[摘要] 即使能给出高于10%以上的高回报，信托也难以对地产企业欣然解囊，下半年以来，地产企业信托融资面临的审核越来越难。用益信托工作室发布的最新研究报告显示，今年上半年，房地产信托规模和收益率大幅度上升，但酝酿的风险也逐步显现。
即使能给出高于10%以上的高额回报，信托也难以对地产企业欣然解囊，下半年以来，地产企业信托融资面临的审核越来越难。用益信托工作室发布的研究报告显示，今年上半年，房地产信托规模和率大幅度上升，但酝酿的风险也逐步显现。昨天，沪上某信托企业相关人士向记者透露，目前信托公司担心的是已经发放的房地产信托产品回款能否保证。
上半年地产信托疯长
今年上半年，房地产信托疯狂的发展，半年就完成了超过去年全年一倍以上的资金量。据用益信托工作室不完全统计，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%。发行规模占2011年上半年总规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。
在大规模扩容的同时，房地产信托的率也飚升。用益信托工作室有关分析人士表示，房地产信托预期年率的不断上升，一方面是受通胀以及通胀预期的影响，由此投资者普遍要求较高的以应对通胀。另一方面，在宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现的情况下，地产商从银行获取贷款更加困难，信托融资成为地产商的，因此，信托公司明显处于“卖方市场”地位，地产商若想获取有限的信托资源，必然要付出更高成本。
信托资金主要投向商品住房
上半年，包括保利、万科等在内的大型房地产开发商也均加入到了信托产品的募集之中，其中保利集团位居首位，发行了11款产品共计44亿，而万科集团发行了3款产品规模高达到28亿元。从2011年上半年发行的房地产集合信托产品投向分布来看，信托资源的一半以上集中于商品住宅，其次是综合型项目，共发行了66款规模达210.9亿元。
尽管是一些打着“保障房”旗号的信托项目相继进入市场，但是这些项目仍然主要依靠住宅项目盈利。数据显示，2011年上半年发行的保障房信托，集中于棚户区改造，该类产品一般是一二级土地联动开发或者“回迁房+商品房”的项目，该类产品的平均率达到9.53%，超过全部产品的平均率1个百分点。而发行较多的安居工程类保障房信托，也多是采用“保障房+商品房”的模式来获得较高的偿付信托本息。
有关的分析人士表示，目前房地产信托如此之高的融资成本，能及时销售回款的商品住宅类的项目，才能较好的负担起信托本息的支付。而包括商业物业、保障房和土地开发在内的其他项目，其盈利情况较难承担如此高的融资成本，若不能支付较高的融资成本，则较难获得相应的房地产信托资源，相应的该类项目的开发商也不就较少采用到信托这种融资方式。
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