[摘要] 2014年1—3月，受楼市政策阶段性收紧、春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量出现“普跌”。
2014年1—3月，受楼市政策阶段性收紧、春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量出现“普跌”。随后，继杭州、常州、温州等城市个别楼盘大幅降价之后，宁波出现房企倒闭破产的现象，广州等一线城市也有不少楼盘“平价”入市，甚至开始打折促销与“垫首付”营销。
伴随这些房价松动的热传，关于中国楼市“降价潮扩散”、“房价迎来拐点”、“楼市将要崩盘”等观点成为各界热议的话题。本期投资周刊将综合实地调查、多方数据和专家分析，为你寻找房价真相。
广州3月降价的23个楼盘中，大部分跌幅都在5%以内，其中网签均价下降了36.47%的增城保利东江首府跌幅。
市场
开发商“垫首付”重现江湖
以价换量让郊区盘频频“日光”
从杭州的马年楼市“降”开始，“降价潮”正成为楼市的一个热词。常州、无锡等城市也相继爆出有楼盘下调售价冲销量的消息。还有消息称，在普遍被看好的一线城市中，不少楼盘最近也以低于预期的价格入市，甚至暗中下调单价高达3000元。
有媒体报道，受到购房者观望情绪加重的影响，深圳有开发商悄然降价。如3月份新推的楼盘水木丹华，价格相比去年已经下降3000元/平方米，而龙岗区“鸿威de森林”项目更是打出9字头的促销宣传方式。
在广州，同样出现了不少降价或变相降价的消息。时代地产广州在售项目全线“88”折，敏捷旗下楼盘的降价促销都成为市场一时热点，另一些楼盘则推出了“首付分期”、“开发商垫首付”等活动，以降低购房门槛为噱头，吸引不少人的关注。
事实上，随着春节后市场逐渐回复正常，3月广州楼市供应相比2月出现井喷。而部分开发商或真或假的“让利”举动，也迅速获得了市场的反映，不少楼盘频现“日光”、“准日光”的消息。
数据显示，广州3月降价的23个楼盘大部分跌幅都在5%以内，而其中网签均价下降了36.47%的增城保利东江首府跌幅。但这个项目3月8日推出的三四房洋房产品，却借助价格优势和区域规划调整利好，当日成交八成。
同样位于增城的金地·公园上城浅山，其三期11栋开售推出百余套单位，据开发商称也在两个内售罄。该项目虽然配套尚未成熟，但均价只要7000—7500元/平方米，借助78平方米两房单位仅卖50多万元的价格受到刚需热捧。
同一天开盘的番禺全新楼盘星尚，当天推出250套单位，商家报称当天卖了八成，销售金额超过2.5亿元。其毛坯单位售价约为1.1万元/平方米，比带装修的单位便宜了约2000元/平方米，尤其抢手，余货已所剩无几。
位于增城的尚东阳光、位于南沙的越秀滨海珺城、位于番禺的亚运城等郊区楼盘，同样以较低录得七成以上的去货率。中原地产项目部总经理黄韬总结认为，近期热销的楼盘，大多是售价2万元/平方米以下的外围郊区项目，单位面积则在100平方米左右，属于典型刚需盘，价格是优势。而合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江则直言，其畅销是因开发商让利定价较为合理，是“以价换量”。
调查
一线房价陷入“滞胀”
降价楼盘仅占20%多数为价格不变
尽管3月的广州楼市表现，在一线城市中较为抢眼，但对于售楼价格的统计数据来看，市场传言的“降价潮”也并未出现。总体而言，北上广深一线城市的新房虽有部分楼盘出现价格小幅下调，但整体上属于“滞胀”状态。
日前，因开盘时将原先吹风价2.6万/平方米下调到2.2万/平方米，北京万科橙项目引来了众多媒体关注。但据北京万科总经理毛大庆的说法，价格的调整并非为了“降价走量”，而是因为“希望配合政府做好房地产价格稳定的问题，新开楼盘接受了政府的价格指导”。其吹风价是精装修价格，而降价后卖的则是毛坯房。
据某网站的调查，3月北上广三个一线城市三百**在售楼盘中，涨价楼盘合计96个，占32%。价格基本不变的楼盘144个，占48%，是市场的主流。而降价楼盘为60个，占20%，占比，具体分析楼盘，大部分价格下跌楼盘跌幅不超过5%。
其中，广州100个**在售项目中，32个项目价格上涨，数量比2月多了6个，保持基本不变的有45个，是市场的主力，此外有23个项目价格出现了下跌，不过降价楼盘数量却比2月份减少了7个。
在北京的100个在售**楼盘中，共有79个项目价格不变，12个项目价格上涨，9个项目价格下降，对比2月份情况，基本保持一致，仍持稳占据主流。
其中，北京的涨价楼盘三分之一项目是售价在4万/平方米以上的改善或豪宅项目，其中超过一半涨幅不足5%；9个降价楼盘则以顺义和通州的郊区盘为主，占了5个，除降幅楼盘外，其余8个楼盘的降幅都不足5%。
相比之下，上海的3月楼市成交量则出现了下降，涨价和降价的楼盘数量都超过北京，分化更为明显。
对上海100个**在售项目的价格调查显示，其3月有52个楼盘成交均价较上月上涨，涨幅达26.64%，数量比上月增加一成，降价楼盘28个，持平的有20个。
其中，8个项目涨幅超过10%，涨幅的是位于嘉定的绿洲香格丽花园，涨幅达26.64%，从2月的13590元/平方米涨到3月的17210元/平方米。3月成交均价环比下跌的有28个项目，较上月减少4个，仅有两个项目跌幅超过10%，大部分仍是小幅调整。
面对明显回落的成交量，业内人士认为，主要布局一二线城市的上市房企受制于业绩要求，可能对销量更为看重，因而未来新推的楼盘价格难有太大提升，或仍以“平价”入市为主。来自中原地产研究部的数据就显示，4月北京将入市的38个，其中大部分都是中低端商品住宅，涨幅基本控制在5%-10%，与去年同期动辄20%-30%涨幅的定价已不可同日而语。
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