重庆第二轮集中土拍落下帷幕,新的时代开启了!

终于等到了重庆的第二轮集中供地，没想到的是本来需要两天的土拍，一个早上就几乎已经结束。

中海以13300元／㎡的楼面底价拿下观音桥地块，中铁二十局以7608元／㎡的楼面价拿下蔡家地块，溢价率仅0.43％，而剩余地块将大概率以底价成交。

对比起重庆上半年的那次溢价率130％的土拍，这一次，很冷静。

这一切也不是没有征兆，就在昨天，重庆第二轮土拍截止报名后，有9宗地块交易被终止。

但我觉得，这不是一个让人悲观的信号，反而能够证明重庆的市场更稳健理性了。

实际上，重庆也是趋同于当下的大环境，在此之前的成都、天津、杭州、苏州等其他城市也几乎都出现了终止、流拍的情况。

我想和大家来聊一聊这个事：为什么下半年的土拍不复上半年那样的火爆？

从参拍企业来看，这次土拍报名的开发商甚至都没几家私企，几乎全是国、央企以及平台公司。

前段时间，我问了一个私企开发商朋友是否有拿地计划，他只说了一句：“账都算不过来。”

这一句简单的话其实就是当下开发商面临的问题：

第二次土拍的地要不要拿？

地拿了后划不划算？

第二次土拍和次比起来，有很多的不同。

首先是增加了竞自持这一新规则：当拍卖过程中价格超过溢价后将不再抬价，而是转为竞争自持比例。

说实话自持这一要求并不过分，能够避免过高的溢价率，也能避免开发商拿地后久久不开发的情况。

但对于开发商来说，自持的这部分面积只能租不能售，那么你在评估这块地时，不能给它简单地定一个“一次售卖价格”，还要考虑之后十年、二十年里的成本是否能转化为充足的现金流，这一部分资产在未来是或贬值。

其次，本次土拍的起拍价并不算低。就拿大渡口来说，四月土拍的起拍价均在5000多，而此次全部飙升到了8000元，由平台全部接手。

所以就连江北区的那两块高价核心地块，也没多少开发商敢去报了，一块底价成交，一块土拍前终止。

另外，9月的这批地块并不如4月土拍那批地块有吸引力，这也是一个关键的问题。

重庆最火的西永与中央公园在上半年土拍放出来大量地块，现在开始养精蓄锐，只卖盘不卖地了。

算来算去也算不太明白，于是大家只能勒紧了自己的裤腰带，对于拿地慎之又慎。

谁都不知道这个寒冬什么时候才会过去，春天什么时候回来。

说到底还是现金流问题，以往地产还能够通过高周转模式运营，而下半年整个楼市的DK都持续收紧，开发商再想从银行手里拿钱已经不那么容易了。

就在9月19日，重庆住建委发布《关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知》，要求开发商的监管资金要占35％的预售总额，才可以拿到预售许可证，再无任何减免政策。

（图源重庆网上房地产）

地拿得越多，项目开发得越多，要准备的监管资金就越多。

如果没有充足的监管资金，那即便是拿了地也没办法预售卖房子，没办法拿回现金流，这就形成了一个死循环。

还会造成这样的问题，公司的账上养不起那么多人了，怎么办呢？那就只能开始降薪裁员。

所以最近一些地产都处在动荡中，大家的最终目标都很简单：活下去，撑到明年开春。

既然这样，还不如先把现有的土地库存开发完了，现金流自然就回来了。

第二次土拍的参拍企业大多都是底气充足的央企与国企，民企都很少。

除去已经终止流拍和被平台接管的地块，截止发稿目前已经确定的拿地国企与央企有如下：

巴南建设：21079巴南区界石地块；21080巴南区李家沱地块。

成都城投：21082沙坪坝区双碑地块。

迈瑞城投：21086沙坪坝区双碑地块。

葛洲坝：21087渝北区两路地块。

颐天康养：21093北碚区蔡家地块。

中铁二十局：21094北碚区蔡家地块。

陕西建工：21104高新区西永地块。

国盛地产：21106高新区莲花湖地块。

中海地产：21108江北区观音桥地块；21109江北区观音桥地块。

中航：21114九龙坡区中梁山地块。

城投：21115九龙坡区大杨石地块。

两江集团：21116两江新区水土地块；21118两江新区龙兴地块。

可以说，本次重庆土拍最后拿到地的几乎全是国资企业。

这其实是一个好征兆，至少接下来我们购房者就不用再担心期房会烂尾了。

从中长期来看，即便那些重触三道红线的大型民营房企衰落，房地产市场也仍然能够稳定运行。

结语

今年的楼市确实很神奇，上半年很火热，下半年却奇迹般地收回来了。

截止8月，各地累计房地产调控已经突破了420次，显示出上层想要维稳房价的决心。

重庆的第二轮供地实则是对大众的租赁住房需求提供了保障，房住不炒已经取得阶段性的胜利。

过去的20年里，我们国家的房地产经历了一个飞速增长的阶段，房价越来越不可及。

而如今在三道红线的重压之下，“高增长、高周转、高杠杆”的房地产经营模式已经成为了过去式。

我也相信，市场最终会回归到健康稳定的状态，待到那个时候，居者有其房不再是梦想，而是现实。

E·N·D

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