近两年，当重庆楼市在土地和住宅悄然发生变化的同时，重庆的公寓市场也在逐步开始分化。
锐理数据显示，以2017年为分水岭，在2014-2016年底，由于商业和住宅市场行情影响，重庆公寓市场主要为“价跌量涨，以价换量”；但是从2017年开始，随着楼市行情走高、重庆城市发展量级提升，数个重量级公寓项目入市，客户投资观念开始转变，需求得以集中释放，市场容量逐步扩大。
（来源：重庆锐理数据；统计口径：主城公寓产品）
从今年的数据来看，2020年1-10月重庆公寓市场共成交63万㎡，虽成交量有所下降，但均价同比去年上涨14.1%，锐理数据梳理近期的供销存数据发现，就目前重庆公寓市场的分化现象，存在三两个典型特征。
1、区域存量“高低差”
重庆公寓市场项目杂、竞争大、存量多是不争的事实，但它们并非平均分配在各个区域，而是与城市区域经济发展情况相结合。经济发展水平较高的区域，公寓市场存量较多，反之则较少。但值得注意的是，渝中区作为重庆经济的头部区域，公寓存量只略高于北碚和大渡口区，而渝中区经济发展的引擎，解放碑商圈范围内，2020年只有极少数公寓项目在售。
（来源：重庆锐理数据；统计口径：主城公寓产品）
究其原因，渝中区特别是解放碑范围内，土地供应不足。数据显示，2012年至今，解放碑片区仅成交10宗土地，可建体量仅117.32万方，仅占主城区成交总数的0.6%。土地供应不足，导致渝中区特别是解放碑范围内新房项目较少，公寓类产品也随之减少。
2、各区域间价格“高低差” 在2倍以上
以成交价格来看，除渝中区外，2020年，重庆主城各区域的公寓销售价格与公寓存量正相关。数据显示，2020年1-10月主城区的公寓产品成交均价在8000元/㎡-12000元/㎡之间，只有渝中区的公寓成交均价为18000元/㎡，明显高于各区，甚至比大渡口公寓价格的两倍还要高。
渝中区公寓产品价格的持续高走，正好印证了稀缺地段对于房地产市场的重大影响。对卖方来说，在公寓基本盘面稳固的背景下，价格的可操作空间有限，在产品和资源配套上做优化是必然；就买方而言，当前购买公寓产品需要抓住几个关键要素：主城低存量区域，产品理念与设计超前，有优质核心资源。具备这些因素的项目，我们姑且称之为“资源型城市公寓”。
近年来，随着房地产市场和城市的不断发展，城市核心配置“资源型城市公寓”已经成为一线城市、强一线城市房地产发展的趋势。
就在2019年《中国10大超级豪宅》排行榜中，高端公寓占位6席，未来仍有上升趋势。与此同时，在世界企业家集团的报告中显示，对于中国高净值人群而言，高端“奢”宅已是资产保值增值的投资方式。
资源型城市公寓走向“风口”？ 关键自身要够“完美”
目前，随着重庆城市价值的不断提升，想要投资中心城区的购房者越来越多。强调对资源占有的“资源型城市公寓”，悄然站在了新风口。但市场对“不缺货”的公寓产品要求极为严苛，即使是“资源型城市公寓”也需要解决很多棘手的问题：低门槛和高品质如何兼顾？如何解决客户的“完美主义”需求？
对于重庆市场来说，解放碑是重庆的城市起点，同时也是中心城区公寓存量的区域之一，在这一区域内，一个以资源为核心的公寓类项目——恒大解放碑中心就用“三招”较好地解决了“完美主义”的难题，具备很强的市场借鉴意义。
1、对城市资源的占有
调查显示，“价格因素”在高端公寓购买行为中的“存在感”非常弱，甚至没有“过渡期产品”的说法。高端公寓买家更多看重的是“优质体验”与“资源占有”。
从地理位置来看，恒大解放碑中心位于重庆解放碑商圈之内。距离重庆最有意义的城市标志性建筑人民英雄解放纪念碑不到200米。可以说是目前房地产市场上距离重庆核心点最近的项目。
在解放碑商圈内聚集的世界500强近百家，总部及**企业150家，外资企业超过700家，外资银行、保险占全市的90%，是重庆高端产业、高端人群最密集、经济活动最活跃、配套设施最完善的区域。
实拍图
另外，解放碑是渝中半岛中心，重庆两江交互的终点，是两江四岸一流生态滨水空间的重要打造原点，是重庆自然景观资源的区域之一。
2、对产品的精细打造
从产品来看，恒大解放碑中心是由2栋超高层塔楼和9层商业裙楼组成，是目前解放碑CBD核心区域目前在售的城市综合体项目，仅有30万方。
项目实景图
在项目外观上，为匹配解放碑的核心地位，恒大解放碑中心为全玻璃幕墙结构呈现，享受228米天际线，270°视野。上可仰望日月星辰，下可俯瞰渝中半岛。
在项目内部，项目设计了双入户大堂，面积近800㎡，挑高9米，墙面和地面采用了意大利进口的鱼肚白天然大理石，品质感显著。同时配备9部奥的斯豪华装修高速电梯，无间隙服务。
项目实景图
在室内装修上，恒大解放碑中心以大平层的豪装标准进行公寓打造。为业主配备了日立新风中央空调系统、意大利BERTI地板、瑞士LAUFEN劳芬卫浴、三星、西门子、伊莱克斯、芳芬、汉斯格雅、贝尔蒂等众多国际一线品牌云，让业主能够在解放碑中心享受到高端奢华的生活。
项目实景图
而且，在土地极为稀缺的解放碑，公寓依然采用4.2米层高，让产品在大气的同时可实现个性化的定制空间。
3、自身配套的精益求精
对于解放碑来说，其最显著的就是周边林立的商业资源，但是很显然，恒大解放碑中心并没有满足于周边商业配套。为了能够让业主感受到的舒心和便捷，恒大解放碑中心项目自带3万方情景体验式商业，包含以国际五星标准打造的3000㎡高端商务会所。这里未来不仅能够为恒大业主提供私密的高端生活体验，更可能成为重庆上流圈层精英人群的生活风向标。
即买即住 算得过账的投资回报
就恒大解放碑中心项目来看，解放碑核心商圈地段、重庆对外输出窗口、便捷交通环境等都是是客户的核心敏感点，但作为公寓项目最为直接打动客户的，莫过于产品的投资了。
据了解，恒大解放碑中心将于2020年12月30日正式交房。也就是说，现在购买项目的客户，最快再过两个月就可以拿到产品了，其购房的等待时间成本几乎为零。
就租金率来看。调查显示，解放碑商圈内高端办公物业租金约为80-100元/㎡。100㎡的办公物业一个月的租金至少有8000元的。
另外，解放碑作为著名的旅游景点，酒店租金也非常可观。据去哪儿网数据显示，2020年解放碑依旧是游客最爱的入住的区域，高端酒店均价为860元一晚。而威斯汀这种高端酒店，虽然价格在1000-2000元/日，依旧呈爆满状态。
若以每个月20天的入住情况来看，在解放碑高端公寓租金，一个月大概在17000左右。在对高端酒店有大量需求的解放碑商圈内，恒大解放碑中心的投资者们，在今年春节，就可以以全新的面貌，和威斯汀酒店抢客户了。
未来，恒大解放碑中心还可依托解放碑市场内旺盛的零售商业贸易、办公室租赁需求、长、短期高端租赁等多元化需求实现产品的多功能扩展，实现租金和租住率的持续性增长。
任何一种站在“风口”上的产品，都必须经得住市场和客户检验。
恒大解放碑中心定位于重庆中心城市标杆公寓，在标准上已经领先了一大截，但更可贵的是项目并没有满足于自己已有的地段优势。而是不断地想要拔高自身产品品质。巧妙利用现有的城市资源，优化产品设计，给项目投下了更多的“资源包保险”为购房者保驾护航。未来极有可能成为解放碑增值最快的物业。
ps：目前恒大解放碑中心铂金装公寓在售，单价15225元/㎡起，产品建筑面积约62-214㎡，46楼天际会所可免费打卡。本月内，购房成交可享万元物业费优惠，还可砸金蛋赢11111大礼包。
重庆锐理数据2020-11-26 16:29:06
