[摘要] Wind资讯统计，截至2012年8月25日，沪深两市已有101家房地产上市公司公布了半年报，总体看上半年开发商销售普遍飘红，但利润增幅明显落后于销售增幅。“招保万金”四大行业巨头上半年营业收入总额超过674亿元，相比去年的484亿元大幅增长近40%；
Wind资讯统计，截至2012年8月25日，沪深两市已有101家房地产上市公司公布了半年报，总体看上半年开发商销售普遍飘红，但利润增幅明显落后于销售增幅。“招保万金”四大行业巨头上半年营业收入总额超过674亿元，相比去年的484亿元大幅增长近40%；但净利润只比去年同期增长不足2亿元，达到79.59亿元，增幅只有2%——整体盈利能力下降。
受地产股半年报出台、未来业绩堪忧的影响，上周地产板块下跌。其中，“招保万金”悉数普跌，万科A累计下跌5.69%，招商地产累计下跌3.95%，金地集团累计下跌8.12%，保利地产累计下跌8.81%。
而国家统计局公布的数据显示，虽然7月是传统楼市淡季，但却呈现出淡季不淡的“繁荣景象”，50个大中城市房价环比上涨的比重大幅增加。但是，也有分析人士在接受采访时指出，“在目前的政策背景下，虽然房企今年以来大举推行去库存策略，但实际上房企库存量有增无减，房企未来的三季报和年报业绩上将继续承压。”
“招保万金”盈利缩水
随着金地集团8月23日发布半年报业绩，“招保万金”四大标杆房企上半年基本业绩**全部出炉。从中可以看出，龙头房企营收增速远高于净利润的增速。
据Wind资讯统计显示，“招保万金”四大标杆房企上半年营业收入总额超过674亿元，同比去年的484亿元大幅增长近40%。其中，得益于结算面积增多的万科上半年营业收入增幅为53.7%，增至307.2亿元。保利地产、招商地产和金地集团分别实现营业收入201.83亿元、100.8亿元和64.7亿元，分别增长32.86%、24.58%和25.5%。
但与营业收入高增长形成鲜明对比的是，这四家房企净利润只比去年同期增长不足2亿元，达到79.59亿元，增幅只有2%。
由于产品路线和经营模式不同，四家企业的净利润出现分化。其中，万科同比增长25.1%至37.25亿元，金地集团增长5.1%至5.02亿元，招商地产则下降16.89%至12.21亿元，保利地产下降10.16%至25.11亿元。
从利润率来看，四大房企平均销售毛利率从去年的43.25%跌至40.5%，净利润率则从去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2个百分点。
如果按照盈利能力**中的净利润与营业总收入比来算，四大房企**更是全线下降。除金地集团净利润率降低至7.8%、同比下降1.5个百分点外，其他三家房企净利润率基本在12%左右，且都出现了较去年6个点左右的下滑。
对于净利润率下降的原因，招商地产、保利地产和金地集团几乎均解释为“合作项目结转较多”，通过合作开发来应对楼市风险成为大型开发商的共同现状。不过，这也同时带来了净利润增长低于营业收入的尴尬。另一个导致利润率下降的原因是销售费用的大幅增长，这主要是由于淡季下的营销难度加大所致，四大房企销售费用总体上涨了24%至23亿元。
四大房企上半年库存5158亿
预收账款是上市房企未来盈利能力的“晴雨表”，但四家房企的预收账款增长并不理想，仅仅由去年同期的330亿元增长4.5%至345亿元。
尽管房企今年以来大举推行去库存策略，但房企库存量依然有增无减，其中“招保万金”四大房企库存货值，由年初的4760亿元进一步上升8.4%至中报披露时的5158亿元。
机构统计亦显示，2012年上半年，包括上述四大房企在内的68家上市开发商实现营业收入约1118亿元，同比增长26%；净利润约170亿元，同比增长近6%。同时，这68家上市房企的存货也同比增加近三成，达7996亿元。
但各大房企的促销跑量策略对改善现金流状况颇见成效，其中上述四大房企手中持有的现金量由年初的855亿元增加28%至1092亿元。
以万科为例，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%。金地集团目前持有的现金高达190.3亿元，为一年内到期借款的1.6倍。最为明显的是保利地产，其经营活动产生的现金流量净额为16.15亿元，同比增长119.55%，经营现金流连续三年为负的情况得以改善。
不过，尽管上半年营收情况不错，但开发商对下半年展望仍不乐观，“招保万金”四大房企均把灵活促销和加快去库存化速度作为重要目标。
金地集团总裁黄俊灿表示，目前房地产行业政策调控的底部已基本形成，房地产调控政策加码的必要性和可能性较低，但限购、限贷等核心调控政策短期内不会退出，各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平，房价出现大幅反弹的可能性很低。金地集团同时称，由于销售价格的下降以及偏高端的产品结构受调控影响较大，预计将对公司2012年的利润产生较大压力。
分析人士指出，由于前几年集中拿地、开发，再加上国家对房地产进行宏观调控，以致房企库存增加明显、消化周期延长，下半年，消化库存仍然是开发商的重要工作，在持续的调控政策背景下，开发商利润还将进一步下降。大型房企中除了保利地产、招商地产净利润下降之外，富力地产不久前也发出业绩预警，称净利润将同比大幅减少；此外，华侨城净利润也同比下降4.2%。
国家统计局公布的房地产数据显示，7月份70个大中城市的房价**呈现“双升”：环比房价上涨的城市数量比6月份翻了一番，环比价格指数走高。房价明显由“局部上涨”变为“普遍上涨”。
房企避险不忘“扩张”
在回收大量资金的情况下，地产行业财务状况得以好转，而且有了进一步增加土地储备的计划。房企下半年纷纷选择“快销+融资+适时拿地”的模式以避免政策风险，并抓住可能的机会。万科表示将立足现有城市，以自住需求为基础，密切关注可能出现的市场机遇。“但在具体项目的决策上，公司仍然会**关注土地价格相对于周边房价的合理性以及项目的风险可控性，不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上。”
保利地产则在半年报中表示，公司目前的土地储备基本可保障未来2-3年的发展需求，但土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等**城市以及中心区域的储备严重不足。8月21日，万科董秘谭华杰在投资者交流活动上表示，7月份万科买地用了60个亿。今年四季度是拿地的好时候，万科还会再买很多地。在四大地产企业中，招商地产拿地最为积极，仅1-4月买地就花去40亿元。借壳*ST东源上市的金科股份在公告中表示，房地产行业最艰难的时期已经过去，目前是获取新土地项目的较好时机。随即，公司举债10亿元开始拿地扩张。
在抄底军团中，最为值得注意的是金地集团，上半年，金地集团没有购入地块，但是8月下旬，其已经开始动手拿下今年的个土地储备。公司已斥资2.53亿元，通过股权收购的方式获取了沈阳市浑南新区滨河东项目。
根据金地集团的公告，上半年其主要投资在理财市场，截至6月底，公司已在14家金融机构购买了人民币理财产品。6月份公司理财产品的实际发生额为78.9亿元，未到期理财产品余额为16.6亿元，收回理财产品62.3亿元并获得预期。金地集团相关负责人曾表示，“下半年公司将积极销售、加大回款；密切跟踪市场形势，及时调整投资策略，有效协调财务资源，把握土地市场机会。同时积极拓展多样化的融资渠道，满足稳健发展的融资需求。”
“金地集团今年计划拿出100多亿元拿地，上半年无任何新增土地储备，下半年很有可能集中拿地。”业内人士透露，随着龙头企业的纷纷出手，土地市场又将热闹起来。
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