（图片来源于网络）
最近蔡家真的太热闹。先是土拍逐渐升温；后是龙湖新项目亮相，新款洋房价格可能达到惊人的19000元/㎡。很多人下巴快掉了下来。后台有留言说：蔡家？你凭哪点？好像蔡家从规划到建设，再到如今逐步初具雏形，围绕着他的争议一直没断过。亦如这些年的照母山、礼嘉，或者中央公园。
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我突然想起了19年初的蔡家。2018年四季度，重庆楼市低迷，人们变得惆怅；2019年初，农历春节前，蔡家突然给了大家一个看不懂的微笑。蔡家土拍市场的表现，让我们闻到了暗流涌动。就是下面这三块地。
（图片来源于锐理数据）6373元/㎡、6728元/㎡、6730元/㎡！溢价率甚至超过了47%，基本就是抢。要知道蔡家上一年的平均溢价率，仅有14.64%。我记得当初很多人觉得6000多楼面价的蔡家太贵，觉得保亿不够理性。但从他开始，蔡家土拍一路热闹。从6700，到金科7300、融创7500、雅居乐7700，到龙湖更是8570元/㎡抢下一块地！
（蔡家部分地块成交价格）伴随着土拍热，蔡家楼市异常火爆，2018年是重庆新房成交套数的板块，2019年，很大原因还是供应数量下降所致。
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重庆新兴区域多，热点新区，往往会有争议。不知道有多少朋友经历了对照母山从不屑一顾到高攀不起的过程。争议来源于有人很认同，同时，也有人不认同。对于新区，我经常说，他通常会遵循三个价值逻辑：，主政部门的逻辑，即区域定位和资源投入；（配套、环境）第二，开发商逻辑，愿意拿多少钱来搞开发；（地价）第三，消费者逻辑，愿意拿出多少钱来投票。（房价）以蔡家为例，近些年他的发展越来越清晰。「区域价值」或许很多人没留意，如今的蔡家，是重庆具有“三区”叠加优势的区域！他既是两江新区的重要组成部分，又是中国（重庆）自由贸易试验区的重要部分，其工业拓展区，还是高新区的组成部分！惊讶吗？截至2019年，园区已入驻企业600余家，其中签约引进华安钢宝利、中国铁建、普洛斯在内的世界500强企业19家、中国500强企业10家！蔡家的产业底子，是不错的。而像蔡家自贸区总部基地项目，一期工程预计2020年底正式投入使用。
（蔡家自贸区板块布局图）在此基础之上，蔡家在城市定位上，已规划并逐步落地生态城市、智慧新城、海绵城市、蜂窝城市四大新理念，放在国内，几者叠加，都是一流的！蔡家爸爸的实力，其实超出了很多人的预期。其中的原因，是多维度的。「资源优势」重庆主城，九座半岛，蔡家是其一。一面靠山，三面临水，约19公里嘉陵江岸线环绕，森林覆盖率达50%！这样的土地，自然是好料子。整个蔡家规划了约591公顷的公园绿地，让他拥有了全市2倍的人均公园面积。其中已建成13个公园，面积近2000亩！住在蔡家，离公园很近！比如上述说到的保亿地块，他的附近，就有三大公园，樱花公园、中央森林公园、举人楼公园。
（蔡家樱花公园）
（蔡家中央森林公园效果图）太阳好的时候，重庆人全家开车去公园，已经是必修课。「发展状况」蔡家的发展格局，很清晰。以横向的中环快速干道为轴，蔡家可视作南北发展的格局。以北，蔡家地铁站周边，已形成蔡家的【人口基石】。以高层住宅楼盘为主，目前基本生活设施已经比较完善，入住率、人气，都逐渐起来；以南，则是第二阶段发展，形成了“曹家湾地铁站--滨江地带”的住宅区，目前已经有十余个大品牌开发商布局。这里是蔡家的【品质高地】。
保亿那块地，恰巧看上去就是他的几何中心位置。而目前，蔡家已经再次向外围的拓展！开启第三轮发展。「交通出行」蔡家岗立交是蔡家的“十字交叉点”。
往东，一条直路，到悦来；往南，连接蔡家大桥，未来能快速到达礼嘉；往西，则是三溪口互通，通往北环、新牌坊；还有蔡家和曹家湾两个地铁站之间。除了已经开通的地铁6号线以及多座大桥。蔡家的一些关键配套，都在建设中。如连接礼嘉的快速通道--蔡家大桥。
（蔡家大桥实拍图）如规划中的13号线等。
（政府公开信箱回复明确13号线走向）「其他」传说中的「佳程广场」其实是蔡家可期待的“彩蛋”。也许你会说，佳程广场2019年拍卖几次都没人要啊。现在商业难做，是共识，因此，佳程广场的后续，一定是等待蔡家有了人口支撑，商业自然会来。他只会带来惊喜，因为不会比现状更差了！顺便提一句，蔡家规划中的****，惊人的达到34所！如****、西大**、北碚人民路**（**）、****（**）等，都陆续在蔡家落地生根。
（北碚区人民路**）**资源，是北碚赋予蔡家的一大优势。
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梳理清上述蔡家的价值，我们就会发现：蔡家，开发商愿意来买地，消费者愿意来买房，是有道理的啊！定位清晰、资源优势明显、公园城市、低容积率、基础配套设施逐个落地，正是蔡家在一众新兴区域里的竞争优势！于是，土拍火热的背后，必然是开发商对区域价值的认同；同时，伴随着产品升级，又会传导到价格端，让人感觉--价格蹭蹭蹭！我还是以保亿的项目御景玖园为例，因为他几乎就是蔡家现状的一个代表。随便看几张图吧。
（部分组团示意图）很明显，他是标准的低密度、板式排列。重庆告别塔楼以后，急需的低密板楼！据说，光是图左下方的洋房围合式庭院，就达到合计4000㎡；可见其园林尺度。侧面，也就反映了对于楼间距、视野、休闲活动区域的设计！再看一张叠墅的立面效果图。
（效果图）我们注意到几点。其一，他用了新亚洲风格，下两层，全是石材！上部，有铝板线条+较多的玻璃材质。这样的设计，给人的感觉是多了一些精致，也多了一分沉稳，
（实景拍摄）这是样板区的实体房屋，1、2层都是自己家。其二，细节的升级。叠墅居然配置了精装大堂！我们知道，别墅通常不会配大堂。还有车库，这里也是入户大堂精装，能直接入户。实现了别墅双入户。我还注意到一个细节，他的阳台玻璃，都是整块一体式的！居然没有拼接。大家可以去实地看看。
（实景拍摄）其三，户型讨巧。这是一个户型的示意图。（装修参考效果图）看到什么了呢？是的，他有：
7米的横厅；
4卧室+3卫+2庭院；
2层居住空间，单层实际面积大约有75㎡左右。
上叠，赠送有屋顶花园！私家屋顶花园在重庆，不多见。下叠，有约120㎡花园+可采光地下室；（实景拍摄）地下室可以改造为两层，并且有较大的采光井。而更让我惊讶的，就是他的高赠送。你可能不知道，他的计价面积，上证建筑面积大约只有105-158㎡。但这个叠墅拓展后，使用面积就会达到150-400㎡！
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看完保亿的御景玖园，你有什么感受？我的感受是，相比于重庆过往的住房，这样的新产品，在品质和设计上的升级，相当显著！外部，外观、楼间距、公区精装修，园林景观、活动空间，都有升级。内部，通过户型设计，增加空间拓展性；花园、露台、庭院这些元素，又增添了生活的舒适性；计价面积小，还会总价可控。（目前新楼栋还没开出来，并没有透露价格）保亿项目，是个缩影。以管窥豹，蔡家今天的高热度，实际上还是遵循着三个价值逻辑：（1）区域优势清晰，各项利好的逐步兑现；（2）开发商投资热情高，能拿出好产品；（3）消费者买单。如今市场，是一个很明显的“价值为王”时代。人们逐步认清自己的真实需求，知道什么样的区域、配套、房子，才更有价值。蔡家的故事，也就是如此。
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大卫聊地产2020-04-10 16:08:04
