[摘要] 不论是几线城市，今年上半年，全国房地产市场最终“低调”收官已成不争的事实。在去年楼市热度未退之时，几乎没有人能预料到今年楼市整体降温会如此迅速，降温幅度会如此明显。降价潮、泡沫、崩盘、拐点、限购松绑等词汇频频出现，楼市陷于调整已成为一种普遍的认知。
“唱衰”、“看好”声音共存
微刺激政策或令楼市先受益
可能在众多购房者眼中，经过上半年的发展，今年我国房地产市场大局已定。但在业内看来，下半年市场走势仍扑朔迷离。
报告指出，当前我国房地产市场成交量已到低点，需求继续大幅萎缩的空间也不大，诸多城市的新建商品住宅成交量也已与2012年甚至2013年成交值旗鼓相当。从量上来看，楼市已处底部区域，但量到了底部并不意味着下一步就必须反弹，可能会在底部区域盘整一段时间。中金公司更在分析报告中称，预计**城市下半年成交量将有6%左右的同比降幅，房价将环比下降约5%-10%。部分公司或下调销售目标，从而应对房地产市场寒冬。
即使是今年上半年销售同比增长55%的旭辉董事长林中也在最近的一次采访中提出，楼市最寒冷的时候还没有到来，下半年的房地产市场会比上半年还要差，接下来的三季度，竞争会更激烈，价格将是个反复触底的阶段，促销力度会更大。
专家表示，此前两轮调整分别位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房价下跌周期持续六个月，后者为八个月。由于处于“黄金十年”，上述时期房地产业调整规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨的时间长，跌的时间短。相比之下，如今房地产业内外环境均不乐观，主要体现在：既无财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这决定了此轮房地产市场调整周期将更长，即房价下跌时间可能超过八个月。
然而，另一方面，陈宝存等多位业内人士反而并没有这么悲观。“自从中央坚定承诺经济增速7.5%之后，对于楼市过分地担忧也就没有必要了。”陈宝存表示，下半年，宏观经济各种微刺激政策出台是必然趋势，不论中央是否会就房地产市场出台刺激政策，只要政府拿出救市政策，首先受益的肯定是房地产行业，回温状态也将马上传导至房地产市场中。“目前市场逐步下行的趋势已经确认，今年房地产市场‘V形底’的深度取决于政府对国内生产总值7.5%既定目标的追求度。”正荣地产集团相关负责人表示，如果7.5%的目标是一定要达到的，那么，今年房地产市场的“V形底”就会比较浅，如果政府对7.5%目标的追求不那么强烈则反之。从目前情况来看下半年政府对于宏观经济走势大方向的态度肯定是前者。
此外，对于地方政府，分析师也明确，在土地出让等收入减少的情况下，迫于财政压力，预计下半年地方政府根据中央“分类调控”原则，尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化调整政策的可能性被加大，包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等，出台的进程将会加快，力度也将更大。
不过，采访中，大多数专家都将决定下半年楼市走向的关键性因素押在了银行购房信贷政策上，“2008年楼市下行时，银行降低购房首付款比例，采取更优惠的贷款利率等政策落地，令楼市改变了走向，而今年下半年银行的政策至今还未特别明朗，但由于整体宏观经济形势已经确定，我们仍然对政策怀有较好预期”。陈宝存称。
各地方“曲线救市”政策一览
■放开限购
呼和浩特6月下旬，购买商品房（含二手房）不需要住房套数证明。
■放宽限购区域
沈阳6月上旬，开放二环限购，但无正式发文，松绑仅维持一天。
■扩大购房群体
南宁4月下旬，广西北部湾经济区内家庭可在南宁市购房。
■政策性担保
郑州5月上旬，抛出“购房贷款可获政策性担保”，减少断供风险，挽回银行信心。
■下放审批权限
昆明6月中旬，网签已经不需要查档号，官方否认称只是系统升级。
■放宽公积金
芜湖5月下旬，调整了二手房公积金贷款额度，支持外地人公积金购房。
■房价“限降令”
杭州5月下旬，商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将限制网签。
■财政补贴减税
萧山4月下旬，拟将原先的分房安置调为鼓励货币安置，拆迁户一年内购房补贴2%。
■放开户籍限制
无锡4月下旬，购房达60平方米以上、且在本市有稳定工作的人可落户。
■收紧土地供应
上海5月上旬，调整土地规划提振房企信心，严控土地供应量过剩。
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