行业背景：根据国家统计局数据，上半年，我国房地产开发投资额为58550亿元，同比下滑7.9%，跌幅较上一个周期进一步扩大。销售方面，上半年商品房销售面积59515万平米，同比下滑5.3%，同时商品房待售面积则上涨至64159万平米，同比上涨17%。
截至上半年房地产行业景气度为94.06，已经达到低景气度水平。
楼市仍处在“严冬”，需要政策进一步“发力”。
7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
7月19日，中共中央、国务院发布了《关于促进民营经济发展壮大的意见》，其中围绕民营经济发展共提出31条措施。
7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。会议指出，将在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，并明确提出“鼓励和支持民间资本参与”。
7月24日，“适应我国房地产市场供需关系发生重大变化新形式，适时调整优化房地产政策”。因城施策用好政策工具箱，更好的满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
在下半年开端月，顶层出于稳经济、去风险的阶段性需要，密集出台相关优化调控政策，给下半年经济工作做出了明确的顶层设计指引，“扩内需、促消费，确立买方市场新形式。
中共中央政治局召开会议
分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作
详览本次政治局会议全部内容，分为十个章节，关于房地产内容主要集中在第八章节，全篇194个字符，透露出几大核心要点。
会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。
（中央政治局会议内容节选）
1、未提“房住不炒”
“房住不炒”在2016年中央经济工作会上首次提出，在此之后所有关于经济和房地产的政策性会议中必然被提及，这一简单明了的表述一直是房地产调控工作底层基调。此次经济部署会议全文未提及“房住不炒”，可以看出目前房地产市场确实需要政策性强力刺激来激活市场，更好的应用好政策工具成为当前破局的关键。但未提及“房住不炒”并不意味着房地产政策全面转向，其依然是地方因城施策的准则和基本底线，也是未来中国楼市长期坚持的总基调，非极端情况下不会被突破。
2、首次提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”
文中重点提到的供求关系当然是楼市买卖双方，主要针对的是刚需和改善性购房供需。供需关系发生转变意味着官方给出明确的指引：房地产正式进入下一阶段买方市场。下一阶段无论是政策的制定还是企业的经营只有紧抓买方市场才能起到立竿见影的效果，因此之前出台的相关收紧政策已经不再适用，后续所有的政策都将围绕这一基调开展，可以预见下半年房地产调控窗口已经打开，从中央到地方政府可以更加从容的应用好政策工具，出台优化政策，满足刚需和改善需求，促进房地产市场良性发展。
3、“要加大保障性住房建设和供给”
近年以来，无论大小会议，保障性住房都是主要议题之一。今年3月全国两会关于房地产部分内容开篇就提出要进一步加强住房保障体系建设。根据十四五规划，在全国范围内将建设筹集保障性住房近900万套。保障性住房是保障民生住房需求的关键，是房地产长周期内最重要的攻坚任务，所以在此次经济部署会议中再次被重点提及。
4、“积极推动城中村改造”
7月21日，国务院常务会议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。意见指出在21个超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。在本次政治局会议中重提城中村改造，进一步确立《意见》的重要性，有利于地方城市积极推动相关政策和执行工作落地。推进城中村改造将进一步激发上下游相关产业发展的活力，带动有效投资和消费，对稳增长、惠民生意义重大。虽然从相关先行城市已实施方案来看，本轮城中村改造与前一轮货币化棚改有本质区别，但无论进程和结果如何，本轮21城市的城中村改造一定会对地方城市发展带来重大而深远的影响。
5、“平急两用”公共基础设施建设
今年4月，中央政治局会议就已提出要在超大特大城市积极稳步推进“平急两用”公共基础设施建设。不久前国务院常务会议也已审议通过《关于积极稳步推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》。“平急两用”本质是指平时可以用作旅游度假、康养休闲，如有重大公共事件可以立即转变为应急医疗服务点的公共性住房，是统筹发展和安全、推动城市高质量发展的重要举措。推动“平急两用”公共基础建设，不仅能带动盘活城市低效闲置存量还能带动城市基建刺激经济，所以“平急两用”在本次政治局会议也被重点提及。
6、“化解地方债风险”
上半年我国一般公共预算收入实现11.9万亿元，部分省份仍在努力争取2023年财政收入超过2019年的水平。另外，上半年全国土地出让收入1.87万亿元，同比下降20.9%，在去年低基数基础上卖地收入仍在下行。上半年部分地方城投公司已经发生信用风险事件，多个区域地方债存较大风险。
今年4月，政治局会议关于地方债的表述为“严控隐性债务”，本次经济部署会议表述为“有效防范化解地方债务风险”，并提出将制定一揽子方案化解地方债务风险。可以看出关于化解地方债风险的调控已经从“治标”来到了“治本”的实际执行阶段。只有有效化解地方债才能激活城市基建配套，下半年地方债务展期、资产管理公司介入地方平台不良资产、发行特殊融资债券等方式或将成地方化解债务的新常态。
1、经济形式“长期向好基本面不变”
会议指出，“国民经济持续恢复、总体回升向好，高质量发展扎实推进，产业升级厚积薄发，粮食能源安全得到有效保障，社会大局保持稳定，为实现全年经济社会发展目标打下了良好基础。”
2、加强逆周期调节和政策储备，活跃资本市场，提振投资信心
会议强调，要用好政策空间、找准发力方向，扎实推动经济高质量发展。要精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，延续、优化、完善并落实好减税降费政策，发挥总量和结构性货币政策工具作用，大力支持科技创新、实体经济和中小微企业发展。要保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要活跃资本市场，提振投资者信心。
3、“通过增加居民收入扩大消费”
本次会议首次强调要通过终端需求带动有效供给，最终把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有效结合。同时明确了要提振汽车、电子产品、家具等大宗消费，推动体育休闲和文化旅游等服务消费。新能源汽车是我国当下最炙手可热和有竞争力的制造消费类行业，其带来的产业变革有目共睹。另外家居行业也是一个年产值过万亿级的超级市场，引导和刺激家具行业的消费升级也能为下一阶段经济带来强有力的刺激。
4、加快培育壮大战略性新兴产业
会议指出，要大力推动现代化产业体系建设，加快培育壮大战略性新兴产业、打造更多支柱产业。要推动数字经济与先进制造业、现代服务业深度融合，促进人工智能安全发展。要推动平台企业规范健康持续发展。
5、优化营商环境
会议强调，要持续深化改革开放，坚持“两个毫不动摇”，切实提高国有企业核心竞争力，切实优化民营企业发展环境。要坚决整治乱收费、乱罚款、乱摊派，解决政府拖欠企业账款问题。要建立健全与企业的常态化沟通交流机制，鼓励企业敢闯、敢投、敢担风险，积极创造市场。要支持有条件的自贸试验区和自由贸易港对接国际高标准经贸规则，推动改革开放先行先试。要精心办好第三届“一带一路”国际合作高峰论坛。
6、加大民生保障力度
会议强调，要加大民生保障力度，把稳就业提高到战略高度通盘考虑，兜牢兜实基层“三保”底线，扩大中等收入群体。要加强耕地保护和质量提升，巩固拓展脱贫攻坚成果，全面推进乡村振兴。要坚决防范重特大安全事故发生，保障迎峰度夏能源电力供应。
以上就是本次政治局会议的核心内容，纵观全文，无论是关于经济，内需、产业、房地产、民生都能看出当下中国经济发展客观上确实存在诸多问题和风险，但是国家高层站在更宏观的视角给出了面对问题底气，解决问题策略和利用当下局面转型发展的信心。
特别是我们最为关注的房地产市场，本次政治局会议“买方市场”定调后，调控窗口终于再次打开了 ！
接下来，市场的复苏速度和力度，将取决于具体落地政策的制定和落实。
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重庆锐理数据2023-07-25 12:14:38来自北京市
