近日，经过多场高热度的土地拍卖，重庆的土地价值再一次引发市场的关注和探讨。
9月25日，滩子口地块的楼面地价达到了13091元/㎡；10月10日，红旗河沟地块的楼面地价达到了12750元/㎡。
其中，滩子口地块楼面地价排名板块NO.2；红旗河沟地块成功刷新了区域楼面地价。
同时，红旗河沟地块中还包含有约30%的商业占比，如果将商业部分分离后再进行价格计算，红旗河沟地块的住宅楼面均价将提高到18000元/㎡＋，由此，红旗河沟地块也成为了重庆市场上的“隐形地王”。
在这两次拍卖后，重庆住宅类用地成交楼面均价10排名也再次被刷新。
从上表中可以发现，目前重庆楼面地价10地块有两个显著特点：一是重庆楼面地价排名前五的地块都集中在核心区；二是10榜单中，核心区土地占比达到60%。
这意味着，核心区土地价值越发显著，开发企业拿地的偏爱程度也在不断上升，而开发端回归城市核心区也代表着重庆城市价值回归核心。
回归趋势研判|舒适核心是“稀缺”回归终点
近年来，随着改善需求成为市场主流，改善的要求也在不断升级。从以往追求面积段提升逐步向追求业态升级、配套全面、产品过硬等全面均好转变。在这样的大环境下，城市核心小高层、洋房等产品逐渐成为满足市场的需求的趋势型高配产品。
从销售情况来看，近两年小高层、洋房产品销售占比不断提升。
锐理数据显示，2019年小高层的市场占比约为7.1%，截止2020年三季度，小高层产品的销售占比提升至9.5%；2019年洋房产品的市场占比仅为20%，截止2020年三季度，洋房产品的销售占比已经上升至40.6%。
随着近几年出让土地不断降低容积率，未来小高层、洋房产品的市场占比还将进一步提升。
锐理数据显示，2015年至今重庆主城住宅类土地容积率逐年降低。截止目前，已经实现容积率五连降，城市住宅产品向高端改善进阶的意图越来越明显。
但值得注意的是，虽然小高层、洋房是市场主流、改善高配，但城市核心区的供应却受到了限制。
从土地情况来看，2016年至今，重庆主城区累计出让471宗居住类用地。其中，天然具有做高端改善产品的容积率2.0以下城市核心地块仅11宗，仅占成交总量的2.3%。
细化来看，出让的11宗核心地块中，7宗分布在南区，3宗分布在西区，而在市场上改善认可度的北区，仅有新牌坊地块1宗。
从产品端来看，2020年城市核心区小高层、洋房产品的供应量约为41.8万方，仅占供应总量的20%。
可以预测，土地供应端的微量供应，让城市核心区洋房、小高层产品大量供应难以实现；而供需区域之间的错位，也将让供需之间的矛盾进一步加剧。
同时，作为北区近5年来的城市核心土地，新牌坊地块则承载了北区核心区改善的使命。
区域分析|新牌坊是舒适核心“天花板”？
近几年，当城市不断扩围，中央公园、礼嘉等二环区域已进入开发后期，更远的水土等区域也逐渐成了“新热点”。在城市边际越来越远的同时，距离城市核心区越近的区域价值也将愈加凸显。依据这个逻辑，市场对新牌坊的区位也有了更深层次理解。
01 重庆向北起点 板块价值稳固
从地理位置来看，新牌坊北接人和，东临龙头寺、黄泥磅，西靠冉家坝，南连龙溪镇，处于江渝北正中核心，是承接主城传统核心地段和两江新区的支点。板块内叠加着核心区的成熟和“向北”定位下的后发潜力两大显著优势。
从发展历程来看，新牌坊作为重庆向北的站，在近十六年的发展中，无论是板块规划、开发建设等方面都拥有“偏宠式”的待遇。
2013年，新牌坊板块被规划了主城第三个千亿级核心商圈，拟打造成重庆都市高品质生活消费新高地，两江新区高端商务聚集区，国家中心城市重要门户商圈，和现代都市风貌展示区。这也使得新牌坊成为继解放碑、观音桥后的又一个城市商业中心。
不仅如此，新牌坊的“偏宠”还体现在产业和机构的引入上。
据不完全统计，目前，新牌坊区域进驻了23家驻渝涉外机构，40余家世界500强企业，包含市人大政协、市高级人民法院、市检察院、市第**级人民法院等在内的40余个市级行政机关和职能机构。不仅是商业中心，更是政治中心、金融中心，板块价值十分稳固。
02 初代“富人区”起源地 居住舒适性MAX
与城市发展同步，新牌坊板块的居住价值也在不断显现。
1996年，新牌坊区域锦绣山庄的出现，重庆次有了“富人区”的提法。随着锦绣山庄的成功，龙湖花园、加州花园、香樟林等高端楼盘的跟进让新牌坊成为重庆富豪圈层的聚集地。
众多高端品质楼盘和富豪阶层的聚集，一方面为新牌坊的居住定下了高端的格调；另一方面，也促进了生活配套进一步成熟。
论商业，新牌坊板块汇聚了恒大中渝广场，新光天地综合型购物中心等
超270万方成熟商业配套，云集了PRADA、CHANEL、GUCCI等1000多个国际品牌，可以全方位满足吃喝玩乐购的商业需求。论出行，板块内轨道3号线、6号线以及建设中的轨道4号线、环线以及四横三纵道路网络形成了一个快速通达全城的交通体系。 论**，板块内
新牌坊**、龙溪**、松树桥**、龙山**等形成了一个全龄段的**体系。论医疗，区域内有三甲医院--第二人民医院、加州医院两所医院，可以满足医疗需求。除了多重城市配套以外，新牌坊区域还环绕着多个城市公园。
龙头寺公园、重庆市花卉园、盘溪河公园、鸿恩寺公园等，给板块内居住者提供了更多的休闲娱乐场景和生活意趣。
多重城市资源组成的超“硬核”配套，足以让新牌坊形成一个集**、商贸、休闲、生活于一体的城市生活圈。
03 新牌坊关键词：更好、更稀缺的城市核心
之所以用更好、更稀缺来定义新牌坊板块。主要有以下两个原因。
一方面，近几年新牌坊板块的发展并未停顿，反而是随着商圈建设成熟、企业进驻、轨道建设不断落地等促使城市价值更上一层楼；
另一方面，则是由于区域内供应断层，而积聚了大量需求难以消解。
锐理数据显示，2016年至今，新牌坊板块商品住宅的供应量呈现下滑趋势。其中，2020年至今产品更是0供应，市场整体呈现供不应求的现状。
高端改善产品供应更是如此。锐理数据显示，2019年至今，新牌坊板块小高层、洋房等市场趋势型产品供应均为0。
新牌坊区域产品供应断层，也迫使富人搬迁至更远的照母山、金开大道、中央公园等板块。
04 再现回归“新契机” 合能渝玥府解渴市场
每一个区域，都需要一个“领航”产品来向市场传递区域的宜居价值。因此，在供应断层两年后，新牌坊板块出让了北核心区一宗容积率2.0以下，天然具有打造高端改善产品的地块。而现在，这个地块所打造的产品已经浮出水面。
据了解，打造产品为合能集团系产品，案名为渝玥府；产品业态为洋房+小高层；不论是从房企打造定位，还是产品业态都在昭示着，高端居住人群重回新牌坊又有了新的契机。
引入级产品 合能二次更新新牌坊
据了解，合能渝玥府是合能集团级产品系--铂悦系2.0，也是其在国内的第二个产品。而合能之所以选择在新牌坊落子这个产品，主要是由于以下几个原因。
01 城市核心区满足严苛的择址标准
铂悦系2.0作为合能的系产品，在选址上坚持非“城市核心区”、非“城市成熟区”不选。
落子宁波都会门户--东部新城CLD腹地的合能宁玥府，在已发展多年成熟板块精准落子，让其不仅拥有卓越的城市影响力、密集的城市资源，同时还拥有生态优良的居住环境。居住优越性可见一斑。
而雄踞重庆城市核心新牌坊板块，拥有成熟城市配套、高端居住格调的合能渝玥府，同样表现出优越的居住体验。
值得一提的是，新牌坊与其他城市核心区相比，起步时间稍晚。这让新牌坊即使在已经跻身成熟核心区的今天，依然可以呈现出现代化、高端化的城市界面和居住面貌。
而与照母山、中央公园等二三次向北板块相比，十余年发展积淀下来的优势也在配套成熟、居住氛围浓厚等方面体现出来。
02 合能对“”土地的敬畏与尊重
随着城市土地价格的不断上涨，以及核心区土地的逐渐断供，合能拿下的地块可能是新牌坊乃至北区城市核心区的“”低容地块。
而基于对土地基因的尊重和天然优势的发挥，合能选择将这块地打造成小高层+洋房的“现象级”高端精品。
这样一来，作为区域内稀缺的品质楼盘，合能渝玥府首先可以作为新牌坊房地产标杆项目，成就土地的价值。同时，也能将新牌坊推到的舞台的前端，并配合高品质，为新牌坊塑造了更高端的封面形象。
其次，合能渝玥府作为合能在重庆的级产品先行兵，能够为重庆房地产市场带来新的视野和案例。对于合能而言，以亮眼的产品打响品牌，也是占据重庆房地产改善市场的一大绝招。
03 以产品力置顶新牌坊人居感受
对于开发企业而言，定位越高的产品，其在资金投入、重视程度、产品的打磨上，必然有所倾斜。产品设计、工艺、用料等方面也会有更高的标准。而这，也为合能渝玥府产品能级提升提供了可能。
据了解，合能渝玥府项目采用了柏涛机构、山水彼德等众多设计团队......打造用心可见一斑。可以预测，合能渝玥府将会给城市富豪阶层带来新的居住体验，也将会置顶新牌坊的人居体验。
基于对城市价值、板块价值和土地价值的认可，合能选择将其豪宅序列顶端产品铂悦系2.0落子于此。而随着10月31日合能渝玥府售楼部正式开放，更多产品细节的释放将会进一步加深市场对项目的理解。
未来，对于合能渝玥府能够创造出怎样的成绩，锐理也将持续关注。
重庆锐理数据2020-10-30 14:14:03
