[摘要] 在楼市调控继续向纵深发展的背景下，即便是万科这样的地产龙头，也不得不承受信托融资高企的成本。
“最后一根稻草”的沉沦
今年的上半年，信托融资曾被视为房企的“救命稻草”。由于传统的银行渠道融资被收紧，开发商将目光投向了信托。然而，随着房地产信托产品爆发性增长，风险的积聚引起监管层注意，银监会先后对信托公司采取了“窗口指导”、强调开发商的“四三二”合规、事前报备等措施。
如果说上半年开发商还是在对高成本的信托融资“耿耿于怀”，那么现在来看，开发商似乎连抱怨的机会也失去了，因为，信托公司的净资本“硬约束”期限将至，许多公司早已停发或少发房地产信托产品。
银监会要求的两条“硬约束”是《信托公司净资本管理办法》中提到的“净资本不得低于各项风险资本之和的100%；净资本不得低于净资产的40%”。
由于受到融资类房地产信托业务风险系数高达3%的影响，对于房地产信托业务占比较大的信托公司来说，必须调整业务结构，压缩房地产信托规模。否则，如若不能达到上述两条**，信托公司将面临停业风险。
多位信托公司人士向本报记者表示，为了满足净资本要求，很多信托公司开始忙于增资扩股或引进战略投资，在7、8月份就已经停发了房地产信托产品。
信托公司停发或少发房地产信托的策略在产品发行情况上已经体现，房地产信托产品在下半年锐减。根据用益信托的统计工具计算，今年下半年（截至12月20日），投资于房地产领域的信托产品共有403个，规模达到699.99亿元，规模同上半年的1669.67亿元相比，减少58.08%，与去年同期相比，规模减少约为42.76%。
黄怒波称：“房地产资金链十几年来从未如此紧张过。”他告诉本报记者，明年将出现行业洗牌，“中小开发商肯定要退出去的，但是大企业会死掉一些，谁拿地，摊子铺得，谁最难受，倒下的都是的、最疯狂的。”
兑付高峰临近
开发商高企的负债率、销售市场的持续冷淡造成回款困难等因素，使得业界担忧房地产信托风险。9月底，银监会清查绿城集团及关联企业房地产信托业务，就曾引起行业恐慌。实际上，除了万科和绿城，国内多数知名房企如阳光100、建业地产、天津星耀等都曾进行信托融资。
银河证券分析师马勇认为，信托行业面临的风险，源自房地产调控引发房价大幅下跌，以及监管部门可能对信托行业实施更为严格的监管举措。
一位大型信托公司经理告诉本报记者，业界对房地产信托风险的担忧，主要是兑付风险，明年的一二季度是一个兑付高峰期，“不排除风险爆发的可能。”
据诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托产品规模达到1172亿元，2012年全年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为兑付高峰。随着房地产信托产品的集中到期，开发商将面临巨大的兑付压力。从房地产信托产品本身、房地产公司、信托公司这三个层面来看，虽然有个别风险点、个别房地产公司及信托公司需要关注，但总体来说，房地产信托到期兑付风险可控。
用益信托工作室分析师雷雯雯也认为，兑付风险爆发的可能性较小，一方面信托公司可能采取延期兑付的方式，将资金兑付给投资者；另一方面，信托公司也可以成立一个新的信托计划接管原来的产品，虽然存在“以新换旧”嫌疑，但如果项目未来现金流充沛，只是兑付时点与项目资金回流时点不匹配而暂时无法兑付，风险还是可控的。
或许，信托公司现在应该思考房地产信托未来的发展方向，传统的融资贷款功能应有所转变。
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