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你知道重庆有几个商圈吗？
重庆的现代商圈，起源于1997年解放碑。这里也诞生了我国第一条商业步行街。
后来，重庆在核心区逐步建成了五大商圈：解放碑、观音桥、南坪、三峡广场、杨家坪。
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（观音桥）
再后来，一发不可收拾。
重庆多板块的发展格局，让商圈这两个字，几乎成了“俄罗斯套娃”。
嘉州、金州、礼嘉、中央公园、大学城、龙洲湾、大渡口、李家沱、蔡家...
重庆商圈不但多，还挺强。
2018年时，解放碑和观音桥商圈，入列《全国TOP20 商圈及全国城市中心商圈表》（新一线城市商业数据库发布）。
并且均排进前十。
但正当人们在猜下一个商圈又在哪里开业时，最近，重庆的商圈格局，发生了一些微妙的新变化！
过去二十多年，重庆追求“做大”，强势开发新区，每个新区几乎都要建一座商圈。
但基于城市空间与物理半径逐渐到达“一定范围”后的边际递减效应，新区的发展，逐步放缓；
与此同时，核心区，拉开了新的大幕--「城市更新」。
重庆的这一步棋，实际上又是顺应现代城市发展的逻辑和规律。
其一，我国城镇化和人口都迎来“规模上限”。
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（图源WIND资讯）
其二，当城市由迅猛扩张转为存量提质改造和有序扩张并重时，就会进入到我国“十四五”规划中重点提及的--城市更新环节。
因此，当去年重庆成为国务院确定的五大国际消费中心城市，且首选区落位江北区之后。我们惊奇的发现，重庆的城市新格局、商圈新格局正在形成：
观音桥通过“快刀斩乱麻”式手法，开辟了一个全新的局面。通过建立「城市极核」地带，去承载国家使命，和城市使命！
观音桥之于重庆的价值与城市地位，如今恐怕没有人会怀疑什么。
大家更关心的是：作为央视报道的“重庆国际消费中心城市首选区”，观音桥究竟能“冲到多高”？
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（源自于新闻截屏）
我们看到观音桥的“二次创业”实际上是打出了几张大牌：
其一，建设国际消费中心城市首选区，发力提升现代服务业，实现消费引领和驱动，并带动第三产业全面崛起。
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（源自于新闻截屏）
其二，利用其空间特点，商圈全面扩容。腾笼换鸟，实现交通体系的重塑、空间的迭代革新！
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（观音桥规划示意 源于网络）
尤其是交通，道路难扩、车流拥堵等，一直是掣肘各大老牌商圈的通病。
但观音桥通过城市更新，全面优化了交通体系！
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（观音桥规划示意 供参考）
其一，西、北两条大道，延伸了主干通路；
其二，电测村一带拆迁重塑后，大幅优化了商圈区域的“毛细路网”。
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（观音桥规划示意 供参考）
叠加未来规划的轨道系统，形成了立体、高效的交通网络！
如今，观音桥西400亩“黄金宝地”的城市更新，已经全面启动。
据说，这一次旧改已经成了全国范本！
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（大卫制图）
而观音桥的第三张“大牌”，就是打造“超级明星项目”！
他会是谁？
意义，又何在？
近几个月楼市比较淡，大家的关注度普遍不高，甚至很多新项目存在负面观点。
但在我印象中，大多数人在讨论这个项目时，不仅没有什么负面情绪，反而是满怀期待！
那就是华润置地+香港置地在观音桥联合开发的新项目。
其商业部分，叫「中環万象城暂定名」，住宅部分，名为「观宸」。
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（意境图）
为何大家会如此期待呢？
我认为有两层原因：
其一，物理层面：
「中環万象城暂定名」，将是重庆商业的新旗舰！
● 同时引进四大全球顶奢，重庆第一个百亿级商业综合体；
● 两大顶尖级商业开发商空前的全球首度合体！
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（中国华润大厦）
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（北京王府中環）
「观宸」住宅，将是重庆乃至整个西南地区，新的天花板级项目！
● 华润置地或香港置地单独出现，都是当前国内市场最强级别的开发商之一，当他们强强联合，会碰撞出怎么样的火花？
● 当城市极核地段+顶奢商业，再加上全球化的全新规划！如此背景之下诞生的住宅，会是这么样的存在呢？
必然会是世界级封面啊！
这就是项目第二个层面的意义所在：重庆城市品质化、高端化建设中的一座新地标！
在某种程度上，他肩负着区域以及城市战略升级的使命愿景。
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（观音桥）
「中環万象城暂定名」+「观宸」总计约100亩，是整个观音桥“400亩黄金新城”启动的第一把钥匙。
是重庆城市更新过程中，拿出来立住flag的一座超级明星项目。
他们能打破重庆的“价值天花板”吗？能打破大家对重庆“平平无奇”的认知误区吗？
顶奢商业+顶奢住宅，给了我们无限的遐想...
可能很多人会说：
一座奢侈品商业综合体，大型城市都有啊！重庆也有万象城、IFS、星光68、时代广场...
一套奢宅，也不难，重庆能上台面的高端住宅，也不少！
「观宸」凭什么？「中環万象城暂定名」凭什么？
是，单个出现，或许不难。但难就难在他们的合体，以及对于重庆当下发展阶段的特殊意义。
顶奢化住宅，有地段、有资源、环境、品味，并营造出圈层群体所向往的生活方式。
顶奢化商业，在城市高端消费力集中的区域，并辅以良好的交通通达性、城市界面、配套设施。
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（观音桥实景）
两者相加，则意味着地段量级的极致化+资源配套的极致化，再加上开发者，必须要有足够的水准和驾驭实力。
如此，一个「超级作品」诞生！
这样的作品，纵观国内外城市，极其稀罕。
能对标的，或许只有汤臣一品、深圳湾壹号，或是纽约、伦敦的那些顶尖豪宅...
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（海德公园一号 图源网络）
因此，你会发现不光在重庆第一，他还是整个西南地区当前的“独一份”。
一来，能承载顶奢商业的城市极核地段，基本已无空地开发；
二来，即便腾挪出空间，通常体量会很小，容积率、密度会很高，不适宜做新款住宅；
同时，面对楼市的不确定性，当下有超强实力且能沉下心，甚至“可不计短期回报”式的去做项目，已颇为难得！
正所谓：天时、地利、人和，缺一不可，且不可复制。
而这样的项目，会给到他的拥有者什么呢？
√ 极致化的生活效率？
√ 极致化的圈层尊崇？
√ 享有了城市的纸醉金迷、绚烂繁华，却又居高临下、大隐于市？
√ 占据城市中心的硬核资产？
以上，兼有。这实际上也是如纽约第五大道和他上盖那些以“亿美元”计价的豪宅们的，核心价值所在吧！
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（纽约第五大道 图源网络）
重庆少有真正极致化的作品！
何谓“真正极致化”？
城市极核地段，极致的配套资源占有，以及极致化的居住空间。
三者要素叠加，成为价值标准的制定者。也与“其他类”住宅，依据价值要素，形成“倍差”关系。
成都均价实际上和重庆差不多，但他已经有8-10万元/㎡的明星项目；
杭州、南京、武汉、西安等等二线城市，也都因为明星项目的存在，使城市内部形成3-5倍左右的“房价倍差”！
基于这个逻辑，形成了城市核心与非核心之间，中心与外围之间，房产保值增值效率的大幅分化。
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（观音桥夜景）
2005年，观音桥商圈，从无到有；
2025年，全新的中環万象城建成。
世界上大多数顶流商圈的成型，大都是20年光阴积淀。
前20年，观音桥是重庆的明珠。
后20年，观音桥将站在城市最前面，成为影响全国的明星地标。
而「观宸」+「中環万象城暂定名」像是一对钥匙，打开了重庆高质量发展的--全新时代！
你跟，还是不跟？
大卫聊地产2022-07-14 16:03:26
