[摘要] 最近一段时间，二手房成交量足足下跌了五成，购房者观望情绪很浓，看房量也锐减，何伟坚认为这股趋势将很快蔓延到一手房市场，重庆房价下跌不可避免。
编者按：短短十多天，楼市里似乎已不见“盛夏”的景象，取而代之的是重重“迷雾”，与日益浓烈的观望氛围。而所有的矛盾与争议的核心只有一个——新政。
这一系列被称为史上最严的政策普一出台，就在市场上引起了轩然大波。对于后市有人看空，有人看平，也有人不以为然。房天下为时间反馈市场声音，继专题策划“望、闻、问、切，把脉楼市新政”后，再推出“舌战新政房天下与重庆地产人面对面”系列报道。在接下来的一周里，房天下会与数十个战斗在重庆楼市一线的操盘手，以及最了解楼市的研究机构领头人做面对面的交流，以希从他们所掌握的一手行情里看清这朵“雾里花”。
系列报道之二：中指院西南分院总经理 汪勇:重庆楼市短期内成交量将显著回落
系列报道之四：南方东银置地副总 颜雪：重庆高举“健康楼市”大旗
系列报道之五：华宇集团营销总监 岳中新：后续政策决定房价走势
系列报道之六：珠江·太阳城 营销负责人：新政让开发商告别裸奔
系列报道之八：迅升地产经理 顾清贫：新政大考 商业地产或成新增长点
系列报道之九：智谷机构创始人 吴扬文：楼市到了大跌狂泻的时候了
系列报道之十：嘉凯城营销总监 黄河翔：新政最伤换房族 谁来保护中产？
在这段时间里没有人会比二手房中介更了解什么叫做“倒春寒”。
春交会天，二手房展区可用“人山人海”来形容。可惜好景不长，当晚国务院就对外公布新的调控政策，大幅提高购房首付比例和贷款利率，二手房的看房量由此骤跌三成。
而这仅仅是个开始。
“现在的成交量足足下跌了五成左右。”中原地产三级市场副总经理何伟坚告诉笔者，新政效应首先体现在二手房市场上，作用是“立竿见影”。
重庆房价肯定会跌
“春江水暖鸭先知”，二手房似乎成了本轮调控的排头兵，新政一出量价齐跌。
据资料显示，重庆二手房均价已在短短一周内跌去12%，“我的判断是，起码要跌到20%以上。”何伟坚说。
个别楼盘的跌幅更是惊人！他给笔者举了一个例子，海棠晓月一套80多平米的住房，在中原的挂牌价仅为41万，换算成单价也就是每平米4800元左右，这比同盘的新房足足低了3000多元，跌幅近40%。“当然这仅是个别情况。”何伟坚补充。
个别虽然不能代表全体，但也表明着一种趋势。此外，另一个对二手房市场至关重要的指标——看房量，也从侧面印证了这一推断。
据何伟坚介绍，中原最近的看房量下跌了一半左右，且前往看房的顾客买房情绪都不是很高。“我们蓝湖郡有套别墅原价360万，现在只卖320万，顾客看了后仍然表示要‘考虑一下’。”
那种卖房子就如卖白菜一样的日子，现在似乎暂告一段落了。而从二手房燃起的这把“火”将很快蔓延到新房。
“房价将跌，必先表现在成交量上，楼市会反映出一种量跌价升的态势，之后会是量跌价平，最后就是量价齐跌的局面。”何伟坚说，重庆的一手房市场目前看起来还没有什么明显的变化，但受二手房价格下调的影响，估计很快会进入个量跌价升的阶段。
而让人感到疑惑的是，08年那场“寒冬”，首先降价的却是一手房，有一段时间市场上甚至出现了房价“倒挂”的现象（同区域二手房的价格高于新房）。本轮调控则刚好相反，二手房价格急着“跳水”，一手房至今“岿然不动”？“那是因为在过去的一年多里开发商已经赚得盆满钵满。”何伟坚为我们解开了疑惑。
他说，因为信贷政策的收紧和对特别房产税即将出台的预期，很多持有多套房产的业主开始出现恐慌情绪，害怕此后受到更严厉政策的打击，抛售也就不足为奇。而这种效应势必蔓延到一手房市场，“三个月。”何伟坚说，如果银行继续贯彻严格的信贷政策，成交量下来，不出三个月开发商为保持资金流通肯定会降价。
银行与特别房产税成市场“关键先生”
何伟坚一再对笔者强调银行的态度至关重要。新政明确规定，购买首套住房建面在90平米以上的必须首付三成，二套房首付五成，而更为严厉的是对二套房贷执行1.1倍利率。何伟坚坦言，这条政策打消了他想为岳父母买套房的念头。“我仔细计算过，这个供房成本的增幅是非常厉害的。”他举例，原本一套房只需月供3000元，1.1倍利率后直接提到3800，每个月足足多出800元的成本，“太不划算了！”
此外，山雨欲来的“特别房产税”也成为重庆楼市的另一个“关键先生”。
据权威人士透露的征收方案，高端房或按评估价值的1%-2%收取房产税，即一套300万的别墅每年就要上税至少3万元。何伟坚认为，这对高收入人群的影响是非常深远的。“能够买得起别墅或者城市豪宅的人一般都持有多套房产，如果对高端房持有环节征税，必将掀起一轮抛售潮。”这就像多米诺骨牌一样，高端房价陡然下跌，会很快影响到普通住房市场。
而照目前的形势看，重庆特别房产税的出炉似乎已成定局，至于到底是在消费环节征税，还是在持有环节征税则不得而知。“现在是两种传闻都有。”何伟坚说，“这才是关键的关键。”
他认为，如果仅在高端房交易环节征收消费税，对市场的影响可能是短期的，而且效应有限。反之如果是保有税，对市场的影响将是颠覆性的。
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