[摘要] 2014年二季度，国内楼市一片低迷，在社会各界的一片“看跌”声中，华远地产[简介实时动态]总裁任志强先生发表了博文《楼市》驳斥“房价拐点论”，表示“今年的投资、销售、价格增幅总体稳定，或仍略有增长”，甚至声称“现在是买房的最好机会”。文章一经面世，就引发了国内关于房价是涨是跌的大讨论。
2014年二季度，国内楼市一片低迷，在社会各界的一片“看跌”声中，华远地产[简介实时动态]总裁任志强先生发表了博文《楼市》驳斥“房价拐点论”，表示“今年的投资、销售、价格增幅总体稳定，或仍略有增长”，甚至声称“现在是买房的机会”。文章一经面世，就引发了国内关于房价是涨是跌的大讨论。
针对文章的一些观点，笔者有一些不同的看法。
支撑房地产发展的基本要素是否改变？
博文基于四个原因认为“支撑我国房地产发展的基本要素没有改变”。对此，笔者有不同的看法。
其一，“中国经济仍将以7%至8%左右的速度增长，而在世界范围内房价出现拐点的国家，其GDP增速都低于6%”，任志强先生认为只有增速降低到6%以下才可能出现房价拐点。对此，笔者认为，经济增速与房价拐点并无理论上的直接联系，且增速趋势的放缓也并非拐点出现的必要条件。如日本经济自上世纪60年代中期以来就高速发展，大量新资金没有去处，使得日本出现了地产投机风潮，房价泡沫与日俱增，最终导致房地产泡沫破灭，当时日本的GDP增速也达到了8%。
其二，博文谈到“中国城市化率较低，城镇化率仍处于高增长期”。想必任志强先生忽略了一点，那就是农村大量青壮年劳动力已经进城。根据中国家庭金融调查数据，16~30岁的农村户籍年轻人中进城人口占到58.7%，31~45岁的进城比例也达到了46.6%，留在农村的年轻人已经不多，未来我国城镇化速度将会进一步减缓。
其三，博文提到我国“适龄结婚人口高峰持续，人口老龄化加速”。根据CHFS数据，我国户主年龄在55岁以下的年轻家庭和中年家庭其自有住房率高于其他国家。其中，年龄在25~34岁的年轻家庭中，自有住房率高达80.9%，而澳大利亚和美国这一比例仅为48.9%和36.8%。同时，伴随着人口老龄化的加速，老龄化人口的去世将供给出更多房屋。
第四，“消费结构方面，我国住房消费刚超过家庭消费的8%，至少还有三倍的上行空间”。我们不妨用CHFS数据来看看中国家庭的房产占据家庭总资产的比重情况，我国城镇家庭的房产已经占到家庭总资产的62.9%。试问，在以房产为主要资产的家庭中，还能有多少能力再负担住房消费？中国居民住宅消费能力已接近透支的极限。
是否只要有销量就是有需求？
该博文还说“价格合理调整的市场会出现日光盘，当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求”。不可否认，在市场低迷的情况下，目前某些地区还出现了不少“日光盘”，但“热销”的表象都是由某一楼盘降价而周遭房价依然还处于“高烧不退”的状态下生成的。这从另一个侧面说明了购房家庭数据缺乏，难以全面了解住房市场的供需状况，无法形成对房地产市场合理的预期。
根据CHFS数据，我国住房刚需旺盛的时代已经过去，且目前刚需中超过八成的需求都是无效的，没有购房能力。自2011年8月到2013年8 月，刚性住房需求从28%下降至25%。在这不到1/3的刚需家庭中，有能力购买的家庭凤毛麟角。城镇地区剩余的可实现刚性住房需求的仅为15.9%，无效的刚需达到84.1%。当前刚性需求已经很难成为现有房价的有力支撑。
在此刚需严重不足的情形下，即便央行近日出台政策，“禁止银行停止个人购房贷款”，其指导效果恐怕也十分有限。
空置问题是否严重？
针对“空置”这一问题，任志强先生的看法是“已购房的空置在不同城市意义不同，如三四线城镇的空屋多是由劳动力流入大城市造成的”。的确，在城镇化态势下，大量的农村户籍人口涌入城市，造成户籍地房屋大量空置，但是，CHFS数据显示，即使排除由于外出务工等原因造成的空置，三、四线城市的空置率也与一、二线城市的空置率相当。
而且，随着时间的推移，劳动力回流的现象也开始出现。根据CHFS数据，从2011年到2013年，东部和中部农民工占比都出现了明显下降，东部从25.1%下降至23.6%，中部地区则由15.9%下降至14.9%。这两个地区流失的农民工都回到了西部，使西部地区农民工比例从8.0%上升到了19.9%。目前，一、二线城市也已存在相当高的住房空置率现象。在过去的若干年和今后相当长的一个时期内，农村劳动力还是难以融入城市，因此当他们年老时，回流是大多数农民工最终、必然的选择，那么劳动力输入大省房屋空置状况势必还会加剧。
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