2024年刊①|?宏观政策及土地市场分析

2024年全球经济形势扭转，呈现复苏态势，发达国家如欧美增长相对温和，新兴经济体特别是亚洲增长强劲。全球政策转向，欧美步入降息周期，国内也维持降息步伐，为全球经济增长提供了一定支撑。同时，2024年全球贸易复苏，全年贸易额有望创历史新高。但是地缘政治争端持续升级，全球供应链重构，对全球经济及贸易造成不小冲击。国内来看，2024年中国经济仍在转型，增速进一步放缓，但随着全球经济复苏，进出口表现亮眼，出口规模创下历史同期新高。投资受房地产拖累，表现一般。消费市场则持续低迷，内需不足成为当前经济最主要问题。

为刺激内需，优化经济增长模式，政府通过更为积极的财政政策与货币政策相配合。“更加积极的财政政策”“适度宽松的货币政策”，给全年金融政策定调，新一轮量化宽松势在必行。2024年货币政策密集出台、降息降准频现。2月、9月两次下调存款准备金率，释放长期流动性2万亿。2月5年期以上LPR利率下降25个基点，是LPR改革以来的单次最大降幅；7月，1年期和5年期限LPR下调10个基点；10月，1年期和5年期限LPR下调25个基点；全年1年期和5年期以上LPR利率分别下降了35个基点和60个基点。此外，9月央行宣布降低存量房贷利率，5月、9月两次下调首套和二套最低首付比例。12月货币政策14年来首次从稳健调整为适度宽松，给予市场积极信号。财政政策上，2024年新增地方政府专项债务限额3.9万亿元，发行1万亿元超长期特别国债，11月“6＋4＋2”万亿元化债“组合拳”出炉，1500亿元超长期特别国债资金支持实施的汽车、家电等消费品以旧换新，激发了消费者换购热情。

而房地产作为消费市场最重要的组成部分，2024年房地产销售和投资增速均出现两位数下跌，房地产成为内需不足的最大掣肘。房地产调整3年多，供需失衡是主要矛盾，因此2024年供需两端齐发力，激活房地产市场。其中，去库存是重中之重，政策上以提振信心、释放需求为主。4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，为接下来的地产政策指明方向。9月首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，12月强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调。调控政策上，除北京、上海、深圳、海南等城市，其他城市基本完全取消了楼市限制措施，北京、上海、深圳在限购、限售、降税费等方面也做出优化调整。信贷政策上，央行降首付比例、降房贷利率，旨在降低上车门槛，减轻还款压力。整体看，前三季度虽然政策利好不断，但市场持续调整。至9月底，政策力度加大，叠加大规模经济刺激出炉，楼市迎来转向，特别是一线城市，初步呈现止跌回稳态势。

深圳市场来看，2024年深圳楼市整体依然呈现量升价跌走势，以价换量仍是市场主旋律。虽然政策频率及力度进一步加大，但大多效果不及预期。2月深圳优化限购政策，深户无社保要求，非深户社保5改3；3月取消7090政策；5月再次分区优化限购、降首付；9月限购再松绑，取消限售，增值税5改2，降首付；11月取消普宅、非普宅标准。政策的出台短暂刺激了成交量的上涨，但往往持续性不足。直到929新政，楼市迎来转折。新政前，新房量价低迷，成交量处于历史低位，开发商只能不断降价促销；二手住宅成交量在4000套上下，价格也持续下行。新政后，市场成交量快速大幅度上涨，信心显著提升，预期也明显改善。二手重回市场主导，受到市场青睐，四季度二手成交超过繁荣线。新房市场也在政策刺激下大幅反弹，成交甚至短暂超过二手，但受制于优质新房供应不足，成交快速下滑。价格上看，新政后一二手价格皆企稳，在持续下滑3年多后，价格罕见连续小幅回升，显示深圳楼市在四季度呈现止跌回稳态势。

展望2025年，政策预期依然强烈，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，货币政策转向适度宽松，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调，无论是调控政策还是降息降准都值得期待。但依然还面临经济下行压力、房地产投资低迷、库存高企等一系列问题，2025年深圳楼市将是量升价稳，继续筑底的一年。