[摘要] 7月24日，由重庆日报报业集团、重庆市工商联（总商会）房地产商会、搜房控股主办，重庆搜房网、正合地产、重庆晨报承办的2012年“重庆房地产市场”半年度发展论坛在重庆大剧院隆重举行。论坛现场，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在现场针对当前国内楼市现状做出了细致的分析和深刻的评论。
7月24日，由重庆日报报业集团、重庆市工商联（总商会）房地产商会、搜房控股主办，重庆搜房网、正合地产、重庆晨报承办的2012年“重庆房地产市场”半年度发展论坛在重庆大剧院隆重举行。论坛现场，聚集了大量重庆房地产业内专家，其中，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在现场针对当前国内楼市现状做出了细致的分析和深刻的评论。
大家下午好！很高兴有这样一个机会再次和大家交流一下有关房地产市场的情况。我知道一会儿，会发布咱们重庆市今年上半年整个房地产市场一个总体状况，在这里，我向大家介绍一下的房地产市场的情况以及有关调控政策，我的看法。
连续降息引楼市回暖猜想 价量大幅反弹不具基础
如何看待当前的房地产市场情况呢？大家看到的这个图是商品房销售面积和销售额度的增长速度。我们看到的情况是，从今年三月份开始，商品房销售面积和销售额增长的速度，如果说今年年初还是由于市场惯性还在持续向下，三月份以后，继续下行的趋势已经不再了。现在的市场整体比较稳定特别是那些去年下半年成交的价格下调比较明显的城市在今年的六月份市场开始出现成交的增长甚至价格的增长，特别是一些城市地块出现新的地王。为什么会出现这样一个变化呢？
我认为一个主要的原因，今年整个宏观经济的增长到二季度的时候，增速下滑的比较明显，大家知道我们一季度GDP增速8.1，二季度7.6这样个形势下，国家在不到一个月时间里连续降了两次息，释放一个信号，大家放松货币。对未来房地产市场带来逆转的猜想，人们预期可以改变，所以到去年一直在观望的一些购房者现在开始停止观望，开始出手买房子。
所以，这样一个发展势头有很多的专家认为房地产市场出现了回暖，甚至会有一些反弹。为什么价格出现大幅度反弹呢？
我觉得，要看一下当前整个市场的整体状况和政策的趋势。
如果房地产整体的关系没有得到根本的扭转，那么，我想，成交价格大幅度反弹,特别是价格大幅度反弹也不具备基础。从政策上看，在上个月，温家宝总理到江苏去视察，他讲了一句话，要把抑制投资和投机性需求作为一项长期性政策。假定温总理说的这句话能够在各个地方得以落实，市场上的需求除了投资和投机性需求以外，房地产市场需求还剩下什么需求，特别是住房市场。住房市场的需求主要的以自住性需求为主，特别是信贷政策。我们大致可以判断，投机性需求的量起来，是没有办法估量的，一个人允许投资和投机性需求存在，买十套房也有可能，二十、五十也是有可能的，你是没有办法判断和估量的。
如果主要是自住性需求为主，三五年之内自住性需求基本上是一定的，是一个常数，意味着今年买房，明年不可能买，今年不买，明年就有可能买。
我们整个市场环境和调控政策真的要坚持抑制投资性需求，我们看到的情况其实也不能够对六月份部分城市成交价格的回升做出一个过于乐观的判断。
下半年市场稳字当头 开发商要主动应对不确定性
对房地产开发企业来看，我们说，企业的资金压力目前总体还是存在的，但是资金增长持续恶化的情况恐怕不能改善，从房地产开发企业的投资和销售两个比值看，目前，1-6月份是131.1，这个数字与2008年数字基本持平，略低一点点。在这样一个情况下，国家统计局公布了，还没有卖出去商品房是2亿平方米，和08年的情况相比，比点1.8亿的在售面积还要高一些。从市场整体上的需求看，有一部分过去的观望者开始停止观望，陆续进入这样一个市场，市场整体下行不再存在，但是大幅度反弹在回升好像也不太可能。所以“稳”字当头是下半年房地产市场的一个状况。
开发企业在这样一个市场和政策预期下，应该说开发企业现在的投资还是比较谨慎的，速度现在是16.6%，33%的高位已经下降差不多一半的增速。开发企业明显地采取了一个主动的策略，就是缩量保价，主动应对市场的一些不确定性。
我们看到土地面积1-6月份是负增长19.9%，也就是开发企业不拿地，不开工。总体来看，依然存在，住宅新开工面积增长速度1-6月是负增长10%，目前新开工的积极性目前来看仍然没有得到明显的缓解，最令人担忧的还是这些高房价的地区，调控政策最严厉的地区，对投资性需求控制比较严格的地方，新开工面积下降更为明显。大家看到今年1-5月份，北京住房新开工下降15%，上海下降了26%，广东下降了26%，浙江下降了40%。总体末端市场开始起位，前端市场还处于下行。
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