关于重庆楼市的深刻反思:买房,我们的方向错了吗?

01

当前的重庆楼市，确实让人迷惑。

说房价不涨吧，却有一些区域比较火热。

说房价在涨吧，大部分地方房价纹丝不动。

具体的内容，你可以看我之前的踩盘文章《重庆看盘归来：房价基本稳定，业主情绪波动》，里面提到：

新区的火热我们不是次经历过的。

2016年的重庆楼市上涨，像大学城-西永、茶园、照母山、礼嘉、中央公园、蔡家等新区的涨幅是超过核心区大部分板块的。

02

这几个月，我跑了许多地方，那天去西永，看完楼盘后，天色已晚，便与朋友一起在金科天宸二期街边小店吃了一次烤鱼。有付款记录为证：

作为一个地产博主，我不对烤鱼做过多评论，虽然味道很不错。我关注的还是房子，所以吃完饭以后，特别留意了一些这个小区的入住率。

一个小区的入住率，体现特别明显的时候是晚上78点钟的房子的亮灯率。我惊奇地发现已经亮灯率达到了7成左右。

作为一个次新盘，5年时间金科天宸从鸟不拉屎的毫无人气到路边的汽车停得满满当当，小区灯火辉煌，俨然如核心区一般繁荣。

5年时间，成交价从5000多到13000，比核心区涨幅高多了，大家很满意。

配套从一无所有到日臻完善，价值一步步体现，入住率一步步提高。

这是一个价值与价格互相印证的闭环。

而我2016年买入的核心二手，时机完美，但涨幅不足一倍，远远不如当时买这个新区新盘。

03

许多人是水库的信徒，一些规则耳熟能详：

买房要买二手，新房要被宰；

要买成熟区，别买郊区, 风险大......

事实却证明，这些属于郊区的新区的率远高于老区。

原因何在？

看不懂的照母山，

迷雾中的科学城，

远得发毛的中央公园，

没有配套的蔡家，

水土不服的水土......

一个个冲击着我们投资置业思维的基础大厦。

这是重庆特有的新房癌，治不好了，哪里有新房就去买哪里，还是多中心跳跃式发展造成的无逻辑脱离？

04

实际上，重庆并不孤单。

新区在其他二线城市的表现让老城区的人看得牙痒痒。

郑州，脱开老城独创一片天地，郑东新区，曾经被外媒称为中国的空城鬼城，如今房价已经远超老城。

武汉，楼市整体是很低迷的，鸟不拉屎的光谷版块倒是怎么了？

成都自不待言，房价，涨幅的地方是哪里？让老城区的土著们羡慕嫉妒恨，为什么5年前不在天府新区买一套房？

成都最近的土拍，实际的楼面价达到三万，猜猜5年前是多少？

5年前中海在佳兆业附近拿地才1200一平！

成都天府新区地价5年涨了25倍，恍然隔世，重庆的新区还要加把劲。

因此，论涨幅，重庆的新区虽然比老区高，但在几个兄弟城市面前并不突出，好像仍有空间。

05

投注新区，老区沉沦，这不是重庆的现象，这是的现象。

背后的原因很简单：

一是规划高大上，新区一张蓝图，往往高起点，高标准。

二是开发阻力小，不需要拆迁，持续投入的话，终将成功。

三是投资大，往往引起资金不断堆高。

具体我不展开了，但还有一个重要一点：

购房者有信心。

除了那些实力不济的中小城市，大城市的新区一般都能成功，人口吸引力足够，再加上“举全市之力......”这事就成了。

06

即使从纯粹的投资角度，资金往哪里跑，哪里的就高。

当所有人喜欢新房，喜欢次新，资金已经往那边走的时候，我反其道而行之，没人抬轿，率能高吗？

当一个人开车上了高速，发现所有人都在逆行，到底谁走错了呢？

07

说起来，我是有一点焦虑的。如果重庆像成都或者武汉一样，新区涨幅凶猛，老区基本没动，像我们这种所谓坚守核心区的人，在新区没有仓位，那我们就踏空了。

上一波老区的房价涨幅没有跑赢新区，如今又出现了新区有上涨苗头，老区二手房一片哀嚎，踏空的风险大增！

08

虽然重庆为多中心，新区比较多，分散了资金，不一定会出现成都那种某一新区一枝独秀的的情况，但过往发生的一切足以引起我们的反思：

在重庆买房，我们方向错了吗？

09

从另一个角度：

买新房是一种冒险，买新区的新房更是冒险，冒险的人获得更多的是天经地义的事情。

买老城二手房，谨慎稳妥，多收了几年的租金，稳妥的投资不高，我没有什么可以抱怨的。

10

值得我们反思的是，我们不应该去抱怨市场错了。

当一波行情走完之后，市场没错，是我们错了。

我们本应该在新区还处于低估的时候介入，买入像金科天宸这类各方面比较均衡的优质资产。我想当时买入的大部分人并没有什么投资的想法，而是自己需要，跟对了方向，价格合适就买了。

我们可能不敢去冒险，可能对城市的未来信心不足，甚至贪恋那几万块的租金而丢掉了上百万的。

相反，那些敢于忍受新房5年不能卖出，在新区5年甚至更久没有任何付出大量利息的人，才具有对楼市的长期的信心。

这才是真正的多军。

所以，我们要放弃对新区的偏见，要不然真的可能踏空新区红利。

11

对于新区和老区的此消彼长，我们不能单单比房价，还要比产品。

有些新区的房价比核心区二手房高，但同时产品也更新换代了。

比如蔡家的博翠未来，西永的博翠宸章，已经是下一代的产品。

你如果跟10年前的二手比价格的话，是对创新、对前进中的时代不公平的。

新区里的好产品也是吸引购房者下手的最重要的因素。

12

最后，谈谈重庆新区的价值。

很明显，重庆地倾西北，资金首先向西向北流动，东与南方向是跟涨的。

新区要爆发，一定要有持续的利好不断刺激，重庆目前的政策方向是很明显的。

西槽高新区科学城，未来十年风口。建议买入低估资产。

北区沉淀深厚，基础建设很成熟，短期爆发力强。

南区东区跟涨，如果有大行情，涨幅也会可观，可以打个时间差，从容买入。

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本文来自于重庆楼微信公众号

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