[摘要] 一家房地产研究机构4月份对17个一二线城市的调查显示，涉房信贷全部出现了收紧。中原地产研究显示，其中广州首套房贷利率全面上浮，北京、深圳等地亦有进一步收紧的迹象；而在三四线城市，房贷更难以获得。21世纪经济报道记者选取十个位于山西、广东、湖南、福建的三四线城市采访显示，其房贷收紧比一二线城市的幅度更大。
不合格的贷款人？
开发商对购房者的首付款和按揭贷款的依赖越来越大，近年几乎占到开发商资金来源的40%。压力之下，开发商纷纷推出各种措施吸引买房人入场。今年春节期间，恒大地产便推出范围内的首付分期策略，分期期限3-5年，以此抢占市场。
此后，保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)在广州的少数楼盘也尝试推出了首付分期，分期期限4到9个月不等；而刚刚上市不久的时代地产更全面推出了首付一成的活动。位于广东番禺区的时代外滩项目，首付仅需交一成，余款在一年内支付完即可。
21世纪经济报道不完全统计，在广州，包括合景泰富、雅居乐、时代地产等多个大开发商先后推出垫付首付、分期付款的促销活动，涉及楼盘数十个。
而在广东惠州片区，开发商垫付首付更为普遍。畔山名居一成首付、阳光圣菲0.8成首付、三远大爱城零首付等层出不穷。
二手房代理机构也在加入。深圳新兴二手房中介平台中跃地产，声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。
参与类似业务的还有小贷公司。世联行业主金融服务平台工作人员介绍，世联行云贷针对世联行代理的楼盘业主，贷款额为所购房源首付的一半，贷款期限分为3-6个月的短期贷款，月利率为本金的2%；长期为1-3年，月利率50万元以下贷款为1.2%，50万元以上为1.4%。
北京、河北等地多数房屋中介机构都有代为办理此类业务，“这种中介、代理行的小额贷款主要需求毋容置疑，大部分都是用作首付了。”北京中原地产市场总监张大伟透露，北京有中介机构利用消费贷帮助购房者购房，而实际上来源于银行的消费贷款，有明确规定是不可用于购房的。
张大伟认为，目前中国楼市已经出现了很多类似“次级贷”（一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供贷款）的迹象。
从银行层面来看，前述银行个贷经理说，在当前主要是刚需人群入市的情况下，需要对几十万的首付进行分期支付的购房者，甚至需要小额贷款来支撑其资金来源的购房者，一般也是不合格的贷款人。银行会非常谨慎地对其资信进行调查和审核。
值得关注的是，交了首付不代表房屋交易完毕，在不少地区，由于余款难以批贷或放贷迟缓，又迫于购房合同违约条款约束，一些购房者被迫改为全款买房或者全款分期业务，一些人甚至不得不去寻求小额信贷融资，解决购房款的问题。由此房贷难题事实上转嫁给了购房者。
积聚的潜在风险
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，本身没有首付支付能力的人一般资信比较差，银行方面难以审批房贷，在这种情况下，合同都难以履行；此外，按照购房合同，不付款就不可能交房。但这种分期付款的情况下，购房者已经交了一部分的钱，但到了交房时间又交不齐余款，此时双方之间是否会产生纠纷也是一个隐患。
中国房地产学会副会长陈国强则指出，从开发商方面来说，垫付资金对开发商资金链有很高要求，对于购买者是否按约定的时间支付资金，也面临一些不确定的风险，出现违约的可能性也是存在的。
广州一家推出首付分期的大型地产商人士说，目前推行的零首付政策，实际上只是把首付款的缴纳时间适当的延长，但一般都在6个月内。对于一个没有太多积蓄的人来说，这显然会发生包括拖延缴纳等事件，对于开发商和购房者都会是一件懊恼的事。开发商资金回笼不顺畅，而购房者面临房产被收回、损失已支付款项的风险。
专家认为，免首付、首付分期等政策之下，很可能会出现购房者中途违约现象；而一旦降价潮持续，原有房产的剩余还贷额度甚至高于房产的价值，那么购房者的情绪就会激化，出现断供。所以要提防中国出现类似美国的“抵押赎回权丧失”的问题。
另一方面，本报了解到，在银行惜贷或者拒贷后，其他各路小贷机构、实力欠缺的开发商纷纷加入到购房款的“运作”中来，可能带来更大的风险隐患。
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