
她其实有些紧张，担心买不到心仪的那套“7楼端头户”。
大姐说他们区好一点的房子，已经10000多元/㎡，还是建面！这边价格算起来，比区县高不了多少，真划算！
而且品质高不少。
她给正在**大学的儿子买。
属于半自用、半保值需求。
（排队交钱 现场实拍）
购买理由很简单。
她说：
“身边有点闲钱的，一直都盯着主城买房机会，要不然，钱放那里贬值好快嘛！”
“小孩在上大学，未来会回重庆工作，先买一套轨道旁边的，出行方便；遇到品质可以、配套好的，买起来做两手准备。”
大姐想法，简单率直；购买理由，非常充分。
其实也代表了2000多万区县朋友的主流想法！
宝马B
西永上班的年轻人，拿着宝马钥匙，应该不是淘宝款。
他打算买88㎡的“爆款户型”，“我是‘刚改’，换套三居室洋房，三口之家，刚好。”
购买的理由，他这样说：
“出门逛街近，附近就是奥特莱斯（佛罗伦萨小镇），约6万方商业中心，步行几，就能去逛街”；
（奥特莱斯 示意图）
“附近有7号线、15号线要修，未来西部槽谷出行应该非常方便，土主隧道、井口隧道，未来出行非常方便。”
“最重要的，老婆一直想住纯洋房小区，不想住高层了”；“小孩成长的环境也更好一些”。
他的女儿特别喜欢“童梦童享”。
他说的童梦童享，其实是东原在社区内专门为0-12岁的小业主设计的配套，研发了很多年，这年头，小孩的需求已经是重要的买房权重！
（东原某项目 童梦童享 示意图）
你会发现年轻人的心态，其实代表了当前最直观的住房需求要素：
其一，配套要好
其二，品质要好
不将就。
渝北方向来的C先生
C就很简单。
买来小孩**，同时“博一把科学城未来的成长潜力”。
这边据说已经确定了计划今年开工的「沙坪坝**」，而且非常有可能是新建的类似于**那样的“双**形式”，与楼盘就“一街之隔”；
（楼盘一街之隔是** 图源网络）
附近还有一块地，据说规划的可能是****的；
就我所知，**基本是明确的，但**目前尚未可知。
除了**问题，他也提到了“纯洋房社区，罕见的大中庭，品质感不错”。
因此，加上我那亲戚，我发现了一个显著的规律：
自住型需求是主力。
（刷卡都很打挤）
换言之，无论市场冷暖，实际上，“得自住需求者，得天下”。
这个“自住”，包括从无房到有房、有房但必须要换房，以及钱放着焦虑那种。
他们是当前购房人群里占比的一部分。
他们的行动，永远最务实，用钱投票。锚定一个区域，选择一个项目。
而他们对市场的信心，其实才体现出市场最真实的状态。
（排着队刷卡签字 现场实拍）
回顾了一下，我总结了一下成为“爆款”的几条规律！
04
爆款楼盘的共性
（1）热点区域
就比如这里我们说的西区，目前是市场焦点、一片热土，这一点已经是共识。
“重庆向西”进程中，真的是“举全市之力”在建设整个西部槽谷；
（西部槽谷 图源高新区微讯）
西面被定位为重庆的重要经济增长极。
最近1年多，源源不断引进落地了众多的优质产业，未来可以想象会有非常多学术、研发、产业类人群迁入西区。
区域地段，自然是价值基础。
（2）配套（交通、商业、公园、**等）
居住的地方附近有轨道很重要；
同时，商业、**、环境，也是「标配」。
如果有大型商业，有知名**资源。吸引力当然大。
就像科学城最近有楼盘卖到20000元/㎡，就是因为一所“**”...
而这次，如果是**+**，那简直就是“逆天”了！
（**效果图）
不抢才怪！
（3）产品力（公区+产品+户型）
品质这个东西，是如今最重要一环。
以本文我们看的这个项目印未来为例，简单分析就能发现产品优势很明显：
①1.5容积率、纯洋房、正南北朝向
②花园洋房，大中庭
③户型好。如爆款户型88㎡，大开间，还会有大平层级景观视野享受
这套房建面只有大约88㎡，但是我注意到，他居然达到了“五个开间面”--三卧室+客厅+餐厅，全朝主景观面！
而且尺度都不错，大横厅。
现场样板间，就更直观：
（样板间实拍）
建面约88㎡，但厅的部分，非常敞亮大气。
（样板间实拍）
轻奢型洋房定位，形成了明显的差异化优势。
产品建面大约81-99㎡，三房、四房；
户型小，赠送大，几个户型的得房率能达到100%...
（效果图 源于网络）
整体设计，非常注重品质感营造。
最突出的如大中庭。
刻意留出了比较大的空间，去打造社交、休闲、康体空间，这也是品质社区的重要标志。
还有像新亚洲风格、约38米楼间距、双精装入户大堂、0.25窗地比；
金属格栅、两边咖啡色铝板、玻璃构成的外立面；
都是时下大平层、高档社区的舒适型配置。
同时，因为是东原和大发联合开发，配置了东原著名的童梦童享。
（东原某项目 童梦童享 实景）
基本是为小业主量身定制的成长空间。
（印未来 童梦童享 效果图）
低密花园洋房，品质规格高；
周边轨道、商业、**等，配套好；
大品牌开发商，物业也不错；
印未来这样的楼盘，确实有他火爆热销的道理。
其实他的单价，并不算便宜，但是产品好、圈层纯粹性好、配套好，总价控制合理。
价值与价格，实现匹配。
当天反正是一抢而空！交定金都要排队！
（现场实拍）
05
透过现象看本质
今年有的城市楼市行情非常明显，比如深圳、杭州、成都等，火了一年，最近，上海又在蠢蠢欲动，被当地媒体形容为“爆发前夜”；
“城市轮动”行情明显。
至于重庆，自住型需求，在踊跃寻找价值楼盘。隐隐的，也是在酝酿什么。
就像这回看到的科学城一带，一个全新楼盘开盘，又出现“爆款抢购”现象！而且开了盘之后，马上又要加推全新楼栋！
这是市场的切面，也是某种缩影。
当越来越多项目开始走出“神盘”行情，就是积极信号。
而其实我们应该思考的是：为什么热销？热销背后的逻辑？
东原大发|印未来，首批次房源已售罄，新楼幢建面约81-99㎡轻奢学派洋房，热势加推！
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大卫聊地产2020-12-14 23:32:51
