2024年重庆房价为何要上涨？！

北京作为首都，担当着国家核心的角色；

上海则是中国的金融中心、长三角的核心；

深圳是中国改革开放的窗口、科创中心。

这些城市都承担着全国性的中心功能，并不容易被取代。

相比之下，广州作为广东的省会，并没有承担一个全国性的功能，而是仅限于省级范围。

所以它本身的定位和成都、武汉这些城市没什么区别，自然容易被取代。

（再加上，在复杂的国际贸易形势下，广州的外贸进出口受到重创，工业又拉胯，所以就被处于高速增长期的重庆赶超了。）

同样的，成都承担的也只是一个省会功能。

它之所以能发展得这么快，其实也是过去四川“强省会”战略的结果；

更多是靠虹吸川内其他城市资源才崛起的，而不是因为有超高的国家级定位，才获得了这么多支持。

我们来仔细分析一下成渝经济基本面：

一般城市gdp和税收成正比的。

比如去年四川gdp56750亿，税收2690亿；重庆gdp29130亿，税收1155亿。

知道成都gdp和税收是多少吗？

成都gdp20800亿，税收却高达1795亿元。四川除了成都以外gdp35950亿元，税收却仅仅只有895亿元。

发现问题所在了吗？

四川其他地市创造了四川2/3的gdp，税收却仅仅只有整个四川的1/3。

成都创造了四川1/3gdp，税收却有整个四川的2/3。

出现同样情况的还有北京，北京也是gdp和税收比例不对，北京给出的解释是:

因为很多省市的央企总部在北京，税收交到了北京所以显得北京税收高。

这样一来，我们大概就明白了成都为何税收高了。

原来成都把很多四川的企业总部都搬到了成都，四川其他地市的企业税收都交给成都，这样一来四川2/3的税收都算进了成都。

所以，成都的高税收实际上不是成都自己的，拿出大半个四川出来和重庆比，就不太公平了。

从城市自身创造的gdp，提供的就业岗位，真正的人口辐射力来看，重庆都是远远超过了成都的。

所以，未来在“严控省会规模扩张”之下，强省会战略已经是过去时！

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当下比“管一城之事”的强省会，级别更高的是：“受国家战略之托”的强国家中心城市。

所以作为五大国家中心城市+直辖市的重庆，城市级别定位是远超成都的。

我们可以看到，国家把全国性的功能，更多的放在了重庆来做一个战略备份：

在中国城建档案异地备份中，

重庆和首都北京互为异地备份城市！

甚至很多国家级的大项目，基本都首先落户在重庆，西南地区的经济发展也越来越以重庆为核心。

1、更多全国和国际性的铁路和航运资源在向重庆靠拢：

在成渝地区近来开工建设的4条高铁中，有2条连通成都，而有4条全都经过重庆，以加速重庆的“米字形”高铁枢纽建设。

随着三峡枢纽航运通过量提升，重庆这个长江黄金水道枢纽，在内陆国际物流枢纽建设过程中，就硬件条件而言，实质上也领先了成都和西安一大步。

还有重庆为什么要建第二机场？我想也是基于战略用途，重庆是被国家当作战略大后方的前沿基地来建设。

而成都并没有达到这种高度，成都更像是一个存粹的经济中心。

2、大区机构，越来越倾向于放在重庆

过去的强省会战略时代，重庆在大区机构配置上受了很多委屈。但现在，重庆正在逐渐夺回大区职能的话语权：

成渝金融法院，放在了重庆；领事馆，重庆半个月就收获了2家......

中央赋予重庆的重大使命也越来越多：

长江上游地区经济、金融、科创、航运和商贸物流中心；

西部大开发重要战略支点、“一带一路”和长江经济带重要联结点及内陆开放高地；

西部金融中心、全国首个五型国家物流枢纽城市......

重庆承担的全国性功能越来越多，似乎已经称得上是一个强国家中心城市！

今后重庆和成都的发展，可能会像深圳和广州一样拉开差距。

所以我觉得重庆人真的不要妄自菲薄，重庆的发展潜力还很大。

02

重庆的房价，被严重低估了！

很多人觉得重庆贵为快速发展中的直辖市，房价却仅排在全国第40多位，与汕头、惠州、龙岩等三四线城市相似，发展潜力不高。

难道是因为重庆比这些城市差吗？我觉得重庆的房价和城市能级错配，是因为2个原因被严重低估了：

1、扁平化发展

过去重庆的土地供应量大，江北、礼嘉、西永、龙兴......四面八方同时供地，稀释了内环核心板块的价值；

且受山水阻隔的地形影响，重庆只能多中心多组团发展，资源无法聚焦，所以房价格局一直比较扁平（不像成都，因为地形平坦，可以单中心发展，朝某一处聚焦。）

照母山的次新房，可能和渝中的新房一个价；核心板块和非核心板块并没有像上海、南京等城市那样拉开太大的差距，很难形成一个天花板的房价标杆。

我们能想出来的天花板板块，也就是解放碑、江北嘴、弹子石围合起来的两滨一嘴核心区。

而这些区域，因为地形的阻隔，房价发展也不一致。

但现在不一样了：

重庆土地供应量锐减，核心区城中村大规模拆迁，基准地价调整，交通建设提速......这一切将会改写重庆不合理的房价扁平化格局，拉开房价梯度。

难怪欧神昨天带队抄底核心区江景豪宅，原来他们也发现了核心区价值被低估，核心区升级改造之后，房价势必会捅破窗户一骑绝尘！

2、豪宅税压制

重庆很多好地段的好房子，还受到了豪宅税的压制。

比如长嘉汇两江峯、来福士、以前的寰宇天下等，都上了豪宅税，造成一部分人担心今后不好转手流通，而不敢去买它们的二手房。

有豪宅税压在这里，开发商也不敢把房价定高了，核心区的价值就更是起不来，只能一直被按在2万多的房价之下，一直涨不起来。

如果重庆豪宅税给取消或者变相取消掉了，那么那些拥有优质江景资源、极核地段的项目，房价才有机会迅速涨起来；重庆阶梯性的房价格局，才会进一步得到强化。

按照上海南京等城市核心区和非核心区的房价拉开2-3倍差距来看，重庆今后的极核优质房产，平均涨到5万级也不成问题！

03

重庆，还有大量的储备购买力！

2024年重庆的房价，还有一个价值增长点：充足的“储备购买力”。

我所说的储备购买力，主要有2大来源：

1、大量的拆迁户、二手房置换群体将加速流入市场

从2021年开始，重庆楼市就已经来到了供需严重失衡的临界点；

2023年，重庆楼市成交土地的可建设规模，已经锐减到295万方，供不应求现象越来越明显。

可以预见2024年，重庆土地市场和新房项目的供应将越来越少。

在这种情况下，重庆大规模城中村改造的那部分“拆迁富”势必会急迫的想拿着赔偿款出来早点挑好房；

再加上拿着房票的“拆迁富”，都会涌入新房市场，这些都是活生生的购买力啊。

还有去年那么多卖掉二手房想置换成更大户型、洋房大平层的二手房业主，也会迫于可买的新房不多，而加速流入改善市场。

2、产业人口加速流入，需求持续增长

从2012-2020年，重庆人口以每年20-30万的速度增加；

2022年，重庆主城都市区净增人口高于4万人，常住人口比户籍人口多了158万人，人口依然是“净流入”。而且按照最近发布的《重庆市推动成渝地区双城经济圈建设行动方案（2023—2027年）》提出的，到2027年主城都市区常住人口达到2200万人来看：

未来重庆主城都市区年均人口增量至少会达到15.6万人。

这意味着：

随着重庆城市地位不断提升，重庆对人口的吸引力还将不断增强，今后几年，主城都市区还将迎来巨大的人口红利。

只要人口继续增加，住房刚性需求就依然存在。

总之一句话：

重庆楼市的供应量，已经无法满足大量的储备购买力需求，这是重庆未来房价上涨的根本动力。

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欧神为何要在这个时候抄底重庆楼市？

成渝谁才是真正的西部老大？

重庆房价为何被严重低估？

2024年重庆房价为何要上涨？

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