重庆向北向西后,和南区的价差正越来越大?但是...

上周因为踩盘北区地块，我实地去了一趟中央公园；说起来，这也是我次到这里来。

原本在我的潜意识里，中央公园一带应该一切都是新的。

但我发现，这里的城区建设进度已超乎我的想象，城市界面也越来越接近核心区，而没有过多新区的“标签”。

随后，打开某搜房软件，我更是震惊了：

目前，渝北中央公园板块几乎找不到单价20000元／平以下的新盘！

（图源贝壳）

我不禁感叹：难道重庆向北这么疯狂，这里真的已经是“宇宙中心”了吗？

随即，我再次打开了软件，看看西区的情况：结果是西区的新盘单价也不断靠近20000元／平。

（图源贝壳）

而南区基本都还在10000元／平左右。

同样品质的产品，同样的开发商，北区、西区能卖高价，南区却要低这么多？这叫南区人民情何以堪！

但，不得不承认的是：重庆向北和向西越发明显，和南区的价差越来越大。

这从最近一次的土拍地价上也能窥见一二：

西区的西永组团8宗地平均成交单价达到约10657元／平，的一宗达到了12950元／平，甚至还拍出了129.98％的溢价率。

而北区情况更甚：

两江新区／渝北区20宗地当中成交均价到达11388元／平，单价超过10000元／平的有14宗，成交价前10的地块中，中央公园占了9宗，包括成交价15711元／平的地王。

（北区部分地块）

保守估计，25000元／平的单价或将成为新区未来的“入场券”。

相对而言，南区（以巴南为例）所供出的3宗地块平均成交价仅4702元／平左右。是西区和北区的一半还不到。

还是那句话：面粉贵，面包怎么能不贵？这就是南区热度没有北区、西区高的主要原因。

但其实，我们发现南区的交易量并不低，根据锐理数据公布的市场报告：

最近三周，重庆新盘网签成交面积排行榜，巴南区始终占据前二位，是不是有点出乎你的预料。反正是惊掉了我的双下巴。

（图源锐理数据）

而且整个七月份，中心城区各区住宅成交量占比和供销价走势，巴南区也是仅次于两江新区，甚至还超过了高新区。

（图源锐理数据）

当然，如果你要说两江新区还是稳稳霸占位，始终比巴南强，也没毛病。

但两江新区是由江北区、渝北区的大部分及北碚区的少部分组成，包含的是主城三区较核心的位置；

相对而言，巴南区虽然面积更大，但人口基本都集中于李家沱、龙洲湾及鱼洞一带；大部分区域还比较“原生态”。

因此巴南的建城面积远远要小于两江新区，可供开发商打造新项目的地块也较少。

（百度地图）

而即便是这样，巴南交易量还能稳居第二，已经很能说明问题了。

不过，巴南区能够如此凶猛，主要还是因为价格优势，北区和西区买两房的价格在巴南能入手大三房，甚至大平层。

（图源贝壳）

购房者的眼睛都是雪亮的，买房子是用来居住的，过高溢价的房子还不是砖头堆出来的。谁赚点钱不是藏得死死的，非必要不掏出来。

这样就在一定程度上，就把更多的刚需“赶往”南区，北区买不起我还躲不起吗？

这么看来，其实重庆并没有单纯向北向西，而是在全面发展。

一方面，这也是取决于重庆主城区1000万左右的庞大人口基数。

从城市发展上看，合理的逻辑应该是核心区的人口部分扩散到新区，分摊中心城区的交通压力与社会资源占比。

通过百度热力图上可以看出，重庆主城区的人口过于集中在核心区，这也是每座城市的基本规律。

（百度热力图）

但不同的是，重庆两江切割，山地包围的地形地势决定了其发展交通的局限性，导致核心区越来越堵。

将部分人口分散到新区刻不容缓。

但如果过于注重一两个新区的发展，资源与配套过于集中，土地开发过剩，也会形成“头重脚轻”的状态。

最终导致部分新区热度过高，例如，近几年的中央公园与西永等板块。

因此，全面发展才是选择，这样才足以保障1000多万人合理拥有土地分配。

（实拍图片）

另一方面，也就是我们上面提到的，北区溢价过高的原因。

说起来，重庆向北是前十年的发展趋势，向西是后十年的规划；但始终有部分市民不认可，觉得北区西区贵了，我只能买得起南区。

当越来越多的购房者被迫选择南区置业后，大量人口流入，社会资源与各项配套也需要相应增加。

这时候就要求交通、医疗、教育及公共资源等开始向南区倾斜；才有利于城市的健康良性发展。

现在回头一看，其实南区真心不差。

先谈谈人口，这是一个区域发展的基本动力。

我们暂且把嘉陵江-长江以南的一大片区域称为南区，主要包括大渡口区、南岸区和巴南区和部分九龙坡区。

范围太大，不太好谈，这里就先以巴南和南岸为例：

根据第七次人口普查结果，这两区的人口总数大概在236万左右。

而且从传统意义上讲，南岸区与巴南区发展较早，拥有众多成熟社区与原著居民。这些群体内心深藏着浓厚的区域情节，未来即使拆迁，他们也会想尽办法留下来。

而从板块发展原理上讲，拥有原著居民的常住性，一个区域才具有的活力，也就是我们常说的城市烟火气。

此外，南区的商业体量也不小。

传统五大商圈之一的南坪商圈，目前已完成大规模的升级；人行扶梯加装了雨棚、行道树进行了修枝、绿化隔离设施重新安装等，让老商圈再次焕发新的活力。

而作为新兴崛起的龙洲湾商圈与茶园商圈，也深受当地居民的追捧。

三大商圈基本可以满足南区人民的娱乐消费需求。

（实拍南坪商圈）

并且，在官方发布的拟建设新的轨道线路名单中，8号线、12号线、21号线、28号线、29号线等，至少4条线路将会经过巴南、南岸区。

这或将彻底结束南区缺少轨道线路的“尴尬”局面。

（自制图线路为大致走向，仅供参考）

然后是旅游资源上，南区拥有4A级景点南山风景区，拥有重庆夜景的观赏地之一：一棵树观景台；

此外，长嘉汇大景区城市改造设计方案也已经出炉！未来这里将以国际化的标准打造一个高端旅游景区。

（实拍图片）

最后是产业，弹子石作为重庆第三大CBD，目前已入驻的金融科技公司也不在少数，如阿里巴巴、腾讯、网易、科大讯飞等。

而目前，众多市内外知名高校及科研机构已签约入驻广阳岛开发区，助力重庆教育产业蓬勃发展；

这里未来或将成为一个缩小版的大学城。

（图源澎湃新闻）

说到底，重庆所谓的向北、向西发展是因为北区、西区供地多，各项利好过于集中，导致众多开发商趋之若鹜。

好像不在那里拿几块地出门都不好意思跟人打招呼。

在这种情况下，各大自媒体的关注度也逐渐北移，分析了过多北区和西区的利好，而忽视了南区；从而形成了潜移默化的共识——重庆真的在一路向北、向西。

其实，重庆北区、西区与南区拉开的仅仅是房价而已；在区域发展上，南区始终没有停下脚步。

因此，消费者始终会用自己的钱包衡量自身的能力，哪里合适自己就买哪里。

E·N·D

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