拿地规则改变 利润没了为何还要“抢地”

“试点房企买地金额不得超年度销售额的40%。”7月26日，市场传出“三道红线”进一步升级的消息，据悉，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

政策的意图很明显，即限制房企拿地，距离首批“集中供地”落幕已经月余，事实证明，“集中供地”的推出没有平抑市场热度，在拿地规则已经彻底改变的背景下，房企面临的是“集中供地”留下的一地鸡毛。

利润去哪儿了？

有业内人士表示，房企的压力主要来自三方面，一是拿地决策，二是利润，三是后续操盘。

房企集中拿地除了研判土地质量还要考虑竞争者能力，博弈难度提升，比如，在集中拿地期后是对银行开发贷的追逐，这弱化了房企对金融机构的议价能力，集中开盘推货则弱化了房企对购房者的议价能力。

其实，这种“焦虑感”此前就已蔓延，尤其以“利润”为甚。

在各种测算数据出台以前，滨江集团董事长戚金兴就公司在杭州集中土地市场获取的5块土地做了利润预测：即便在精干高效管理下，而且考虑到公司融资能力强、品牌影响大等因素，他的努力空间也只有1%-2%的净利润水平。

他道破了这场抢地大战的真相，即大部分热点城市的盈利空间都非常有限，在部分城市企业低利润甚至亏损拿地，只有少数城市的盈利空间相对较为正常

土地红利消失加速行业出清？

首批“集中供地”敲响了利润警钟，行业逐渐内卷意味着毛利率会逐渐降低，作为影响利润的核心因素，土地的获取能力是房企的竞争力最重要表现。

其实，从首批“集中供地”就可以看出，不同房企的拿地策略出现分化，比如，亿翰智库数据显示，金地、越秀更加依靠集中供地扩储，拿地金额占比在六成左右，而其他头部房企如万科、中海等房企通过集中供地获取的地块金额占比均在三成左右。

其实，近年来，物业管理收入增长促进房企整体多元化收入占比持续增长。克而瑞数据显示，2016 年至 2020 年，50 房企主要多元化业务收入占比从 1.3% 升至 3.2%。

不过，虽然多元化业务的发展已经有了初步成效，但相较于开发业务带来的利润规模，多元业务还有很漫长的路要走。