企业测评 | 东原:坚持“产品优化”,实现市场占位提升

18年东原集团重庆公司成为东原个破百亿的城市公司，全年销售金额137.50亿元，增幅45.67%，名次升2位，排名第8在竞争如此激烈的环境下，东原不管是从最开始的以住宅开发为主，还是到后来进军商业地产，业绩一直都保持稳步上升，接下来我们将从业绩表现、房企布局、货值储备方向对东原进行解**。

业绩表现

产品不断优化，推动销售业绩直线上涨

东原销售金额呈直线上涨，17年更是近3倍增长，18年成交金额137.5亿元，同比增幅45.67%。

从近3年的销售金额和销售面积对比可以看出，从17年开始面积增长趋势明显小于销售金额。这一方面得益于市场整体环境在上升，房价上涨，另一方面是房地产市场需求已从以前的刚性需求逐渐转变为改善型需求。

东原近几年一直在迎合购房者需求，不断的进行产品优化，产品不断受到市场认可，推动销售业绩上涨，在新进企业和深耕型房企双面夹击的情况下，18年销售排名上升2位。

改善型高层产品成主导地位，瓜分高端住宅市场份额

分析东原近三年住宅产品占比，普通住宅产品占比不断攀升。从销售结构占比来看，17年东原D7商业销售进入尾声，故商业占比下滑34%个点，但住宅仍然是主力项目，占比70%，其中总价在200万以上的改善型高层在18年占比快速上涨，同比大幅增长37个百分点，大平层产品类型逐步扩大，抢占高端市场，提升其企业形象。

东原致力于打造大平层豪宅产品，15年拿下大竹林地块，作为该板块拓荒者，抢占市场先机，进行前瞻性布局，江山樾成为板块的标杆项目，18年延续16、17年的销售业绩，成交34.87亿元，占总成交金额近4成。印江州作为西区少有的高端改善型住宅产品，也受到市场青睐。

房企布局

东原布局西进南拓，以核心板块和新兴板块为主

作为典型渝派房企，东原深耕重庆多年，具有良好的市场口碑。目前在渝项目总计14个，在售项目10个，待售项目4个，各区均有布子，近2年主力分布在南区和西区。

东原主要对内环沿线的核心板块和新兴板块进行布局，其中核心板块打造高端品质的利润型产品，树立品牌形象，新兴板块以流量型产品为主，可以快速回笼资金，且前瞻性的布局可以抢占市场先机，以此实现利润和流量兼具。

18年东原多个全新项目面世，主要因为东原在17年积极布局，大量补充货值储备。为缓解企业压力，降低开发风险，东原积极与旭辉、华宇、碧桂园等品牌房企进行合作开发。

-东原在渝项目布局-

东原今年上半年放缓投资速度，但从9月份开始，土地市场热度下降，东原抓住市场窗口期，一改往日态度，积极参拍，以6003元/㎡楼板价挂牌拿下双碑地块，11月份参拍观音桥地块，但未举牌，12月份联合中骏拿下中梁山地块，为其企业货储添砖加瓦。

18年共计参拍3次，拿下2宗地块，拿地目标明确，主要以西区布局为主，北区机会型拿地，拿地偏理性，楼板价接受范围在4000-8000元/㎡，竞得地块无溢价率。

从东原目前在售的项目来看，共计14个项目，其中6个项目为合作项目，占比43%，且多为17年底，18年初面世项目。东原今年能够取得如此佳绩，主要得益于其具有前瞻性的战略布局，在17年土地成本上涨的同时，大量的补充企业货值，占领市场份额，且东原频频同旭辉、华宇、融创等品牌房企进行合作，共同分担开发风险，通过强强联合的方式实现共赢。

货值储备

以高溢价产品为主，打造核心区豪宅项目

从货值分布来看，单价段集中15000元/㎡以上，以高溢价产品为主，15000-18000元/㎡单价段占比33%，以铂悦澜庭项目为主，18000元/㎡以上单价段占比，高达40%，主要以印江州项目为主。

东原近年来致力于打造城市核心区高端豪宅产品，从南滨路东原·印长江到石桥铺印江州，“印系列”作为东原高端产品线，主要针对高端客群，一直受到市场追捧。

社区创新

过去房地产企业以关注产品硬性**为主，但人的需求是逐渐变化的，好的社区理念，和谐友善的邻里关系是当今社会购房者更高品质的追求，东原作为社区创新的先驱者，一直在不断的进行社区创新，探索优质住宅生活需求，尽可能满足功能性舒适住房及配套社区生活，细分客户需求，经过多年实践，形成了‘童梦童享、原聚场”两大IP，目前原·聚场作为国内在交付社区打造的社群空间，已落地6个城市8个项目。

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