[摘要] 抓住历史契机，深化住房制度综合配套改革是当前住房市场的首要任务。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。
房地产市场改革目标、线路图与时间表
首先，改革建立房地产健康发展机制的目标。
一个符合中国国情的住房目标应是：“实现住有所居，带动经济增长，促进社会公平”。根据“居有住所”的最终目标，确立构建由安居、康居等三部分组成的住房供给体系作为住房制度综合配套改革的中间目标。
一是针对中等收入以下家庭构建“政府主导、市场参与”的安居住房体系。约占全部城镇人口的30%，其中，购买占10%，租赁20%。政府肩负兜底保障的责任，同时考虑个人能力、鼓励社会参与、利用市场力量实现公平有效保障。
二是针对中等收入家庭构建“市场配置、政策支持”的康居住房体系。约占全部城镇人口的40%，提供普通商品房即康 居 房 。 其 中 租 赁 占1 0 %和 购 买 占30%。政府主要通过政策抵押担保、贷款贴息以及对金融机构的优惠等，通过税费减免(包括免征物业税)实现保障。
三是针对中等收入以上家庭的“市场主导、政府调节”的某住房体系。约占全部城镇人口的30%，提供质量好、标准高的某住房，其中租赁10%，购买20%，通过累进房产税对住房奢侈消费进行调节。
其次，改革建立房地产健康发展机制的路线图，主要包括六个方面：
其一，以阻止恶性循环为目标，果断实施行政管制的制度。对住房市场投机猖獗的城市和地区，实施和完善住房限购、限价以及价格调控的目标责任制等行政管制制度；土地限价以及价格调控的目标责任制等行政管制制度；商业银行房贷限额信贷制度。
其二，以弥补制度缺失为目标，率先突破核心制度的改革。
，将“安居工程(小区网论坛)”作为核心制度建设的切入点，在大规模保障性住房建设中，迅速构建缺失安居制度体系。第二，将开征房产税作为核心制度改革的突破口，在先期试点基础上，快速初步建立有房产税调节的某制度体系。第三，将“康居工程(小区网论坛)”作为核心制度的新盲点，逐步建立针对“夹心层”家庭的政府与市场相结合的康居制度体系。
其三，以攻克制度失序为目标，依序跟进配套制度的改革。
一方面，围绕三类住房核心制度的突破，小幅度尽可能快地完善配套制度。包括：配套完善与住房保障和住房市场直接相关的财政投入与补贴、税收征收与减免的制度体系。加快探索建立与三类住房相匹配的住房金融市场体系、机构体系、政策体系；建立相关的土地机制；另一方面，结合基础制度的改革，完善配套制度。首先，加快财税体制改革。同时，加快完善行政管理及政绩考核制度；其次，深化收入分配制度改革；深化金融基础制度的改革。在此基础上，深化户籍和社保制度改革；最后，在以上基础上，实施城乡土地产权、使用及管理等基础性制度改革。
其四，以校正制度扭曲为目标，适时推出关键制度的改革。
，优先改革和理顺行政管理体制，完善调控的部门和协调机制，完善监管和政绩考核机制，落实调控目标责任制。第二，在住房金融体系逐步完善的基础上，通过先行试点，在房地产市场供过于求，开发商资金相对宽松的时机，取消期房销售制度。第三，在住房用地价格持续高涨的情况下，尝试推出地价变动的牵制机制，改革土地出让金的分配制度，实行中央与地方的分成。第四，在城乡土地制度市场化改革和住房金融体系完善的基础上，将土地开发与住房开发分离，形成基金主导、多元开发的格局。第五，在改革城乡土地制度征用、有偿转让制度和用途管制制度的基础上，对于符合城乡建设用地用途规划的小产权房，办理土地国有化手续，补交合理的土地出让金，可以补办完全产权手续，进行合法出租出售。
其五，以克服制度模糊为目标，持续完善具体制度的改革。
，在核心制度方面，细化和完善租房市场的相关制度，细化和完善安居住房投资、融资、建设、配租配售、进入退出、资产管理的制度，不断细化和完善康居住房体系的财政补贴、税收优惠制度。第二，在配套制度方面，不断细化和完善金融、财税、土地、户籍、收入分配等具体制度，不断丰富和细化宏观调控和市场监管的具体制度。
其六，以发挥市场机制基础作用为目标，逐步废止临时性行政管制的制度。
，将房产税作为限购政策的接续制度，在房产税及时推出、保障性住房建设达到20%以上比例，以及住房市场相对平稳的城市，取消限购令。第二，将建立住房用地价格上涨的牵制制度，作为临时性行政限价拍地的接续政策，保障房用地比例达到要求比例以上，地价相对平稳的城市，实行自由竞争的拍卖制度。第三，当包括住房金融在内的金融制度体系相对健全，利率实现完全市场化后，取消市场采取的商业银行信贷额度限制政策。第四，当财税、土地、金融制度体系相对健全合理后，将住房保障制度由“补砖头”转向“补人头”。
最后，改革建立房地产健康发展机制的时间表。这个过程分两个阶段，用十年左右的时间完成。
阶段(2010-2015年)：建立基本的城镇住房制度综合配套体系。该阶段**建立和完善新的住房产权、分配和消费制度；财政、税收等长效调节机制；安居保障制度体系。**推进财税体制、收入分配、行政管理、金融、户籍、土地制度等方面关键环节的改革。
第二阶段(2015-2020年)：建立完整的城镇住房制度综合配套体系。该阶段**建立新的住房开发、交换制度，以及金融、土地调节机制；有政策调节的乐居住房和市场与保障相结合的康居住房制度体系。**推进财税体制、收入分配、行政管理、金融、户籍、土地等深层次的制度改革。
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