[摘要] “1994年第一次调控,主席(指王石)健身减肥8斤;2011年调控,我成功减肥24斤。对于2012年,郁亮给万科定下的关键词是“过冬”,但万科已经开始备战。事实上,随着宏观调控持续深入,市场销售压力与日俱增,“降还是不降”成为每家房企必然面临的难题。
“1994年次调控,主席(指王石)健身减肥8斤;2011年调控,我成功减肥24斤。如今去见总理,我起码从形象上证明调控是有效的,我是积极响应的。”
11月12日,东莞万科建筑研究中心,郁亮以一句轻松的开场白将话题带到“减肥”上来。刚刚参加完自行车比赛的他依然精神焕发,与众媒体人坐而论道。但他演讲的主题不是房地产,也不是万科,而是“健康生活工作多十年”———与众人分享他个人的健康心得。
这种轻松似乎与当前严峻的房地产形势格格不入。
2011年正逼近年关,楼市调控持续深入,降价、破产、维权等词汇正充斥着行业舆论面。虽然至今拥有着令同行羡慕的销售额与现金流,但整个市场持续的动荡与压力,身为龙头企业的万科显然不能独善其身。
但这种轻松的背后同样意味深长。
郁亮说:没有时间运动,就有时间生病。这句话放到房地产行业同样适用。过去十余年因过快发展而积累下层层病灶,行业不得不在调控中止步疗伤。而刚刚跨过千亿门槛的万科,也并没有选择更为激进的增长率,“注意压一下速度,不能一直这么快”。
“2012年,万科将启动‘冬天模式’。”郁亮总结了四条过冬策略:现金为王、积极销售、谨慎买地、开源节流。———他话锋一转再度回到自己的主题:最重要的是,冬天要把身体练好。他说自己的目标是:明年不用氧气罐登上两座7500米以上的山峰。
过冬:运动与节制
万科坚持市场原则,项目开盘一个月内卖出60%的房子是其“积极定价”的标准。“过冬时我们会谨慎一点,也许春天来时会失去一些机会,但这与所冒的风险相比值得。”
“运动与节制”是郁亮坚持的健康法则。其中,“运动”的逻辑在于“提前预防”。“大夫告诉你心脏不舒服再来体检,但那时你心脏已经有问题了,体检还有什么用？”郁亮说。
对于2012年,郁亮给万科定下的关键词是“过冬”,但万科已经开始备战。
11月4日,万科在深圳宣布启动“特价团房季”,万科清林径[消息价格户型点评]、公园里等项目的部分单位售价下调。和多数降价促销的房企一样,老业主维权事件迅速在售楼处上演。在媒体看来,万科再度面临品牌危机。
“这是危机吗？如果是的话,我就不会在这里和你们说话了。”郁亮如是回答。他表示,万科对此曾有过经验,也属意料之中。“我们会与老业主耐心沟通,认真处理。但市场原则也要坚持,这是我们的原则。”
郁亮所谓的“市场原则”,即“合理定价、积极定价”,对此他态度坚决。
11月7日,深圳万科针对清林径事件发布声明,表示万科“以客户愿意接受的价格出售产品,而不是单方面决定价格,项目在不同的市场情况下需要采取相应的推广方式和销售策略”。郁亮说,价格本身是随市场波动的,买卖双方都应该接受这一波动水平。
———万科“积极定价”的标准是什么？
“我们要求项目开盘一个月内卖出60%的房子,这是我们的基本标准。”郁亮说。
事实上,随着宏观调控持续深入,市场销售压力与日俱增,“降还是不降”成为每家房企必然面临的难题。
但郁亮认为,“降不降只是个愿望问题,并不存在能不能降的问题”。“难道降价就不能亏本吗？”他反问。郁亮强调,房价回归到合理水平是大势所趋,降价和利润、成本都没有关系,是每个公司自己的经营决策所决定。
问及如何评价当前楼市调控政策,郁亮的回答似非而是:“政策的出台都有其合理性,我们对此坚决支持。”在郁亮看来,万科只要坚持“满足主流居住需求”这一战略方向,坚持把产品和客户服务做好,未来就一定会占得先机。“万科只研究(市场)对策,不分析(政策本身的)利弊,我们只做自己该做的和做得到的。”他屡次强调。
事实上,2007年“90/70”政策出台时,争议一度较大。当时的市场环境是,大房子远比小房子更好卖、更赚钱,但万科却开始将“主流住宅”作为产品结构调整的重心,坚持90%的房子140平方米以下,70%的房子90平方米以下。正是这一产品策略助推万科在2010年成功突破千亿门槛。“这是为了公司长期发展,你必须做的选择和代价。”郁亮说。
郁亮为万科总结了四条过冬策略:一是现金为王,现金流比利润率更重要;二是积极销售,不囤地、不捂盘;三是谨慎买地,不当地王;四是开源节流,管控运营成本。
这四条策略似乎并不陌生,甚至让万科在上一个“冬天”遭遇“错步”之说。2008年楼市低迷,万科坚持降价销售,积极去存货。但2009年楼市迅速回升,那些没降价、资金链紧绷并拿地较多的企业,反而因房价上涨而获利。
“我们依然会坚持不捂盘、不囤地、不当地王,万科始终会坚持快速周转这一经营策略。”在郁亮看来,既然选择过冬,自然会比较谨慎,不妨把日子想得更艰难一些。“也许春天来的时候会失去一些机会,但这与所冒的风险相比值得。”
这似乎暗合了“节制”———郁亮所坚持的健身法则之一。用他形容万科市场策略的话来说,就是“在别人贪婪的时候,你保持冷静。”郁亮说,万科的心态从来都很平和,“为什么要去赌一个你不知道的未来呢？”
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