[摘要] 鉴于未来房地产市场发展的动力来自城市化和居民迁移两大需求，已经实行3年的限购政策应该进行灵活调整：仍有房价上涨压力的北上广深按兵不动，其他城市因地制宜，放开外来人口购房限制，对本地居民购买多套住房则谨慎行事，同时，配套的市场化调控政策应该跟上。
限购政策应该适时调整
根据以上分析，未来若干年房地产市场发展的新动力将来自两大需求，一是已经进城但没有获得本地户籍的农村人口，以及期待进城的农村人口的住房需求。他们在定居城市的过程中，希望有自己的住房，这部分需求需要一定时间来释放。第二类需求则来自那些已经进城但希望在另外的城市定居或者发展的人。中国新一轮城市化的特点是户籍政策的放松，这必然会导致人口在不同城市间的重新布局。而人口和经济地理的重构，必然会使得一些热点地区出现外来居民住房需求的上涨，而另一些地区的住房需求则会相应下降。这将是中国住房需求未来发展的一大特点。
针对这两大需求，我们可以得出结论，限购政策应该灵活的调整。
具体说来，，北上广深等一线城市应该按兵不动。这些城市目前房价上涨的压力仍然存在，人口的聚集能力仍然上涨，如果过快放开限购政策的话，人口将会膨胀，城市规模将会很快超过生态承载能力，房价也会过快地上涨，不利于当地产业的发展。
第二，其他城市应该因地制宜，放开外来户籍人口的购房限制。这实际上是顺应了中国下一轮城市发展的需要。那么，对于本地居民购买第三、四套房的限制是否应该放开呢？笔者认为应该谨慎行事。因为有能力购买多套住房的本地居民往往先知先觉，且资金实力较强，他们的投资行为会带动房价的炒作，从而使外地居民的买房需求难以满足。这将阻碍人口在不同城市间的流动，对于城镇化而言是不利的。
第三，配套的市场化调控政策应该跟上。在逐步放开房地产限购政策的同时，应该更加强调市场的调节作用，特别是要用好金融杠杆。对于居民首套住房、外地居民购房及本地居民多套房等的贷款政策应该更加明确，房地产登记制度以及房产税应该及时推出。房产税主要是给地方政府创造公共服务的机会，也是本地业主与地方政府良性互动的一个政策。
总之，当前中国房地产市场已经到达拐点，此时应该顺应变化，不失时机地灵活调整限购政策，并不妨先从放开外地居民购房限制开始；与此同时，市场化的调节政策应该实时跟进，从而利用好这一拐点，营造一个房地产市场发展的新格局。
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