[摘要] 昨日，江门市住建局正式发布《蓬江、江海区2014年上半年房地产市场分析报告》（以下简称“报告”），上半年房价在6500元/平方米~6900元/平方米区间震荡，显示江门市房价已经全面止涨，进入下行空间。而本市户籍购房比例小幅上升，说明市场上的投资购房需求已经有所回落。
江门（楼盘）蓬江、江海区2014年上半年房地产市场分析报告昨发布
据悉，昨日，江门市住建局正式发布《蓬江、江海区2014年上半年房地产市场分析报告》（以下简称“报告”），上半年房价在6500元/平方米~6900元/平方米区间震荡，显示江门市房价已经全面止涨，进入下行空间。
而本市户籍购房比例小幅上升，说明市场上的投资购房需求已经有所回落。
报告判断，下半年江门房地产行业将进入调整期，对宏观经济的拉动作用有所减弱，市场正呈现竞争加剧、利润减薄和阶段性供大于求的“新状况”。
官方首次定调：楼市调整短期内震荡下行
尽管此前几个月房地产业内关于江门楼市的前景和趋势已经有了相对一致的判断，认为下半年楼市将进入调整期，而房价很难有上涨的空间，但官方层面对房地产市场一直没有主动发声。
这次借着常规的房地产市场半年报告的机会，住建局首次表态，将上半年的楼市定调为“各项主要**不同程度地出现回落，我市房地产行业进入调整期，对宏观经济的拉动作用有所减弱”，而对于下半年楼市，住建局则认为市场短期内震荡下行的趋势不会发生根本性改变，筑底的过程需要一定时间，但不会一蹶不振，市场分化仍将继续，库存压力有增无减。
不过，元子地产总经理谭华驹认为，综合分析江门楼市的整体情况来看，今后江门楼市的确将进入调整期，房价也基本上停止了上涨，但是房价是否进入下行空间却不一定。
他分析说：“其实我们江门的很多楼盘在6、7月份已经进行了大规模的让利促销，并且通过这个让利把成交量提升上去了，加上楼盘的成本摆在那，所以接下来的在售楼盘不大可能再去降价，除非是一些全新的楼盘，在开盘初期可能会选择这样的一种手段，但那也是部分、短期的行为，不会成为一种趋势。”
楼价：6、7字头居多5字头渐少
报告认为，江门楼市的房价已全面止涨，开始进入下行区间。
根据数据显示，上半年各月房价同比仍有一定的上涨，但涨速已经大幅减缓。其中还有四个月的房价都出现了环比下降的情况。
据业内人士分析，1~4月房价变化主要是因为成交住宅类型的结构变化所导致，当时各个楼盘也确实没有明显的调价行为出现。而到了5、6月份，部分新入市的项目出现明显低于以往、同地段的报价，变相和直接降价的行为逐渐蔓延，而不少已在售的项目不得不跟进调整价格，以免被市场边缘化。
不过，根据报告显示，上半年楼市的成交单价主要集中在6000~8000元/平方米的区间，占到总套数比例的60%，其中5字头的比例下降至20%，8000元/平方米以上的比例与去年比较无明显变化。
购房者对于中高端楼盘的青睐也使得上半年的楼市成交均价仍然保持了同比上涨，但这并不意味着房价出现了上涨。
供大于求：住宅库存消化周期拉长至12个月
报告显示，2014年上半年，蓬江、江海区共计批准了28个房地产开发企业预售商品房项目共28个，比去年同期增加了7个。未来2~3年内商品房潜在供应面积约528万平方米，同比增长5.6%。
今年上半年的住宅供应面积达到84.65万平方米，同比增长56.2%，为历年同期。截至上半年末市场待售商品住宅约10600套，同比增长60.7%。住宅库存消化周期已拉长并接近12个月。
根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不应求状态。这意味着江门楼市已基本上进入了供大于求的阶段。
在时间分布上，春节前后市场较为平静，3月供应量开始逐步恢复，楼市的供应量在第二季度明显放大，并连续四个月供应量大于成交量，这也是上半年楼市库存持续不断上升的直接原因。
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