重要提示
观点1：佛山市域形成“强中心、多组团”网络型城镇空间结构；部分区域限购，全市不限售，楼市政策整体较为宽松。
观点2：2020年，宅地成交量同比增长46.4％，主要集中于南海区、顺德区及禅城区，三区合计高达80％，高明区占比为9％；
观点3：疫情下，2020年佛山楼市量价齐涨，住宅成交量同比增长8.3％达1280.61万方，住宅成交均同比增长14.94％，楼市表现亮眼；
观点4：佛山整体去化周期不到一年，高明区、三水区去化周期最短，其中三水区最近三年供应量小于成交量，后续宅地供应量或将增加，区域投资机会凸显。
观点5：GDP增速减缓但未能给房产市场降温；尽管20年受疫情影响，土拍和楼市依旧一片火热，房企竞争局势较19年更为激烈。
佛山城市基本面及发展空间
佛山市是珠江三角洲城市之一、粤港澳大湾区重要节点城市，是“广佛肇经济圈”、“广佛都市圈”、“珠江—西江经济带”的重要组成部分。经过“十三五”的发展，佛山市域形成“双环、四轴、三心、五组团、多个重点镇街”的强中心、多组团”网络型城镇空间结构。
图：佛山市市域城镇空间结构规划图
双环：佛山市构建两条发展环带，即佛一环交通廊道与珠二环交通廊道。佛一环交通廊道，整合中心城区与周边镇（街）发展空间，形成佛山内环城市发展带；珠二环交通廊道，整合市域重要产业园区，形成佛山外环产业发展带。
四轴：佛山市打造市域四条发展轴线，包括：依托贵广铁路、南广铁路、广佛肇城际轨道、城市轨道5号、8和14号线、二广高速－324（321）国道的东西向发展轴线；依托城市轨道2号线、广佛环线城际轨道、广明高速－魁奇路的东西向发展轴线；依托广佛江珠城际轨道、广佛环线城际轨道、城市轨道1号和5号线、佛开高速、佛山一环高速公路西段－佛清从高速的南北向发展轴线；依托广珠城际轨道、城市轨道3号线、105国道－佛江高速北延线－广清高速的南北向发展轴线。
三心：佛山市形成一个市级主中心与2个市级副中心，即中心城区与大良－容桂副中心、狮山副中心。
五组团：佛山市具备五个区级中心，包括西南组团、高明组团、大沥组团、西樵组团与北滘－陈村组团。多个重点镇街：佛山市囊括15个重点镇（街），包括里水镇、乐平镇、芦苞镇、大塘镇、南山镇、白坭镇、丹灶镇、杨和镇、明城镇、更合镇、九江镇、龙江镇、勒流街道、杏坛镇与均安镇。
图：佛山市城市规划区范围图
佛山市下辖禅城区、南海区、顺德区、三水区与高明区5个市辖区。2020年，佛山市制定涉及交通、教育、医疗、产业布局与城市更新等方面多个重点建设项目计划。
图：佛山市市域行政区划图
禅城区占了2020年佛山市重点项目中15个项目，包含6大交通建设、2大医疗配套、2大教育配套。其中，交通建设涉及广湛铁路、广佛环线、佛山地铁2号线、佛山地铁3号线等重要建设；而医疗配套则是佛山市妇女儿童医院建设、佛山市第二人民医院新院区建设。
南海区共有2020年佛山市重点项目中25个重点建设项目，总投资额达1982.37亿元，交通、产业、医疗、城市更新、文化等方面全部囊括在内。重点项目之一的“粤桂黔高铁经济带合作试验区（广东园）”以佛山西站枢纽新城为核心，以佛山国家高新区为载体，将有效支撑和推动珠江-西江经济带和泛珠三角区域战略合作。
顺德区共有2020年佛山市重点项目中40个重点项目。在这些重点项目中，其中至少4项与顺德龙头产业家具、家居行业相关，如：佛山利保商贸中心（顺德家具国际采购总部）、佛山红星美凯龙家居博览中心、佛山市龙江智慧家居小镇。
三水区共有2020年佛山市重点项目中12大重点建设项目，其中包含3大交通建设、5大产业建设、2大城市更新项目以及医疗、教育等建设。产业建设占三水区区域建设的大头，包括新能源、汽车、商务金融等。高明区共有2020年佛山市重点项目中22个重点建设项目，其中环保、旅游等产业表现突出，共有7个项目。高明区充分利用环境资源的优势，加大文旅产业的开发建设，但交通建设配套项目有些匮乏。
佛山楼市调控政策
佛山市采取部分地区限购的方式，限购区域包括：在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房限购政策。在限购区域内无论是一手房还是二手房都执行限购政策。有佛山户籍限购区域内限购2套；非佛山户籍人士购买限购区房产，需提供2年内累计1年以上的社保或个税证明，且限购1套。
图：佛山市限购区域
佛山市限购区与非限购区的限贷政策也有所不同。限购区域限贷政策：套房，首付3成；二套房，本地人首付3-6成（6成为非住宅），外地人不能贷款；三套或以上：本地人或外地人都停止贷款。非限购区域限贷政策：套房，首付2成（住宅）或3成（非住宅）；二套房，本地人首付3或6成（未结清非住宅为6成）；三套或以上：未结清停止贷款，结清可贷款3成。
佛山人口与经济
2019年年末佛山常住人口达到815.9万人，比2018年年末增加25.29万人，增长3.20％；出生率12.01‰，死亡率3.45‰；自然增长率8.56‰；全市2020年末户籍人口473.77万人。（注：2020年为第七次人口普查年份，常住人口数据尚未核定）。
受疫情影响，2020年佛山市地区生产总值为10816.47亿元，同比增长1.6％。其中，产业增加值为164.12亿元，同比下降0.6％；第二产业增加值为6095.30亿元，同比增长1.3％；第三产业增加值为4557.05亿元，同比增长2.0％。对比佛山市五年GDP走势来看，近几年GDP总产量持续增加，但GDP增速却大幅减缓。
佛山宅地成交走势及结构
▌2020年佛山宅地成交量同比增长46.4％，主要集中于南海区、顺德区及禅城区，高明区占比为9％
2020年，佛山宅地成交量1434.86万方，同比增长46.4％，主要集中于南海区、顺德区及禅城区，占比分别为35％、30％和15％，三区合计占比达80％。三水区由于2014、2015两年宅地供应量大，近年来呈下降趋势，随着库存量的减少，2020年供地量出现回升为152.39万方，同比增长79％。
佛山楼市及库存
▌疫情下，2020年佛山楼市量价齐涨，其中住宅成交量同比增长8.3％达1280.61万方，楼市表现亮眼
楼市量价走势方面，2016年以来，佛山宅地成交量波动上升，住宅成交在2016年达到阶段性顶峰。疫情下，2020佛山年宅地成交量、住宅成交量均出现较大幅度上涨，其中住宅成交量同比增长8.3％，达1280.61万方；此外，住宅成交均价也同比增长14.94％。总的来说，佛山调控政策相对宽松且产业结构逐步优化，2020年量价齐升，楼市表现亮眼。
▌承接22城重点城市外溢能力强，品牌房企纷纷进入，4月诞生新地王，竞争趋于激烈
此外，随着行业调控不断深入，尤其为22个重点城市推行集中供地后，佛山作为重点城市广州的周边城市，品牌房企纷纷进入，竞争趋于激烈，地货比从2016年开始波动下降，从2017年75.06％的高点下降至2020年的57.1％，利润空间逐步收窄。
2021年1-4月成交的14宗宅地中6宗土地溢价率超30％，其中华润置地4月9日以总价64.5亿元摘得陈村新城超11.7万㎡TOD临江地块，成交楼面价20395.75元／㎡，刷新了佛山楼面价，新地王诞生。
▌佛山整体去化周期不到一年，高明区、三水区去化周期最短，其中三水区最近三年供应量小于成交量，后续宅地供应量或将增加，区域投资机会凸显
2020年末，佛山三年以来库宅地存量约1114.64万方，总体去化周期不到一年。各区域库存也较为健康，禅城区去化周期最长也仅为15.96个月，南海区、顺德区去化周期均为14个月左右，而高明区、三水区库存量，尤其为三水区，近三年的宅地供应量小于成交量，主要原因为2014、2015年宅地供应量大，为保证楼市发展平稳，2016年开始三水区宅地供应量波动下降，如考虑上述因素，三水区的库存去化周期为5.4个月，调整后的库存也处于较低水平，预计后续将加大宅地供应量，区域投资机会凸显。
佛山房企竞争格局
20年佛山全市房企拿地金额排行榜单中前十房企总拿地金额达到592.1亿元，同比涨幅52％；总规划面积为476亿元，基本与19年持平，而楼面均价则突破万元大关飙升至12440元／平方米，同比涨幅46.7％。
榜单前十房企多为头部房企，受20年疫情影响，竞争局势较19年更为激烈，头部房企普遍高溢价拿地。20年榜单前十房企平均拿地溢价率达到30.1％，同比涨幅17个百分点；且除了万科外其余九家房企拿地价均高于1W元。保利发展再次蝉联拿地榜，20年以132.3亿元的拿地总价稳坐，超出第二名时代中国103％；前十房企中只有保利连续两年单年度拿地总价突破100亿元。
从19年和20年的榜单情况来看，土地市场上房企的竞争格局较为固定，保利，时代中国，美的置业，恒大，万科等“粤系”头部房企在佛山竞争优势明显。
“2020年佛山全市房企销售榜单“中前十房企共实现销售金额546.3亿元，总销售面积达271.8万平方米，销售均价为20095元／平方米，各项指标均较2019年有所提升。
从入驻的企业来看，这两年市场上主要还是以“粤系“头部房企为主，其中保利，时代连续两年销售额保持在前五。而本地房企受限于开发能力和资金能力，未能很好地抢占市场份额，近两年也只有1家本地房企”广州能兴房地产“入围榜单。
20年保利发展抢占了榜单的位置，共实现销售金额138亿元，高出第二名龙光地产约62％，同时保利的销售份额约占前十房企总销售金额的25％。佛山一直是保利的重点布局城市，从17年开始保利在佛山不论是从拿地金额还是从拿地面积上来看都力度较大。20年保利在佛山的销售业绩同比涨幅183％，实现了量价齐涨，除了其新开盘的“保利良溪花园“和”保利和光花园“两个项目外，19年开盘的”保利天环花园“20年依然延续了去年的热度，再创亮眼业绩。
19年排在榜单的碧桂园20年跌落至第七名，量价齐跌，销售金额仅为33.6亿元，同比下降162％。主要是由于碧桂园20年在佛山仅有一个开盘项目，而对比19年的3个项目，碧桂园20年在佛山的市场表现实在是有些惨淡。
入围榜单的房企中，保利，龙光，时代等销售均价涨幅较大；万科销售均价平稳；而碧桂园是一个销售均价出现下滑的房企。值得注意的是越秀地产20年在佛山的销售均价为27052元／平方米，略高于集团20年销售均价。
结语
综上，佛山2020年在疫情下，楼市量价齐涨、表现亮眼，库存也处于较低水平，房地产市场整体健康。同时佛山目前房地产调控相对宽松且产业结构逐步优化，承接22城市需求外溢能力强，品牌房企纷纷进入，推高楼市走势，楼市或将进入火热期。
中科财金2021-04-30 10:53:43
