微信公众号：院长聊房

院长微信：yzlf023，加院长微信，免费进重庆购房群。

01

前几天，我对土地市场数据分析的结论中说过，楼市的分化在加剧，这样的分化主要体现在核心区和非核心区之间。

供应上，去年外环以外的远郊区土地供应比2019年上升了5.3%；内环以内核心区土地供应下降了4.3%。

价格上，外环以外和内外环之间的区域，平均楼面地价下跌；而内环以内的核心区平均楼面地价同比上涨了25.6%！

非核心区供应量增加，但价格在下跌。

核心区的地价大幅上涨，但供应量却在减少。

这意味着未来核心区与非核心区的房价差距会越拉越大，而核心区价值会越来越高。

那么，当前核心区高价值体现得最集中的地方是哪里？

据重庆锐理数据统计，去年楼面价过万的地块一共有15宗，其中万元地最集中的核心区板块只有一个，那就是九龙半岛。

去年，九龙坡区成交的万元地一共有5宗，其中4宗地都位于杨家坪商圈周边。

源于“重庆锐理数据”

新希望拿下的铁马厂地块距2号线杨家坪站只有约600米。

金辉在大杨石拿下的两宗万元地块，都位于杨家坪商圈3公里范围内、环线站点旁，到万象城只有一两个站。

华润在滩子口拿下的地块，距18号线滩子口站约600米，到杨家坪商圈不到2公里。

九龙半岛是目前主城核心区中万元地块数量的区域。未来一两年，在主城核心区域市场中，九龙半岛将占据主导地位。

02

我在之前的文章中提到过，核心区与非核心区产生价值分化还有一个非常重要的因素，那就是城市更新。

城市更新是未来10年甚至更长时间里，重庆城市发展的主基调。

这是一个城市内涵提升转变的过程，不管是在城市规划、基础设施建筑，还是商业环境上，核心区都是城市更新的主战场。

而九龙半岛同样是一个非常典型的例子。

九龙半岛（图源网络）

在规划定位上，九龙半岛规划打造“长江上游文化艺术中心”、“西部新兴文化产业高地”、“重庆时尚艺术生活带”及“主城滨江绿色生态走廊”，与渝中半岛共同形成“一湾两岛”格局。

去年，重庆美术公园已经在九龙半岛启动建设，将以川美为核心，有机串联九龙半岛美术馆、博物馆群，以及102、501艺术基地、京渝文创园等文创艺术园区，打造一个沉浸式的艺术空间。

富有艺术气息的九龙半岛（图源网络）

这不仅会提升整个九龙半岛的城市气质，更会让九龙半岛成为重庆的城市美学名片，成为长江上游的艺术半岛。

而包含九龙半岛在内的长江文化艺术湾区或将成为长江上游的艺术湾区。

有了这样的城市定位，区域的基础设施建筑也必然会加速。

区域内在建的南**道（嘉华大桥南延伸段第三期）连接直港大道与青龙嘴立交，最终对接李家沱大桥北引道。

这条南北向的快速干道的开通将彻底松绑杨家坪环道，以及动物园、毛线沟沿线的交通压力。

在建中的东西向快速干道火车西站东接线工程，连接的是西站和黄桷坪长江大桥，还有大桥通往的鹿角隧道、重庆东站。

火车西站东接线工程示意图（图源网络）

它将打通九龙半岛的横向道路，大大缓解沿线板块的交通拥堵。

此外，九滨路与大滨路连接线也已经开建，连通后将形成15公里的滨江通道，或将造就又一条高价值滨江路。

城市更新带来的直接效果是商业聚集度更高。

根据规划，扩容后的杨家坪商圈将达到12.8平方公里，相当于1.6个解放碑，1.8个观音桥。

现在万象城到西城天街之间已经开始大范围拆迁，将由华润、龙湖、瑞安三家联合打造。

商圈扩容范围示意图（图源网络）

当杨家坪和万象城连成片，商圈价值自然会往上走。

城市干道的建设会提升整个区域的通达程度，而艺术半岛的规划和杨家坪商圈的扩容将提升九龙半岛的城市形象。

这些城市更新的力量将拔高九龙半岛的高度，或将使它一跃成为仅次于渝中半岛的价值高地。

而未来获益的一定会是位于区域核心杨家坪商圈周围的楼盘。

03

九龙半岛一定是重庆城市核心未来一颗非常闪耀的明珠。

既然是这样的，那一定会吸引许多人的关注，特别是有钱人。但现在这里的问题是，很多想要回归城市核心的有钱人，在九龙半岛却很难找到真正的改善楼盘。

区域内更多的是面积小，总价相对较低的楼盘。

比如滩子口在售的楼盘，都是建面80几、90几的两房、三房。

对于开发商来说，做面积小总价低的产品是受制于总价天花板，为了走量不得不妥协。

但这就让那些有点钱，想改善换房的城市中产有点尴尬了。

其实坡区并不缺少有钱人。

从2012年开始，九龙坡区的GDP总量一直排在全重庆的第二名，人均GDP也几乎都是排在全市第二的位置。

对于这样一个GDP总量和人均GDP都排在全市前面的区，富裕程度不会比北区差。

其实回想一下，华润把万象城放在九龙坡，龙湖把第二个天街也放在这里，绝不是偶然，一定是把坡区有钱人的家底都摸透了的。

九龙坡区缺的不是有钱人，而是真正的改善楼盘。

04

那么，如果九龙坡的有钱人想要在核心区买改善楼盘，但又不想离开九龙坡，还有没有好的选择呢？

有钱人的居住需求其实是朴实无华且枯燥的，不过就是核心的地段、便捷的交通、舒适宜居的环境、大尺度的居住空间这些“我全都要”！

在九龙半岛与杨家坪商圈之间，我发现了一个只有洋房和大平层的纯改善项目正合有钱人的胃口，它就是中建·龙玺台。

项目到轨道2号线动物园站只有几百米，到杨家坪商圈只有一个站，周边都是成熟社区，永辉超市、便利店、小面馆、火锅店随处可见，生活氛围十分浓厚。

项目区位示意图

而且周边的居住环境并不差。

就在项目旁，康隆公园正在热火朝天的建设当中，这是一个集登山健身、亲子休闲等多功能的山体公园。

这个公园分为A、B两个区，两个公园加起来面积超20000平米，一前一后正好把龙玺台围在中间。（康隆公园有关信息均源于重庆市公共资源交易网）

对于位于的城市核心来说，这样的休闲公园是非常难得的。

龙玺台的出现，让那些不仅想要买好地段，还想要舒适社区环境的购房者有了一个两全其美的选择。

05

项目对居住的改善还体现在它的户型上。

龙玺台的大平层是两梯三户的配置，居住密度很低。

目前在售的是套内约132平米（建面约164平米）的户型，标准的四房，纯板式横厅的设计，南北通透。

套内约132平米（建面约164平米）户型装修建议图

每个房间的尺度都很大，横厅开间达到了约7.2米，的卧室开间也有约3.1米。

其中，卧套房面积约30平米，仅仅是独立衣帽间就有约7平米，

最让人心动的是那个长约9米，宽约2.1米的大阳台，景观视野非常广，部分楼栋的高楼层甚至能远眺长江，整个九龙半岛都可以成为你眼里的风景。

窗外是触手可及的城市繁华，窗内是梦寐以求的宁静生活。

06

虽然龙玺台是九龙坡核心区少有的改善楼盘，但是它的价格却十分能打。

目前龙玺台的大平层套内价格约18000-19000左右，建面只有约14500，比坡区地王的拿地价只高出约1000。

据说彩云湖板块去年12月新开的楼盘，有的已经卖到了建面19500以上。

项目实景图

龙玺台一套建面约164平米的大平层总价也就约240万左右，这个价格在彩云湖只能买到建面约120平米左右的房子。

虽然总价都是200多万，但是龙玺台的面积要大很多，居住舒适性也会高很多。

07

相对于板块的其他楼盘来说，龙玺台还有一个的优势，那就是现房销售。

就在去年12月，龙玺台的部分组团已经交房并实景呈现。

现在，项目所有大平层楼栋都已经全部建好了，你想买哪套都可以实地去看。小区环境，房间采光、视野都可以毫无滤镜地展现在你眼前。

项目实景图

比如，整个园区地面大面积地采用了石材进行铺装，草坪的边缘做了碎石排水沟，避免雨天积水。

大平层的所有楼栋都做了层高约4.8米的架空层，并打造了不同功能的主题空间，儿童游乐区、品茗区、棋室等应有尽有。

项目实景图

即使是不起眼的边角空地，也做了枯山水这样的小景。

品质往往都体现在这些你看不到的小细节上。

08

相对于区域内其他楼盘来说，在龙玺台，你可以用差不多的价格买到的更舒适的居住环境、更大的居住面积。

最关键的是，龙玺台独有的现房销售优势，可以节省两年的等待时间，相当于少还两年月供。

对于穷人来说，时间是廉价的，但对于有钱人来说，时间就真的是金钱。

未来，随着核心区域地价上涨，加上城市更新的力量，核心区的价值必将越来越高。

区域在售的楼盘中，像龙玺台这种核心区大面积纯改善现房楼盘是非常罕见的。

区域价值的提升以及项目的稀缺性，将共同提升龙玺台的价值。

微信公众号：院长聊房

院长微信：yzlf023，加院长微信，免费进重庆购房群。

通知

院长投资俱乐部

重回知识星球！

在院长的知识星球里，你会发现最客观的楼市分析，最精彩的楼盘点评，最划算的特价笋盘，最火热的楼盘团购。

院长会用15年的投资经验，让你了解重庆楼市的真相，教你如何在重庆买到的房子，少走弯路，避免踩坑。

限时特价

199元/年！

365天无限制提问

快来扫码加入吧！

点击此处添加图片说明文字