[摘要] “土地一级开发”这个词，在利益关系本就复杂的房地产市场，是个小众领域。能够参与地方土地一级开发的企业，多是与地方国资企业或与地方密切相关的明星民企。在这一轮宏观调控下，前有土地市场受调控影响导致价格下滑，后有二级开发销售不畅所带来的现金压力，这让曾经安稳一方的地方一级开发商处境堪忧。
“土地一级开发”这个词，在利益关系本就复杂的房地产市场，是个小众领域。能够参与地方土地一级开发的企业，多是与地方国资企业或与地方密切相关的明星民企。在这一轮宏观调控下，前有土地市场受调控影响导致价格下滑，后有二级开发销售不畅所带来的现金压力，这让曾经安稳一方的地方一级开发商处境堪忧。
处境一：大股东急欲摆脱“不良资产”
中国新城镇作为香港上市公司，是少有的以主营土地一级开发为核心业务的民营企业。曾经的大股东上置集团[简介动态]，则是上海风云一时的地方房企明星。
9月，上置集团一纸公告，宣布与中国新城镇的母子公司关系解体。公告显示出，上置集团董事会通过实物分派的形式剥离所持有的中国新城镇26.59亿股份，占中国新城镇总股数59.2%。具体方式是每持有3股上置集团股份将可获分派1.408075股中国新城镇股份作特别股息。完成后，中国新城镇不再是上置集团的**公司，中国新城镇的财务业绩也不再体现在上置集团的财务报表中。
上置集团剥离中国新城镇，实为无奈之举。
据中国新城镇已公布的上半年业绩数据，截至2012年6月底，中国新城镇实现收入1.24亿元，同比下跌60.5%。毛利跌82.3%至3177万元，实际亏损3069万元。这种亏损局面其实早在去年已经形成，2011年，中国新城镇全年收入跌57%至6.4亿元，毛利跌63%至3.4亿元；净亏损2亿元。对于这一业绩产业的原因，公司的解释道出了土地一级开发商的集体困惑。“我们的经营业绩主要由土地使用权公开拍卖的次数和其中达成的成交价所带动。而公开拍卖的次数及成交价格又非集团所能完全控制。”
和地方政府捆绑在一起的土地一级开发商，有可能因土地出让时间和出让价格的“被调控”，而出现大幅波动。从2011年开始，随着房地产宏观调控的深入，各地政府纷纷降低土地出让低价，放缓土地出让节奏。这对主营土地一级开发的企业来说，实在是致命的打击。
而回看中国新城镇上市之初，作为鲜有的主营土地一级开发的上市公司，资本市场对其发展潜力的解**，几乎极尽溢美之词。大股东上置集团，因被看好稳定的股权投资，也成为当时的股市宠儿。
资料显示，中国新城镇主营上海罗店北欧新镇项目、无锡鸿山新镇项目及沈阳李相新镇项目的土地一级开发，总占地面积超过36平方公里。早在2002年，罗店被列为上海市**开发的“一城九镇”之一，中国新城镇即与上海罗店资产经营投资有限公司签订合作开发协议，圈地近6.8平方公里，首涉土地一级开发，其中中国新城镇持股比例为72.63%。根据中国新城镇高层的介绍，公司业务主要是先与政府成立合资公司，新城镇负责整个项目的配套设施，如地上的水电、排污及交通等基础设施，也会兴建医院、**及一般商业项目；完成后将交回政府通过招拍挂运作，卖给二级开发的发展商，而“招拍挂”收入则由政府与新城镇按出资比例分成。
后几年，随着上海房地产市场急剧升温，罗店新镇的土地价格也迅速飙升，当初每亩几十万涨至数百万。到2010年中国新城镇在香港上市时，这种一级土地开发身份给资本市场带来无限遐想。另由于一级开发商不拥有土地开发权，故不需缴纳土地增值税，其毛利率被传高达60%以上。
而因为遭遇了史上最严厉的宏观调控期，中国新城镇所运营的几大新镇，土地出让节奏和价格都受到了重大影响。今年3月，公司无锡项目的部分地块被公开拍卖，出让价格为7500万元，楼面单价仅1208元/平方米，在公司看来，如此低单价的出让境况，这才是导致其业绩下滑的主因。
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