[摘要] 在地方政府资金如何配套尚未明朗的情况下，忙着“算账”的商业银行在保障房信贷方面选择了暂时性观望。“手头上也有保障房项目，但最终是否会接下来并运作成功还是未知数，目前情况比较混乱。”一位银行业人士指出，令银行对保障房信贷犹疑不定的原因有两方面。
在地方政府资金如何配套尚未明朗的情况下，忙着“算账”的商业银行在保障房信贷方面选择了暂时性观望。“手头上也有保障房项目，但最终是否会接下来并运作成功还是未知数，目前情况比较混乱。”一位银行业人士指出，令银行对保障房信贷犹疑不定的原因有两方面，一是保障房租金是否能够形成稳定现金流，并确保信贷回本；二是房地产调控加大力度进程中，地方政府财力是否足以支撑。
事实上，2010年国内保障性住房建设量即创下新高，2011年既定目标更是高达100万套。摩根大通董事总经理兼中国区全球市场业务主席李晶昨日表示，经济适用房建设的加快将抵消商品房项目的潜在下滑。鉴于两类住房采用相同的基础材料，房地产行业将可继续支持强劲的商品及原材料需求，例如钢材、水泥及玻璃。
“十二五”规划纲要中提出，我国将积极稳妥推进城镇化，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。对此，SOHO中国董事长潘石屹在接受中国证券报记者采访时指出，随着规划的落实，未来相当一部分新增城镇人口的住房需求将由保障房来满足；房地产市场的格局也将发生重大调整，一半以上的房企将会退出，留下的房企也将逐步向住宅高端化或商业地产转型。
涨价动力枯竭
对此，潘石屹认为，受限购政策影响，住宅市场的投资需求已被严格限制，房价大幅上涨的动力已经枯竭。国务院要求各地于一季度制定房价控制目标，可以预计，今后一段时间主要城市的房价将进入盘整期。
“每个城市房价的控制目标，很可能是在去年房价的基础上加上CPI的增长幅度，如果去年的房价指数按100计算，各个城市房价涨幅的控制目标应该在100-110之间。具体的控制目标会集中在3月末的几天出台。”潘石屹坦言。
他预计，大量保障房推向社会后，房价上涨预期将减弱，届时，限购政策也将退出。他说：“保障性住房大部分是公租和廉租房，从规划、土地供应到建成大约需2年左右的时间。这期间，土地供应量的50%-70%用于保障性住房，商品房供应的土地减少，很容易导致房价再度暴涨。因此，政府实施限购政策以遏制短期需求。”
楼市结构将转变
潘石屹认为，新一轮调控以扩大保障房供给和压缩商品房需求为主导，受此影响，在未来两三年内，至少有50%的房地产企业会被淘汰出局。遭淘汰的房企主要是实力比较差、产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太多差距的房企。
“十二五”期间国家计划建设3600万套保障房，平均每年建设720万套，这意味着一半以上的住房供应将由政府来主导。“这将对中国房地产格局造成重大影响，一线城市的地产格局将朝着香港、新加坡的模式发展。相当一部分住宅开发商将转型：一是积极参与政府保障房的开发，同时向住宅高端化方向发展；二是向商业地产转向。”潘石屹指出。
2011年开始，货币政策逐步从紧，多家上市公司在香港发高息债，部分票据的利率超过13%，这意味着房地产市场的流动性正在趋紧，楼市大调整也正在酝酿。
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