[摘要] 一边是小中介春节后的关门走人，一边是品牌中介大规模发布招聘广告逆势扩张，在《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》以及楼市调控的限购令多方影响下，房地产中介机构新一轮洗牌开始显现。
一边是小中介春节后的关门走人，一边是品牌中介大规模发布招聘广告逆势扩张，在《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》以及楼市调控的限购令多方影响下，房地产中介机构新一轮洗牌开始显现。但与此前数轮楼市调控中出现的大规模关店潮不同，在本轮洗牌过程中，“存有余粮”的品牌中介誓将一“撑”到底，调整战略增强市场应对能力。业内人士认为，由于中介机构长期存在的行业门槛低、基础薄弱等问题，更深层次的洗牌或许尚未开始。
租赁新政、限购令的夹击
小中介利润锐减无奈关门
今年2月8日，当北京大多数房产中介迎来春节后的个工作日时，已经在北京市**区和平里青年沟持续营业长达七八年之久的天隆嘉业却再也没有开门迎客，取而代之的是一个小卖部；无独有偶，同样在这条街上的另一家中介也没有继续营业。
所谓“扣房”指的是经纪人在买卖的过程中遇到低于市场价格的房屋，自行“扣”下，付给房主一笔定金，并签订相应的合同规定该房屋房主不得将房屋另卖他人，随后再待合适的时间高价卖出，从中赚取差额。“扣房的好处就是不过户，谁看上了直接跟房东办手续，我们就是利用自己从事这行的优势打了个时间差赚钱。”
至于“分租”，主要指管家式租赁，这类房屋以三居室以上的大户型为主。
“都说现在是二手房市场的时候，可条条框框管得也更严了，特别是不让群租和吃差价之后，我们的利润被打薄了许多。”曾在天隆嘉业工作的一位业务员告诉记者，与连锁中介有较多可共享的房源不同，像自己这种只有一家门店的小中介，主要依靠“扣房”和“分租”为生。
“像和平里这一带的二手房，80平方米的三居室如果整租，条件差不多的大概每套在4000元/月左右，如果把房子整体租下来，再一间一间出租出去，每间按照大小不同一般可以租到1400-1800元/月不等，算下来比整租至少多赚30%，当然，如果每间里再按床位出租，就赚得更多。”据这位业务员透露，相比于“扣房”的可遇不可求以及对资金的依赖，小中介更倾向于从“分租”中获取利润。
然而，住建部等三部委上月出台的《房地产经纪管理办法》以及从2月1日起正式执行的《商品房屋租赁管理办法》却将小中介的好日子彻底打破。
根据《房地产经纪管理办法》，中介公司和经纪人不得承租和承购自己提供经纪服务的房屋，《商品房屋租赁管理办法》更是斩断了群租的源头。
“大中介还好，门店多，不让租、买自己代理的房屋可以门店间互相串换，我们就没戏了，就这么两个人。”除了行业新政对“利润”的打薄，在这位业务员看来，第三轮楼市调控中涉及的限购令以及二手房营业税的全额征收更是给二手房买卖以致命的打击。
来自北京中原地产和伟业我爱我家(微博)等中介机构的统计数据也证明了这一点。统计显示，2009年底，北京市实际常住人口已达1972万人，其中户籍人口为1246万人，大约户数在450万左右，居住半年以上的流动人口达726万人。按照这一调查数据核算，大约两成的北京户籍家庭和250万非本市户籍家庭的购房需求将受到限购令的影响。
在分租遇阻、限购令导致成交量急速下降之后，天隆嘉业等小中介几经思量，最终选择了停业另谋出路。
大中介“撑”字当头
招兵买马等待时机
与小中介节后关门走人不同，春节的假期刚刚结束，伟业我爱我家集团、21世纪不动产、美联地产等品牌中介的招聘信息纷纷出现在各大招聘网站上，招聘的人员多以基层业务员为主。除了逆势招聘外，部分中介机构更是通过大幅度提高底薪来“留住”核心业务人员。此前链家地产便宣布，整体上调业务人员的底薪，平均上调幅度达100%。
“链家今年没有任何收缩门店的计划，个人估计其他的品牌中介也不会轻易关店，大家都会撑下去。”链家地产副总裁林倩说，受几轮楼市调控的影响，近期二手房成交量明显回调，链家门店均不同程度地感受到了调控的威力。然而当她将2005年以来历次调控后市场反应逐一对比后发现，二手房对调控的适应能力在增强，市场回调周期明显缩短。
林倩回忆，2005年调控以后大批的中介关门倒掉，一年以后市场回暖之时居然有顾客拿着钱找不到中介帮忙买房；但到2008年，由于市场低迷期出乎大多数人意料的短暂，仅仅半年后便迎来了前所未有的复苏。不少中介机构的收缩计划刚完成，便发现市场成交再度出现大规模反弹，此时那些咬牙坚持下来的门店立即获得了生计，而更多后知后觉的企业则在一年后才重拾开店计划，此时蛋糕早已被瓜分殆尽。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，一家成熟的中介门店从开设到盈利通常需要一个过程，包括门店业务人员的培养和对周边区域楼盘的精耕，过于频繁开关店对于有意长期发展的大型中介企业来说是非常不理智的行为。
除了历史因素，在21世纪不动产中国区副董事长卢航看来，过去两年楼市近乎“疯狂”的成交量也给了品牌中介“撑下去”的信心。受制于上市公司披露限制，卢航并未透露21世纪不动产去年的具体利润额，但坦言将远超2009年。
而据公开发布的信息显示，去年链家地产买卖业务带来的收入就超过19亿元，伟业我爱我家、中原地产等品牌中介也都在过去一年赚得盆满钵满。“尽管行业经历了最严厉的调控，但是2008年出现的品牌中介关店潮并没有重演，可以看到中介的生存能力在增强。”卢航说。
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