[摘要] 即将过去的2011年可谓“房地产调控年”，无论是限购、限贷、限价还是房地产税试点、增加保障房供给频繁见诸于报章电台，都成为市场关注的焦点。而近年来房价“只涨不跌”的神话终于被打破，但是市场观望气氛浓厚，博弈多方依然拉锯，房地产调控进入深水区。
（来源：北京娱乐信报）这一年，限购来了，房价降了。
2011年，房地产大“限”之年。由于房地产市场居高不下的房价令其成为社会最为热议话题，并引发系列问题。自2010年起，政府开始实施一系列递进的调控政策，直至2011年，史上最严厉调控出台。限购新政的实施，并未使业内人士以及购房人认同，而令人欣慰的是，房地产环境发生了变化，房价得到了有效地抑制。
值此年终之际，本刊记者对房地产行业这一年来的跌宕中所激起的热门事件及关键词进行盘点。
【不是穿越】恍如隔世“日光盘”
楼盘数月“零成交”、售楼处门可罗雀、二手房中介跪求路人看房……这些都是当前环境下，房地产行业里发生的事件。然而就在8个月前，还曾出现在北京市场。
4月15日，北京“限价商品房”中铁·长阳国际城，一经开盘就销售殆尽，首次开盘的1594套房源仅3天就全部认购完毕。该楼盘以12500元/平方米的均价获得市场追捧，低价或许是其“日光”的原因。但三天后，4月18日，位于**区的金茂府项目，当天售罄就不是因为低价了。
金茂府均价在48000元—51000元/平方米，主力户型都在200—300平方米，每套总价都在千万元。
随着限购政策的深入执行，开发商按捺不住资金上带来的压力，纷纷自降身价，而“买涨不买跌”的购房人，更是加深了观望的态度，“日光盘”淡出市场。
【杀伤力强】空前未必绝后“限购令”
今年2月16日，北京出台了“京十五条”，细则中规定外地人员须连续纳税5年以上者才有购房资格；北京户口人员，名下有两套房以上者，不得购房等严厉的限购政策，将投资客及不少刚需购房人都“拒之门外”。
自5月起，本市的新房价格出现回落，均价跌破两万元。二手房成交也屡创新低。自今年第四季度起，北京新房市场一片降价声，调控效果显现。
12月17日，北京住建委公开表示，明年将延续限购政策，不放松、不调整。此举令开发商的“希望”破灭，房价进一步下降。
【令人期待】千呼万唤“保障房”
调控政策在控制商品房住宅的同时，也在大力发展保障性住房。根据“十二五”规划，提出了5年内完成3600万套，今年完成1000万套保障房竣工的计划。
住建部网站信息显示，截至目前，今年已实现新开工建设、收购各类保障房23万套，超额完成全年20万套的任务，竣工量达到10万套，同比去年翻一番。在范围内，1000万套保障房开工的任务，已接近全额完成，其中北京等城市已 额完成任务。
另据了解，明年北京还将开工建设、收购各类保障性住房16万套，竣工各类保障房7万套。
如此大力度地投入、建设保障房，未来几年就将见显著成效，2011年也当之无愧地成为“保障房之年”。
【引人注目】挥泪甩卖“特价房”
通州区珠江拉维小镇均价直降1万元的消息，将通州区市场再次引爆。随后，“特价房”接踵而至。润枫领尚项目将均价25000元/平方米降至13000元/平方米起价；京贸国际城、华业东方玫瑰等项目也纷纷降价。
据统计，目前通州区商品房的价格与去年“国十条”出台前的房价值对比，降价幅度超过30%已司空见惯。
【立竿见影】库存总量“十三万”
自今年2月16日“限购令”颁布以来，商品房销售情况逐渐下滑，市场随之慢慢进入谷底。
在今年9月21日到23日，随着15个项目共5000余套期房住宅取得销售许可证，北京市存量房超过十万套。时隔两个月，截至本月7日，据北京市住房和城乡建设委员会网站数据显示，北京市商品房住宅市场库存时隔两年半后再破13万大关。
【连锁反应】屋漏逢雨“土地流拍”
受到市场成交不利的影响，今年土地市场低迷。而北京的土地市场更是流拍不断，即使成交也大都是底价。
11月至12月中上旬，范围新增流拍地块272宗，其中居住用地144宗。截至12月21日，今年流拍土地847宗，同比增加209%。
与去年情况相反，2010年北京的土地市场异常火热，溢价率屡破新高，去年全年的土地出让金在1640亿元。而今年截至12月21日，本市土地市场的出让金合计为1016.1亿元，预计全年同比差距在600亿元左右。住宅土地出让53块，总建设用地面积为425.12万平方米，而规划建筑面积为835.97万平方米，土地出让金为424.6亿元。据北京中原地产市场研究部统计，2011年住宅类土地出让金较去年下滑50%以上。
【男女平等】爱情买卖“新婚姻法”
12月18日，北京判决了新婚姻法颁布后的首例争房产案件，女方要求将丈夫个人名下房产确认为共有产权，最终法官不予支持，裁定女方败诉。
《新婚姻法》中规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。此外还有谁付首付，离婚后房子归谁；双方只要没做公证，一方没有办法拥有另一方的房产等“重磅”新规。
一石激起千层浪，有人说这样保护了感情和婚姻，而也有观点认为对女性不公平，更有业内人士认为，新婚姻法推动了女性购房的需求。
【风雨欲来】方兴未艾“房产税”
今年1月，上海、重庆宣布开征房产税，并公布了征收的详细方案。提倡多年的房产税，终于迈出步。
重庆推出的房产税偏重于高端住宅及别墅的征收，打击外地投资客；而上海的房产税主要针对新增房产，按照人均面积作为起征点，税率为累进税率，房屋的价值高，人均面积大的房产，税率就高。
中央经济工作会议也确定，明年将扩大承受范围，首先考虑未限购城市，房产税走起来了。
【难以完成】土地供应“刚刚过半”
根据北京土地储备中心的数据统计，1—11月份北京全市土地市场共成交经营性用地107宗，910.5公顷，仅完成了全年供地计划1770公顷的51.4%。
虽然土地储备中心推地意愿非常积极，但是因为之前征地成本较高，造成了目前待出让的土地成本居高不下，在低迷的市场环境下，较高的出让价格使得大多数企业望而却步。
另一方面，年初较大的保障房配建任务，使得不少开发企业对配建保障房的地块拿地意愿较低，这给各区县的土地出让带来了很大压力，而当前三季度的保障房供地计划基本完成之后，房地产市场却开始日渐低迷，即便土地不再有保障房配建，企业拿地积极性已然不再。
业内人士称，虽然迫于供地计划的压力，年底或将有大量地块推出，土地成交也有望放量，但是北京今年的土地供应计划肯定无法正常完成。
【胆战心惊】楼盘降价“业主维权”
商品房作为一种商品，价格涨跌随市场规律波动。
但是业主们可不这么想，在今年9月的楼市降价潮之后，降价项目的早期业主纷纷举起“维权”大旗，多个一线房企售楼处遭到冲击，举牌抗议、横幅围攻，甚至冲击售楼处砸毁室内物品等种种不理智行为频频出现。
另外，此次“维权”大潮规模之大、范围之广也可谓罕见。业内人士纷纷感慨，“涨价挨骂，降价挨砸啊！”
记者咨询专业律师得到答复，业主的心情可以理解，但是行为确实有待商榷，商品房购买要以居住为主，摆正心态，遵守契约精神。
【一键买房】试水电商“网上卖房”
今年4月，SOHO中国与相关媒体合作，率先试水房地产电子商务模式，其董事长潘石屹在网上发起无底价竞拍。随后领域机构中国、行业机构、领域机构等门户网站纷纷开通自己的房地产电子商务平台。
今年9月，万科深圳公司也与淘宝网合作房产网购，仅3个就售出53套房源。随后，在领域机构中国的号召下，多达18家知名开发商成立“中国房产电商竞价联盟”。虽然电子商务是趋势所至，但业内专家普遍认为，目前开发企业网上售房仍是以制造噱头为主，线下意义远大于线上。
继房地产开发企业进军房地产电子商务平台后，链家地产、伟业我爱我家集团等经纪机构也纷纷寻找到了自己的电商模式。
【中介寒心】二手房成交“10.1万”
新房市场遇冷，二手房也同样不好卖。
根据伟业我爱我家市场研究部数据显示，在最严厉的限购政策以及紧缩的信贷政策的双重作用之下，2011年全市二手房成交（实际过户量）约10.1万套，同比下降42%，2011年全年北京二手房市场成交量降至最近3年以来的点。
在此种市场环境之下，中介行业频繁爆出“关店潮”“裁员门”等事件，甚至在上班时间带领门店员工做游戏培养团队意识，可谓煞费苦心。
一些老资历的业务员称，经历过2008年的困境，但是在2009年初就看到了希望，把2008年损失的全补了回来。但是这次不一样，今年坚持过去了，明年一样不好说。
【拭目以待】房价下降“拐点来临”
限购令的落实和深化，使得北京楼市逐渐由卖方市场转向买方市场。
根据万科集团的一个调查显示，在目前的政策环境下，北京目前只有10万户左右家庭有购房资格，而实际有购房意愿的还不到这一数字。但市场上仅仅存量房就有近13万套，再加上新增供应，供过于求之势明显，众多开发商开始争抢为数不多的购房者资源。而有先见之明的房企则大多采取降价一步到位的方式，短期内快速回款。以大兴区和通州区为例，都出现了区域低价的项目，甚至有些项目宣称自己0利润。
业内普遍分析认为，拐点在今年四季度已经形成，购房者入场的时机或也将来临。
【细化落实】发改委出台“一房一价”
3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价（楼层、朝向、环境等）、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。
【难以预测】土地出让“模式转变”
土地招投标和招拍挂是两种截然不同的出让方式。
招拍挂是“招商”“拍卖”“挂牌”的简称，土地由拍卖过程中出价的企业摘得。
而招投标的过程则没有这么简单，在招投标过程中需要由投标单位递交标书和价格，经过审核后由综合评分的企业摘得土地。
土地出让方式的转变从一定程度上保障了土地的优质利用和安全性，但也被诸多民企质疑其公平性。
【鼓舞人心】楼市调控“目标先行”
截至今年3月31日，657个城市中有608个公布了年度新建住房价格调控目标，北京在“房价调控目标”中，明确加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与去年相比稳中有降。
从现在数据来看，北京的调控目标基本已经达成。
【伤心房企】前路不明 绿城集团
绿城集团无疑是今年关注度的公司之一，但受关注的理由却不怎么值得高兴。
这家坚持高品质楼盘的开发商2011年中财报显示，截至2011年6月30日，其净资产负债率为163.2％，为业内，随后，绿城集团出现危机的消息不断进入人们的视野。
继9月被海航收购，被中国银监会要求清查其信托融资以及绿城中国为摆脱资金困境或在港交所退市的消息被绿城中国予以否认后，国庆期间，绿城中国董事长宋卫平提出了惊人的“三部曲”战略，“接下来首先要努力把房子卖出去；如果没效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；如果这两个手段都不奏效，那就直接把价格降到底。卖完所有的房子，以后就不再做房地产了。”
11月，有网友爆料绿城集团资金链出现严重问题，已经站在了悬崖边上，破产在即。而后，宋卫平连夜发表微博反驳这一观点，称绿城集团“一切都好”。
然而时至今日，我们虽然不知道绿城集团的步有没有奏效，但是绿城中国首席财管冯征已经确认公司正在处置资产。
【娱乐不止】SOHO中国潘石屹
在潘石屹的身上从来不缺乏娱乐元素，他似乎总能将各类素材信手拈来，稍作加工便又是新的话题。而他和任志强的“楼市二人转”也说得有声有色，即使完全不知楼市为何物的菜场大妈也熟悉这二人的只言片语，怪不得曾有网友高呼，让潘、任上春晚说相声吧！
而在即将逝去的2011年，潘石屹给人印象最深刻的便是创造了以自己命名的计量单位，“一潘”，而且正式发行了以多种货币为原型的“潘币”。能把网友略带阴损的调侃顺势做成公司的宣传，这番“乾坤大挪移”的功力也并非朝夕能练就的。
另外，在今年12月9日的住交会上，潘石屹的形象更被制作成“门神”，手持潘币，满面笑容。到底这位娱乐达人能给这并不乐观的2012楼市带来什么？我们拭目以待。
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