2020年重庆楼市的小阳春可以说是“虽迟但到”。4月，土地市场逐步回暖，房企拿地热情高涨。5.1假期，和突然火热的天气一样，主城楼市突然进入了火热期，诸多楼盘再现众人抢房。
市场观察：
五一期间销售的“质”与“量”
销售面积上涨27.3%。
锐理数据显示，五一前三天，重庆主城区商品房销售19.26万㎡,其中商品住宅销售面积15.66万㎡，环比4月同期上涨27.3%；成交均价12771元/㎡，环比上涨6.83%。
（来源：重庆锐理数据；统计口径：主城商品住宅）
肉眼可见的量价齐涨，重庆楼市终于在4月底5月初的日子里，走出了年初疫情的阴霾，开始恢复勃勃生机。
北区高层产品为销售主流
分区域来看，两江新区的新房成交情况遥遥领先其他区，成为购房者青睐的区域。数据显示，两江新区的成交量占全市成交的28%。成交均价远高于主城均价线。很显然，购房者用钱投票是对区域最直接的认可，这也再次说明重庆向北是依旧是主流。
（来源：重庆锐理数据；统计口径：主城商品住宅）
分业态来看，成交的依旧是高层产品，有2090套；成交面积占全业态成交的48.63%。可以说高层产品凭借一己之力，撑住了楼市的大半江山。其中，中央公园板块以1.8万方的销售面积名列北区。
（来源：重庆锐理数据；统计口径：主城商品住宅）
通过对比锐理发现，现阶段在重庆房地产市场中，最能引起购房者强烈追捧的为中央公园的高层产品。
市场解析：
高增值+稀缺＋低总价 主城市场最强劲的竞争力
抢增值 中央公园土地价值不断刷新
数据显示，近五年来中央公园板块土地楼面价一直为新区各版块之首，并且随着时间的推移不断升高，目前已经隐隐开始超越次核心区，成为重庆土地增值最快的区域。
（来源：重庆锐理数据；统计口径：主城商住用地）
随着土地价值的不断升高，必将带动新房房价的不断上涨，是以对于许多购房者而言，中央公园房产为其财产保值增值的为佳选项。
抢产品 高层产品即将断供
随着楼面地价水平逐年的提升，中央公园的住宅用地的容积率**也在逐年降低。2014-2015年，3.0-4.0的容积率**是常态，到2016-2018年逐渐退为1.7-3.5之间，到2019年，容积率进一步下调，1.5容积率是住宅地块的普遍现象，今后一段时间这一区域的主力产品，只能是大户型，高总价产品。小户型产品将逐渐断供。稀缺的产品，往往是意味着珍稀和增值，往往会引发市场的追捧。
（龙湖公园时光项目示意图）
抢上车 低门槛产品受众多购房者追捧
通过市场调查锐理发现，在目前的市场环境下，易“上车”、好“出手”的产品依旧是很多购房者购房心态，在中央公园官方100万+的常驻人口，年度120万的流动人口规划中，绝大多数的购房者最为期待的还是低总价、低门槛的上车盘。
其在购房选择中会优先考虑轨道交通、购物消费和居住舒适度更有优势的楼盘，尽量用的资金成本完成“一步到位”。而这一类的产品恰恰是目前中央公园最为稀缺的产品，供需之间的巨大矛盾，使得高品质、低门槛的新房产品极易出现一房难求的情况。在这个逻辑线索下，锐理数据判断，5月重庆房地产市场的产品的爆点将为中央公园的小户型高层产品，而龙湖公园时光或许就是这个爆点所在。
爆点探究：
龙湖中央公园最后“宝藏项目”？
龙湖公园时光位于中央公园东侧的春华大道旁，是2020年在龙湖在北区打造的高层代表作。从这一点上，公园时光压力较大。毕竟作为重庆房地产市场标兵中的标兵，是要被全行业用放大镜逐一查验的，只有通过考验，这样才“不负龙湖，不负中央公园”。1不需要取舍的全面配套与很多需要挑挑拣拣的项目不同，龙湖公园时光作为一个全能型项目，其配套非常全面，购房者在这方面完全不需要做取舍，且多项配套均为重庆之最。
（龙湖公园时光区域示意图）
的购物中心——按照规划，中央公园的两江国际商务中心”占地800余亩，建筑面积约360万㎡，为全重庆商业集聚。
中央公园囊括了龙湖集团、中粮集团、新城控股、合景泰富、万科集团、**集团等房企带来的众多知名商业IP，并将打造包括但不限于龙湖天街、新城吾悦广场、合景泰富悠方、中粮大悦城等多个超级购物中心以及多种形态各异的社区商业广场。
从家乡土特产到一线国际大牌，消费者全部都能够在这里买到。
最近的休闲公园——公园时光在步行范围之内有中国，世界第三的超级城市公园。另外在项目门口还环绕着祥和公园、沐仙湖公园、观音公园等多个市政公园。
出了社区，就是公园，有阳光，有绿树，还有家人的陪伴，公园生活的意义即在于此。
多个轨道站点——项目门口为正在修建的轨道9号线，不论是向南到春华大道站，还是向北到兰桂大道站，步行距离均在5以内，妥妥的一线轻轨房。
这种配套的房子，放在整个重庆也是翘楚，堪称完美配套标兵。
2交错状围合式布局数据显示，龙湖公园时光项目占地3.2万平米，总建筑面积约10万方。住宅整个小区有7栋住宅楼，6栋小高层，1栋高层。
（龙湖公园时光总平图）
楼栋设计上，7栋住宅是交错状围合式布局。即围绕着项目中庭，楼栋相对并相互交错排列。这样一来，龙湖公园时光的建筑主采光面间距即达到化，中庭区域更加宽敞，其好处也非常明显。首先是居住者能够有更好更开阔的视野，以及更多的隐私保护；其次，楼栋之间无遮挡，给建筑带来了更为充分的采光，更加通透的空气对流，能够让居住者感受更加美好的生活。纵向对比龙湖其他项目，能够达到这样产品配置的项目有且只有一个，就是龙湖之前的经典作品水晶郦城。向经典致敬，传承经典，公园时光或许已经准备好了。3建面1.3万 低总价上车龙湖最后的机会数据显示，该宗地块是龙湖进入中央公园的首宗地块，为2017年10月拿下，土地总面积327.76亩，可建筑体量74.22万方，楼面价约4230元/平方米。与景粼玖序和天际项目为一宗地块，堪称“同胞兄弟”。目前该地块的住宅部分已经进入开发尾声，龙湖公园时光将是龙湖在中央公园乃至整个北区最后的高层产品。据了解，龙湖公园时光项目为全精装产品出售。项目一共810套，只有套内83、86两个户型，总价约149万起。
（龙湖公园时光精装修示意图）
（龙湖公园时光精装修示意图）
（龙湖公园时光精装修示意图）
如果按照这个总价和套内面积反推单价的话，可以发现，公园时光项目套内单价只有一万七千多，如果将精装标准定位两千五的话，项目套内单价仅为一万五左右，而再将高层公摊算上的话，公园时光项目建面才刚刚1万三出头！
（来源：重庆锐理数据；统计口径：北区热门板块）
锐理数据统计了北区热门板块（“大礼照”、中央公园、悦来）2016年1季度至2019年4季度重庆北区热门板块商品住宅供需及价格走势，从统计结果来看，北区热门板块新房均价，持续上扬，并在2018年第二季度就进入1.3万/㎡大关。现在更是在全面冲击1.6万/㎡的道路上。另外随着热门板块的土地逐年减少，其新房产品的供应也在下降，新房供需矛盾将进一步扩大。目前来看，公园时光项目是购房者入主中央公园，买入龙湖房的上车机会。
不出意外，它将是重庆房地产市场在五月的爆款。
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重庆锐理数据2020-05-10 11:08:12
