月20日，上海徐汇滨江西岸金融港地块出让，最终该地块以总价310.5亿元成交，一举刷新了此前总价的记录，成为内地总价新“地王”。
（徐汇滨江西岸金融港地块控规图）
据了解，上海徐汇滨江西岸金融港地块由28个小地块组成，占地超过32万平方米，总开发体量约180万平方米，用地性质包含商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地等。
此宗地还拥有约1.2公里的黄浦江岸线，相当于浦西中环内黄浦江20公里岸线的6%。
同时，还是助推徐汇滨江建成“全球城市卓越水岸”的重要一环。主要为金融产业功能和企业机构量身定制、以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区。
而这宗地块之所以成为地王，从公开信息中，我们可以提炼出几个价值点。
位于城市“核心”之中的“核心”。
地块拥有狭长的江岸线，江景资源优质。
市场少见的“巨无霸”综合体项目。
肩负着提升城市形象的重要功能。
当地块兼具了这4个价值点，无论它是在上海，在武汉，在成都，在重庆，都足以担当地王！
那么，将目光放到重庆，哪里还有可能出现这样的地王？
样本探寻：新标准下的重庆地王
在寻找样本的过程中，锐理以被认可的上海徐汇滨江西岸金融港地块所具备的特质为参考维度，从地理位置、资源情况、土地性质及体量、城市意义四个方面来进行筛选。
关键要素一：哪里是核心中的核心
核心区作为城市发展的“原点”，经过了多年的开发和人口不断涌入，区域几近饱和，土地资源已经接近“”的临界线，最为显著的特点便是稀缺性和高价值。从近几年的土地出让情况来看，便可探知一二。
锐理数据显示，2014年至今，渝中区住宅类土地成交宗数为7宗，成交土地面积为326亩，可建体量为130万方，是主城土地成交量的一个区域。
随着时间的推移，土地出让量还在减少。
2017年至今，重庆市累计出让371宗住宅类用地，其中，渝中区仅成交3宗土地，成交土地面积为93亩，可建筑体量约12.4万方，约占成交总数的0.08%。仍是重庆主城所有区域中住宅类土地出让量的。
18年至今的3年中，渝中区住宅类土地更是0供应。
土地资源稀缺，则让其价值更加凸显。
锐理数据显示，2017年渝中区土地成交楼面均价约为9626元/㎡，位列主城各区。
此外，随着政府对两江四岸的打造升级，两江四岸与渝中区范围叠加的区域更是成为市场“核心”中的“核心”。因此，锐理认为，重庆如果出现能与徐汇西岸相对应的地王项目，必然是在渝中滨江区域。
关键要素二：谁拥有江岸线资源
渝中区由于开发较早，沿江大多已被一众老小区所“占领”，拥有狭长江岸线的土地，仅有打造中的重庆天地地块。
锐理数据显示，万科重庆天地地块拥有约2公里的江岸线，是渝中江岸线最长的地块。
将目标范围扩大，即便是在全重庆的滨江项目中，其江岸线长度也是数一数二的。
此外，万科重庆天地对岸为城市成熟区域大石坝，且可以正看洪恩寺森林公园，不论是江景资源还是人文资源都十分优质。
关键要素三：渝中不曾有也不再有的巨无霸综合体
渝中区作为重庆占地面积的主城区，在土地出让和项目打造上也主要以小体量为主。截止目前，万科重庆天地这般占地面积约1800亩，总体量约360万方，仍然是渝中区的千亩地块。且随着土地资源日益稀缺，未来这个体量也难以被超越。
“巨无霸”的体量也给了土地更强的打造多样性。
据了解，万科重庆天地地块除了住宅之外，还打造了TOD商业、甲级写字楼、酒店、SASAKI设计西部山体公园、400亩4A景观资源—天地湖公园等城市综合配套，可以自成一个集商务、商业、居住、休闲、文化、生态、文化展览、艺术创意等功能为一体的高端商务区。
（重庆天地实景图）
值得注意的是，万科重庆天地综合体组成的商务区，是重庆市对外贸易经济委员会向渝中区化龙桥片区授牌的"重庆国际商务区"，也是重庆授予的涉外商贸区。
关键要素四：城市级新地标规划红利加持
一个声名显赫的商务区，同样需要可以让其站到城市高度的地标建筑。比如陆家嘴CBD的东方明珠塔，广州商务中心区的小蛮腰。
为了匹配重庆的城市高度和IBD重庆国际商务区的城市形象，万科重庆天地在地块内部打造了标志性建筑陆海国际中心。
（陆海国际中心天际线效果图）
据了解，陆海国际中心高458米，目前建造高度达到260米，预计将在2022年前封顶，建成后将成为重庆高楼和重庆城市新地标。这也是继来福士之后，渝中区下一个**项目。
同时，为了匹配城市功能，陆海国际中心产品的配置能级也很高。
就锐理所知，万科预计将会投入约80个亿以保障项目建设顺利进行。打造完成后，项目内部还将涵盖轻轨穿楼TOD商业、天际观景台等各有亮点的独立小地标。
此外，项目还将成为重庆第二个超甲级写字楼，以及拥有全球的悦榕庄，将会给城市精英更好更特别的享受。
不论是在建设成本上，还是在用心上，陆海国际中心都可以说是万科内部体系中的独一份。
价值聚焦：当下新地王究竟价格几何？
上文我们说到，渝中区2017年以后便再无土地出让。那么要得出“新地王”的应有价格，只能做一个比对计算。
锐理数据显示，2017年九龙坡核心区平均楼面地价约8475元/㎡，2020年至今平均楼面地价约为11592元/㎡，涨幅约37%。2017年渝中区平均楼面价为9626元/㎡，按渝中区应有涨幅做一个保守的估算，那么2020年平均楼面价约为13188元/㎡。
将地王价格从平均价格基础上拆分出来再看。
锐理数据通过计算得出，目前九龙坡地王价格约为13549元/㎡，高于区域均价约17%；再以此为基础差值计算出，渝中区地王楼面均价应该在15430元/㎡。
而当聚合了位置核心，资源优质，配套，体量稀缺这四个元素，同时又拥有了在山城中稀缺的平坦地块，还将是未来城市地标这两个加分点，万科重庆天地地块是不是又该在原有基础上再有所拔高呢？
再从发展趋势上来着眼。目前，市场对城市核心的价值认可不断提升，回归城市核心成为主流的情况下，作为城市”原点“的渝中区，其价值也必然将进一步上扬。
在综合考虑城市内部因素的情况下，锐理认为，重庆新地王及其产品都应该是未来重庆的价值标杆，应有价格也能够到达一个新高度。
城市价值突围下的核心区土地价值提升
城市内部因素会对土地和产品产生巨大的影响，而城市价值的提升，也会进一步辐射带动土地价值的提升。
上周公布的中国各大城市半年GDP数据显示，重庆GDP位列第四，首次超越了广州。
*数据来源于各地统计局
能够在特殊时期逆势上扬，其中表现出来的经济健康程度、城市活力等都足以说明，重庆发展势头强劲。
随着产业结构升级、两江四岸提升带动城市面貌、高新区及主城扩容展现出新区域格局、高铁路网等持续建设改善交通等新的变化出现......也许重庆的城市分级也将由“新一线”转变为“一线”。随之而来的，便是城市土地价值凸显。
一方面，是土地价值潜力十足；另一方面，却是价格和价值的错配。
锐理梳理发现，目前，杭州单价地王实际楼面地价已来到52000元/㎡；南京单价地王楼面价也已来到45213元/㎡......即便是与同为新一线的其他城市相比，重庆的土地价格也还有很大的上升空间。
致敬城市 以城市豪宅“标杆”
被“低估”了的土地，要想重新发光，便只有以的产品来唤醒。
虽然万科重庆天地已经打造多年，但其中最后一个滨江地块到最近才刚刚启动。
据了解，这宗地块是整个重庆天地项目中、最核心的一个滨江地块。地块左邻新天地，右靠458陆海国际中心，前可观嘉陵江，后倚天地湖+山体公园。不论是先天资源加成，还是后天赋能，都是最上乘。
由于瑞安和万科都对这块土地怀抱着的敬畏与尊重，在此前的十六年时间里，这块地一直因为没有拿出十分满意的打造方案被搁置。开发者都选择了继续前期雕琢与打磨。
（万科重庆天地地块总平图）
可以说，瑞安和万科的共同初衷，都是要以的土地，最的产品来致敬城市。最终，这一目标将由可与万科翡翠滨江、深圳湾一号对标的“高端压舱石”万科锦绣滨江来完成。
（万科锦绣滨江外立面效果图）
据了解，万科锦绣滨江产品共有4个户型，建面约在200-326㎡之间；在项目中采用了SASAKI 上海迪斯尼景观设计团队、BPI自由女神像灯光设计团队、以及李玮珉团队等众多设计师团队。可以预测，锦绣滨江将会给城市顶豪阶层带来新的居住体验，也将给豪宅标准做一次提升。
（万科锦绣滨江装修效果示意图）
在更高意义上来说，万科锦绣滨江左侧是瑞安曾经打造的新天地商业建筑群，右侧458米全球新地标-陆海国际中心。它的身上聚合了万科和瑞安的所有资源，万科锦绣滨江的完成将把重庆天地过去与现在的16年连接起来，并见证重庆的新未来。
基于对土地价值的认可，万科选择将其豪宅序列顶端产品锦绣系落子于此。而对于万科锦绣滨江能否成为名利双赢的标杆个案，锐理也将持续关注。
重庆锐理数据2020-08-10 09:52:21
