[摘要] 当前，房地产业正处于“大变局”中：房企遭遇“史上最艰难时刻”，纷纷转向二三线市场；银行融资模式越发艰难，社会资本逐渐成为主渠道；限购政策走到瓶颈，房产税全面推广条件不足；地方政府土地收入下降，保障房规模却在扩大……在这迷雾重重的“变局”中，关系着楼市前景的三大谜团有待揭开。
楼市“变局”中三大谜团待揭开
当前，房地产业正处于“大变局”中：房企遭遇“史上最艰难时刻”，纷纷转向二三线市场；银行融资模式越发艰难，社会资本逐渐成为主渠道；限购政策走到瓶颈，房产税全面推广条件不足；地方政府土地收入下降，保障房规模却在扩大……在这迷雾重重的“变局”中，关系着楼市前景的三大谜团有待揭开。
融资收紧能否遏制楼市泡沫膨胀？
前不久召开的第四次金融工作会议，明确提出“坚持金融服务实体经济的本质要求”。最近，各大银行纷纷表态，未来将加大服务实体经济的力度，确保信贷资金更好地投向实体经济。
2008年起蔓延全球的次贷危机，给人们留下一个惨痛的历史教训：脱离实体经济的金融发展，将逐步形成资产泡沫，引发社会资源的严重错配，加速实体产业空心化。
从本质上说，楼市是实体经济，但随着大量资金的涌入，房地产金融化、虚拟化的趋势愈发明显。近年来，我国部分经济领域也崭露泡沫现象，大量资金涌向各种资产特别是房地产进行炒作，导致房价过快上涨。
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新教授认为，银行的“集体”转向直接导致房地产业融资渠道收窄，将吹大楼市泡沫的可能性降到了。
国家统计局数据显示：2011年房地产投资增速回落5.3个百分点，商品房销售增长速度、房企本年资金来源增长速度及土地购置面积增长速度等**也全线减速。
董登新说，向社会资本融资，将成为许多开发商赖以生存的希望。而社会资本注资与否取决于企业的产品结构、市场状况及行业前景等。这使得房企不得不做实产业，以实在的价格、优质的服务来赢得生存机会。“开发商大幅拿地过量投资、商品房价格持续上涨以及投机资本争相涌入等问题将得到遏制，限度地压缩了楼市泡沫膨胀的空间。”
房产税能否代替“土地财政”？
住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，今年上半年，40个**城市个人住房信息系统要实现与住建部联网；各省区市也在加快个人住房信息系统建设，争取2013年实现全市、全省联网。业内人士认为，此举为房产税的征收铺平了道路。
经济学家马光远表示，主要城市实现房产联网，有助于建立透明的房地产信息体系，使家庭的住房套数和面积等数据更加清晰，有利于加速房产税等政策落地，及控制异地炒房。
同时，北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠。此举也被市场认为，为区分征收房产税的类别做准备。
去年底，中央经济工作会议首次提出推进房产税试点。马光远说，房产税不仅调节收入分配，抑制投资性炒房，还有助于地方政府找到一个稳定的税源，一定程度上避免了“土地财政”推高房价。
但中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，房产税只有加大改革力度，完善征收机制，才能起到市场所期望的作用。如果现有的房地产市场格局未变，供给远远满足不了需求，那么持有成本就很容易为上涨的房价所抵消，也无助于市场供给的扩大。
张东说，上海、重庆等地开展的房产税试点有点“温柔”，在征收范围、税率等方面力度太小，不足以对市场产生大的影响。如何动态地评估房屋价值，如何确定征收范围和征收方式，是自己申报还是政府认定等等问题都有待进一步细化。“如果仓促推行房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发不公，还可能导致房产税成为开发商提高房价的借口。”
延伸阅**：
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